ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
М.І. Брагінський, В.В. ВІТРЯНСЬКИЙ. ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРИ ПРО ПЕРЕДАЧУ МАЙНА. Книга друга, 2006 - перейти до змісту підручника

8. Викуп орендованого майна

Особливого розгляду заслуговує питання про викуп орендованого майна. ГК (ст. 624) передбачає, що умова про викуп орендованого майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни може бути передбачено не тільки договором оренди, але і законодавством.
Прикладом викупу майна в силу закону можуть служити мають широке поширення факти придбання освіченими в ході приватизації комерційними організаціями у власність орендованих ними приміщень. Починаючи з 1992 р. у всіх програмах приватизації містилися норми, що допускають продаж таких юридичних осіб перебувають у державній або муніципальній власності нежитлових приміщень.
Так, відповідно до п. 5.11 Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації на 1992 рік "*" товариствам, створеним трудовими колективами структурних підрозділів, що виділилися зі складу орендних підприємств, було надано переважне право на укладення довгострокового договору оренди займаних зазначеними структурними підрозділами нежитлових приміщень, будинків, будівель та на викуп останніх у власність через рік після викупу орендованого майна.
---
"*" Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992. N 28. Ст. 1617.
Державною програмою приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації (п. 5.14.6), затвердженої Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. N 2284 "*", встановлено, що товариство або акціонерне товариство , створене на основі оренди державного майна та викупило орендоване майно, має виключне право придбання у власність або на його розсуд право оренди на термін не менше 15 років будівель, споруд, нежитлових приміщень, якими воно фактично володіло і користувалося.
---
"*" Відомості Верховної Ради та Уряду Російської Федерації. 1994. N 1. Ст. 2.
В даний час названі правила викупу орендованих нежитлових приміщень діють у редакції Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року, затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. N 1535 "*". Правом на придбання орендованих нежитлових приміщень, будівель, споруд наділені: фізичні та юридичні особи, які стали власниками приватизованих державних і муніципальних підприємств у результаті придбання їх за конкурсом, на аукціоні або в результаті викупу державного або муніципального майна, раніше зданого в оренду; акціонерні товариства відкритого типу, створені шляхом перетворення державних і муніципальних підприємств у процесі приватизації, за умови продажу у встановленому порядку не менше 75% їх акцій; громадяни та їх об'єднання, що здійснюють підприємницьку діяльність, у разі якщо договір оренди був ними укладений за результатами конкурсу або аукціону; підприємства (юридичні особи), не більше 25% статутного капіталу яких перебуває у державній або муніципальній власності, у разі якщо договір оренди був укладений ними на підставі конкурсу або аукціону об'єктів нежитлового фонду; товариства акціонерні товариства, створені на основі оренди державного майна, що викупили його і фактично використовують об'єкти нежитлового фонду в процесі своєї діяльності.
---
"*" СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.
Ще раз підкреслимо, що у всіх наведених випадках обов'язковою умовою для реалізації права на викуп є наявність договору оренди відповідних нежитлових приміщень, будівель і споруд.
Необхідно відзначити, що право на викуп орендованого державного або муніципального майна, в тому числі і нежитлових приміщень, несе в собі не стільки цивільно - правові, скільки публічно - правові елементи. Дана обставина знайшло відображення і в ГК, який разом із загальними положеннями про право власності містить спеціальне правило про приватизацію державного та муніципального майна. Згідно ст. 217 ЦК майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у власність громадян та юридичних осіб у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна. Більш того, при приватизації державного і муніципального майна передбачені ЦК положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше.
Кваліфікація правовідносин, пов'язаних з викупом орендованого державного та муніципального майна, здебільшого як переважно публічно - правових, має не тільки теоретичне, а й практичне значення. Підтвердженням цьому може служити наступний приклад з арбітражно - судової практики.
Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про переведення на нього закладених прав орендаря, що належать товариству з обмеженою відповідальністю за договорами оренди, укладеними з Комітетом з управління міським майном (КУГИ), з усіма витікаючими з них майновими правами, в тому числі і правом вимоги до КУГИ або іншому уповноваженому державному органу укласти договір купівлі - продажу орендованих приміщень. Рішенням суду позов було задоволено.
При розгляді справи в порядку нагляду Президією Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації було встановлено наступне.
У процесі приватизації товариство викупило майно кафе, бару, буфету, ресторану за договором з фондом майна та уклало договори на оренду відповідних приміщень, що знаходяться в муніципальній власності.
Згідно іншим договором товариство зобов'язалося перерахувати позивачу (акціонерному товариству) певну суму грошових коштів.
У забезпечення грошового зобов'язання акціонерне товариство і товариство уклали договір про заставу та додаткову угоду до нього, згідно з якими орендар (товариство) передає у заставу свої орендні права за договорами з КУГИ з усіма витікаючими з них майновими правами , в тому числі з правом вимоги до орендодавця чи іншому органу, який виступає продавцем орендованих об'єктів нежитлового фонду, укласти договори купівлі - продажу орендованих заставодавцем приміщень.
Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що передача передбачених договором прав орендаря, включаючи право вимоги укладення договору купівлі - продажу приміщень, не заборонена законом.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав ці доводи суду помилковими. Оскільки спірні правовідносини виникли в процесі приватизації муніципального майна, при вирішенні спору слід керуватися правовими нормами, що регламентують питання приватизації.
Чинним законодавством приватизація державного або муніципального майна зазначеним способом (через заставні операції) не передбачена. Отже, у юридичної особи, яка не є суб'єктом процесу приватизації, не виникає права на примушування власника укласти з ним договір купівлі - продажу майна, переданого в оренду.
Продаж зданих в оренду об'єктів нежитлового фонду здійснюється, згідно з пунктом 2.6 Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, тільки створеним у процесі приватизації товариствам і акціонерним товариствам, що є орендарями зазначених приміщень.
Крім того, ціна на придбані орендарями у власність нежитлові приміщення повинна встановлюватися за методикою, затвердженою органами місцевого самоврядування відповідно до пункту 4.9 Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року.
Пунктом 4.5 Основних положень право на придбання у власність зданих в оренду приміщень надано юридичним особам, які стали власниками приватизованих муніципальних підприємств або муніципального майна, раніше зданого в оренду, в результаті викупу останнього.
Таким чином, реалізація заставного вимоги акціонерним товариством в обхід норм, що регулюють питання приватизації, спричинила незаконну передачу права власності на муніципальне майно, яке могло бути придбане тільки шляхом його викупу в порядку приватизації особою, наділеним відповідними правами в силу закону.
Неправильне застосування правових норм, що регулюють заставні відносини, до розглянутого спору, пов'язаного з виникненням права власності на об'єкт приватизації, призвело до прийняття незаконного судового акту.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ рішення арбітражного суду скасував, в позові відмовив "*".
---
"*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 6. С. 27 - 28.
У практиці застосування законодавства про приватизацію при викупі орендованого державного та муніципального майна важливо визначити чітку межу між сферою застосування положень публічного права і відносинами, що охоплюються цивільним законодавством. Скажімо, в арбітражно - судовій практиці з вирішення спорів, пов'язаних з примусовим викупом нежитлових приміщень, як зазначалось, тривалий час, в тому числі і після введення в дію ГК, застосовувалося законодавство про приватизацію, яке повністю ігнорує права і законні інтереси таких суб'єктів права власності, як суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти. Всі державні програми приватизації, що діяли з 1992 р., безпосередньо визначали, які об'єкти підлягають продажу в приватну власність і за якою ціною (наприклад, щодо нежитлових приміщень, включаючи муніципальні, ціна продажу встановлювалася з розміру дворазовою річної орендної плати).
На наш погляд, така практика арбітражних судів не відповідала цілому ряду положень про право власності, що містяться у ЦК. Зокрема, йдеться про норми ГК, що встановлюють, що державною власністю є не лише майно, що належить Російської Федерації, а й майно, що належить на праві власності суб'єктам Російської Федерації, від імені яких права власника здійснюють їх органи в рамках компетенції, яка визначається правовими актами суб'єктів Російської Федерації (п. 1 ст. 214, п. 1 ст. 125 ЦК). Майно, що належить на праві власності міських і сільських поселень, а також іншим муніципальним утворенням, є муніципальною власністю; від імені муніципального утворення права власника здійснюють органи місцевого самоврядування (пп. 1, 2 ст. 215 ЦК). На якій же підставі один суб'єкт права власності (Російська Федерація) вказує іншим самостійним суб'єктам права власності (суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти), які об'єкти і за якою ціною останні повинні продати у приватну власність?
Практика Президії Вищого Арбітражного Суду РФ виходила з того, що такою підставою є положення ст. 217 ЦК, що встановлюють пріоритет законодавства про приватизацію перед нормами ЦК. Однак уважний погляд на зазначені положення ст. 217 ГК спростовує такий підхід. Ось весь текст ст. 217: "Майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у власність громадян та юридичних осіб у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна.
При приватизації державного та муніципального майна передбачені цим Кодексом положення, що регулюють ПОРЯДОК набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше "(виділено нами. - В.В.).
Буквальне прочитання ст. 217 ЦК свідчить про те, що законодавство про приватизацію має пріоритет перед ГК лише в частині регламентації порядку продажу державного і муніципального майна (тобто продажу його на конкурсі або аукціоні з дотриманням спеціальних правил, пов'язаних з проведенням публічних торгів). При цьому цією нормою жодною мірою не зачіпаються ні об'єкти, що підлягають продажу, ні, тим більше, змістовні умови такого продажу (зокрема, умова про ціну приватизованого об'єкта).
В даний час відповідні положення законодавства про приватизацію вже не підлягають застосуванню, завдяки Визначенню Конституційного Суду Російської Федерації від 15 червня 1999 р. у справі про перевірку конституційності пп. 4.9 і 4.10 Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року, затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. (в частині викупної вартості приватизованих об'єктів нерухомості). Формально зазначеним Ухвалою Конституційний Суд припинив провадження у даній справі, проте, як випливає з тексту Визначення, зроблено це в силу очевидного невідповідності оспорюваних положень Указу Президента чинним федеральним законам. При цьому суть питання, хід міркувань і висновки Конституційного Суду зводяться до наступного.
  У запиті Волгоградської обласної Думи оскаржувалася конституційність пп. 4.9 і 4.10 Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року в частині, що визначає максимальну викупну вартість об'єктів нерухомого майна, що належить на праві власності муніципальних утворень, і максимальну ціну для продажу земельних ділянок, які є об'єктом приватизації в Відповідно до п. 4.1 Основних положень, в містах і населених пунктах.
  На думку заявника, встановлення Указом Президента РФ граничної вартості названих об'єктів муніципальної власності порушує право місцевого самоврядування самостійно розпоряджатися належною йому власністю.
  Відповідно до Конституції РФ місцеве самоврядування в Російській Федерації забезпечує самостійне вирішення населенням питань місцевого значення, володіння, користування і розпорядження муніципальної власністю (ч. 1 ст. 130), органи місцевого самоврядування самостійно управляють муніципальної власністю (ч. 1 ст. 132). Разом з тим згідно з пп. "Е" і "ж" ст. 71 Конституції РФ встановлення основ федеральної політики і федеральні програми в області економічного розвитку Російської Федерації, а також встановлення правових основ єдиного ринку належать до сфери ведення Російської Федерації. Причому такі федеральні програми не повинні порушувати конституційний принцип самостійності місцевого самоврядування в межах його повноважень (ст. 12 Конституції РФ).
  Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, затверджена Указом Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. N 2284, у ч. 4 п. 2.6 передбачала, що ціна придбання орендарями у власність будівель, споруд та земельних ділянок, на яких вони розташовані, складових нерухоме майно, а також нежитлових приміщень у житлових будинках, включаючи вбудовано - прибудовані, встановлюється у порядку, визначеному ст. 17 Закону РРФСР від 3 липня 1991 р. "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" (у редакції від 5 червня 1992 р.), який втратив чинність у 1997 р. Згідно з цією статтею визначення початкової ціни для продажу об'єктів приватизації могло проводитися тільки в відповідно до методичних вказівок з оцінки вартості цих об'єктів, які затверджуються Держкоммайном Росії, тобто на законодавчому рівні закріплювалося положення про необхідність регулювання вартості об'єктів приватизації та передбачалася можливість її регулювання за допомогою прийняття підзаконного акту.
  Основними положеннями Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року, затвердженими Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. N 1535, було встановлено нормативне регулювання ціни для продажу таких об'єктів приватизації, як нерухоме майно, що перебуває в муніципальній власності (п. 4.9), та земельні ділянки, які є об'єктом приватизації відповідно до п. 4.1 Основних положень, в містах і населених пунктах (п. 4.10).
  Регламентація Указом Президента РФ порядку та умов приватизації муніципальної власності в рамках загальнодержавної програми стосовно до прав органів місцевого самоврядування щодо відчуження муніципальної власності могла мати місце, оскільки такі відносини носять переважно публічно - правовий характер і їх регулювання було здійснено за відсутності інших федеральних законів, що встановлюють організаційні і правові основи приватизації муніципального майна, зокрема орендованих об'єктів нерухомого майна та земельних ділянок.
  Основою розвитку федерального законодавства про приватизацію з'явилася частина перша Цивільного кодексу Російської Федерації, прийнята 21 жовтня 1994 Згідно ч. 1 ст. 217 ЦК майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у власність громадян та юридичних осіб у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна. Дане положення враховує, що в процесі розмежування державної власності суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти стають власниками і в силу цього мають право самі визначати, які об'єкти підлягають приватизації. Федеральні закони про приватизацію державного та муніципального майна можуть встановлювати її процедуру, форму і способи, але не перелік підлягають приватизації об'єктів власності.
  Федеральним законом від 28 серпня 1995 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" "*" передбачено, що порядок і умови приватизації муніципальної власності (як одного із способів возмездного відчуження) визначаються населенням безпосередньо або представницькими органами місцевого самоврядування самостійно (п . 4 ст. 29).
  ---
  "*" СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3506; 1997. N 17. Ст. 1378.
  Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 123 "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" "*", вказавши, що порядок визначення вартості викуповується орендарями державного майна визначається відповідно програмою приватизації та програмами приватизації суб'єктів Російської Федерації ( п. 3 ст. 26), не передбачає нормативного регулювання вартості викуповується орендарями муніципального майна, а тому муніципальне утворення має право вирішувати це питання самостійно відповідно з обумовленими їм порядком і умовами приватизації муніципального майна.
  ---
  "*" СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595.
  У результаті цього законодавчого регулювання змінилося юридичний зміст оспорюваних в запиті Волгоградської обласної Думи норм Основних положень Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року, які в силу ч. 3 ст. 90 Конституції РФ можуть застосовуватися лише в обсязі, що не суперечить федеральним законам, а саме при проведенні приватизації об'єктів муніципальної власності, в тому числі земельних ділянок, у випадках, якщо населенням муніципальних утворень безпосередньо або органами місцевого самоврядування, що діють у межах їх компетенції, встановленої Федеральним законом "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації", не визначені інші порядок та умови приватизації таких об'єктів.
  Як бачимо, висновок Конституційного Суду РФ заснований на аналізі публічно - правових відносин і федеральних законів, їх регулюючих (така його компетенція). Залишається висловити жаль, що Вищий Арбітражний Суд РФ задовго до цього упустив можливість зробити аналогічний висновок, в тому числі і на основі цивільно - правових норм, що регулюють право власності публічних утворень.
  В інших випадках (за рамками приватизації) включення в договір оренди умови про викуп орендованого майна орендарем означає трансформацію договору оренди в змішаний договір. В силу ст. 421 ЦК сторони можуть укласти такий договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). При цьому до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору.
  Поряд із загальними положеннями про викуп орендованого майна (ст. 624 ЦК) в ГК маються на цей рахунок і деякі спеціальні правила. Наприклад, у відносинах, пов'язаних з роздрібною купівлею - продажем, може застосовуватися конструкція договору найму - продажу, коли договором передбачається, що до переходу права власності на товар до покупця останній є наймачем (орендарем) переданого йому товару і стає власником товару з моменту його оплати (ст. 501). 
 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =
 Інформація, релевантна "8. Викуп орендованого майна"
  1.  § 2. Оренда
      викуп орендованого майна, коли таке майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Договір оренди з викупом орендованого майна укладається у тій формі, яка передбачена для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо умова про викуп орендованого
  2.  § 1. Поняття приватизації державного та муніципального майна і законодавство про приватизацію
      викупу орендованого майна, але не визначали механізму такого викупу [9]. Дуже влучно Е.А. Суханов назвав орендні підприємства юридичними «козлотура» [10]. Однак широке використання «козлотура» в практиці дозволило нечистоплотним особам значно збагатитися, бо викуп здійснювався за залишковою (вельми заниженої) вартості, для здійснення викупу в перший рік дії Основ про
  3.  § 6. Похідні підстави набуття права власності
      викуп орендованого майна) прирівнюється до її передачі. Це так звана передача "короткій рукою" (traditio brevi manu). У такій ситуації укладення договору про відчуження речі визнається законом та її одночасної фактичною передачею * (823). Звичайно, це - юридична фікція. Втім, у неї вельми солідні історичні корені: таким чином вирішувалася ця проблема ще в Стародавньому
  4.  § 3. Зміст договору оренди
      викуп орендованого майна. У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою
  5.  § 9. Договір фінансової оренди (лізингу)
      викуп орендованого майна, а якщо останній і передбачений, то тільки після повної оплати вартості майна. Від договору позики та кредитного договору договір лізингу відрізняється вже хоча б тим, що в ході його виконання передається індивідуально-визначене майно - предмет оренди, а за договором позики - грошові кошти та інші речі, визначені родовими ознаками (за кредитним
  6.  Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
      викупної ціни визнається в судовій практиці істотним, тобто таким, без узгодження якого договір буде визнано неукладеним (див., напр.: постанова Президії ВАС РФ від 1 березня 2005 р. N 12102/04 / / Вісник ВАС. 2005. N 6). При цьому аргументація будується на змішаному характері даного договору та необхідності застосування до нього ст. 555 ГК про ціну як істотному умови договору
  7.  ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
      викупу орендованого майна. Договір прокату. Побутовий прокат. Прокат технічних засобів. Договір оренди транспортних засобів. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем. Договір оренди транспортного засобу без екіпажу. Договір оренди будівель і споруд. Права на земельну ділянку при оренді будови. Договір оренди підприємства. Особливості укладення, оформлення та виконання
  8.  3. Похідні способи набуття права власності
      викупом і т.д., а також про спадкування майна громадян або про правонаступництво щодо майна юридичних осіб або публічно-правових утворень. Кожен з цих способів спеціально врегульовано законом у відповідних інститутах (договірного права, спадкового права, правонаступництва при реорганізації юридичних осіб), що виходять за рамки права власності. Важливе значення має
  9.  5. Інші способи приватизації
      викупу. Крім того, структурним підрозділам підприємств торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, які не мали в силу відсутності громадянської правосуб'єктності права на викуп орендованого майна, таке право могло бути надано при їх виділення зі складу підприємства в порядку комерціалізації. Нарешті, орендовані приватними власниками самостійні об'єкти нежитлового
  10.  1. Поняття договору оренди
      викупу - ст. 624 ЦК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо передбачається викуповувати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу підлягатиме орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди регламентується правилами ст . 550 та п. 1 ст.