| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
7. Права та обов'язки сторін за договором оренди |
||
|
Однак така диференціація умов договору сама по собі відносна, тому що їх виконання найчастіше вимагає вчинення певних дій одночасно як від орендодавця, так і від орендаря. Наприклад, виконання орендодавцем обов'язки з передачі орендованого майна орендарю передбачає і певні дії останнього щодо прийняття цього майна; виконання орендарем обов'язку щодо сплати орендних платежів може бути здійснено за умови виставлення орендодавцем відповідних рахунків, і т.д. У подібних випадках говорять про так званих кредиторських обов'язки контрагента за договором, виконання яких служить необхідним забезпеченням для виконання боржником (орендодавцем або орендарем) основного обов'язку, передбаченої відповідним умовою договору. Проте в цілях вивчення договору оренди умови цього договору можуть бути розділені на дві групи: першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця, другу - визначають основні обов'язки орендаря. Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору. Обов'язки орендодавця Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна разом з усіма його приладдям і відносяться до нього документами (ст. 611 ЦК). Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний строк. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може надійти іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань. Наділення орендаря правом витребувати від орендодавця непереданим у встановлений договором термін здане в найм майно, свідчить про певну позицію законодавця, що допускає вплетення в тканину обязательственно - правових відносин елементів речових прав. Як вже зазначалося, вперше в Росії в законотворчій роботі таке допущення було зроблено ще до революції при підготовці проекту Цивільного уложення, що включав в себе норму про те, що кредитор (віритель) у разі невиконання боржником зобов'язання, що має своїм предметом передачу певного майна, має право вимагати відібрання майна у боржника. Включення до проекту Цивільного уложення зазначеної норми супроводжувалося серйозною дискусією за участю видатних російських правознавців. Противниками такого підходу, отвергавшими можливість надання кредитору права витребувати майно від боржника, були, наприклад Г.Ф. Шершеневич "*" і Н.І. Трепіцин . Навпаки, І.А. Покровський вважав, що кредитор повинен мати відповідне право, "що спирається, звичайно, не на його речове право, якого в нього немає, а на його зобов'язальне право, в силу якого боржник зобов'язаний до такої передачі" . --- "*" Див: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського цивільного права. За вид. 1907 М., 1995. С. 441. Див: Трепіцин Н.І. Цивільне право губерній Царства Польського і російське. Варшава, 1917. С. 6 - 7. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998. С. 233. Проблема змішання зобов'язальних і речових правовідносин розглядалася в юридичній літературі і в радянський період розвитку цивільного права "*". --- "*" Докладний аналіз даного питання див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 222 - 238. КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2001 (видання 3-е, стереотипне). Здається, що наділення орендаря правом вимоги відібрання по суду у орендодавця зданого в найм майна, хоч і дещо погіршує теоретичну конструкцію обязательственно - правового правовідносини, але є необхідним і служить цілям оптимального захисту прав орендаря. Як вже зазначалося, передане орендарю майно має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю. Не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду. У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Йдеться про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково. У подібних ситуаціях орендар може скористатися наданими йому ЦК (ст. 612) способами захисту порушеного права, а саме: вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат щодо усунення таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору. Орендодавцю надана єдина можливість уникнути зазначених негативних наслідків. Для цього він, отримавши відповідне повідомлення орендаря, повинен без зволікання замінити надане орендареві майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна. ЦК не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (такими, як сервітут, право застави тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору оренди. Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на здане в оренду майно може спричинити негативні наслідки для орендаря (наприклад, звернення стягнення на орендоване майно, що є одночасно предметом застави), ГК зобов'язує орендодавця попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. В іншому випадку орендар може вимагати від орендодавця зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613). Крім того, за певних умов, а саме: коли для орендаря є реальна небезпека втратити своє право оренди на майно боржника внаслідок звернення третьою особою - кредитором орендодавця стягнення на здане в найм майно, - орендар може за свій рахунок задовольнити відповідну вимогу кредитора без згоди боржника - орендодавця. У цьому випадку права кредитора за зобов'язанням, у якому орендодавець виступає в ролі боржника, перейдуть до орендаря в порядку суброгації (ст. 313 ЦК). Обов'язки орендодавця не вичерпуються передачею орендарю зданого в найм майна. До закінчення терміну дії договору оренди дане зобов'язання зберігає двосторонній характер. Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер володіння та користування орендаря орендованим майном, обов'язки щодо здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна законодавець поклав на орендодавця; інше може бути передбачено законом або договором. Капітальний ремонт повинен здійснюватися орендодавцем за свій рахунок в строк, встановлений договором, а якщо такий строк у договорі не зазначено або є невідкладна необхідність, орендодавець повинен проводити капітальний ремонт в розумний термін. У разі невиконання орендодавцем даного обов'язку капітальний ремонт може бути здійснений орендарем, який має право вимагати від орендодавця відшкодування зроблених витрат або зарахувати їх у рахунок підлягає внесенню орендної плати. Крім обов'язки щодо здійснення капітального ремонту орендодавець повинен утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні зданим в оренду майном відповідно до його призначення, передбаченим договором. Незважаючи на відсутність прямої вказівки на цей рахунок у законі, названа обов'язок орендодавця випливає з правового становища орендаря як титульного власника, що займає засобами власницької (речове - правовий) захисту, в тому числі і проти власника майна - орендодавця. У зв'язку з цим виникає цікава теоретична проблема, яка розглядалася І.А. Покровським як "фігура подвійного володіння на одну і ту ж річ, причому власники стоять над іншим або один за іншим ...". Він зазначав: "Потрібно, втім, сказати, що теорія цивільного права до теперішнього часу не може ще цілком освоїтися з цією новою фігурою ... При цьому не можна випускати з уваги, що часто-густо віддача речі у володіння іншого не зовсім знищує фактичне ставлення до неї з боку віддав ... У тих же випадках, коли фактичне панування віддав начебто дійсно припиняється (так буде по перевазі при передачі рухомої речі винайму, на збереження і т.д.), обдарування господареві субсидіарної власницької захисту позначає лише надання йому права захищати (правда, в своїх інтересах) сферу чужого фактичного панування. Для третіх осіб фактичне володіння має бути недоторканною, так як за ним стоїть чиясь людська особистість; хто ж саме виступить на захист цієї недоторканності, це питання другого, при вирішенні якого можуть мати значення різні міркування чисто практичного характеру "" * ". --- "*" Покровський І.А. Указ. соч. С. 234. Здається, роль володіння в цивільному праві тут дещо перебільшена, що, втім, цілком виправдано з точки зору необхідності забезпечення стабільності майнового обороту. Обов'язки орендаря Можна виділити три основні обов'язки орендаря, що випливають з договору оренди. По-перше, орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). Думається, що законодавець у цій нормі, встановлюючи відповідний обов'язок орендаря, робить акцент не на слові "користуватися", а на тому, що таке користування має відповідати договору або призначенню майна. Даний висновок можна підтвердити тим, що негативні наслідки передбачені не на той випадок, коли орендар фактично не використовує орендоване майно, а як наслідок користування зазначеним майном не відповідно до умов договору або призначення майна, що може спричинити за собою розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ЦК). У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна (п. 2 ст. 616 ЦК). Що стосується власне користування орендованим майном, то його не можна розглядати в якості обов'язки орендаря, оскільки саме в цьому полягає інтерес останнього. Крім задоволення потреб орендаря засноване на договорі оренди користування майном дає орендареві можливість витягувати його корисні властивості і привласнювати плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна. У якості ж обов'язки орендаря, пов'язаної з користуванням орендованим майном, слід визнати необхідність дотримуватися встановлених законом або передбачені договором обмеження. Зокрема, деякі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном, орендар може реалізувати лише за згодою орендодавця. Мова йде про особливі законодавства тих, використання яких може мати результатом розпорядження орендованим майном. До їх числа відносяться такі права: здавати орендоване майно в суборенду (піднайм); передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств, складеного капіталу господарських товариств або пайового внеску у виробничий кооператив. Очевидно, що згода орендодавця в даних випадках потрібно з тієї причини, що реалізація орендарем названих прав може призвести до втрати орендодавцем права власності на майно, здане їм в оренду. Як зазначалося, договір суборенди може бути укладений орендарем з третьою особою (суборендарем) лише за наявності згоди на те орендодавця. Природно, термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди. До відносинам суборенди застосовуються правила про договори оренди. У реальному житті субарендного відносини мають досить широкого поширення. Тому відповідні положення ЦК потребують деякого додатковому коментарі. Раніше діючим законодавством передача орендарем орендованого майна в суборенду також допускалася за наявності згоди основного орендодавця. Однак інші питання, пов'язані з регулюванням суборенди, зокрема доля договору суборенди у разі припинення зобов'язань за основним договором оренди, залишалися поза увагою законодавця. Водночас арбітражно - судова практика виходила з необхідності забезпечення захисту прав суборендаря і в тому випадку, якщо припинялася діяльність орендаря, що служило причиною припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою. У подібних ситуаціях арбітражні суди вважали, що договір суборенди зберігає свою силу в зміненому вигляді: місце орендаря, який передав майно в суборенду, займав орендодавець за основним договором оренди. Водночас запровадження в дію частини першої ДК позбавило подібну практику права на існування. Справа в тому, що згідно з п. 3 ст. 308 ЦК зобов'язання не може створювати обов'язків для осіб, що не беруть участь в ньому в якості сторін, тобто для третіх осіб (у нашому випадку для орендодавця). Друга частина ЦК (ст. 618) містить у собі деякі положення, що забезпечують додатковий захист прав і законних інтересів суборендаря. Дострокове припинення договору оренди, звичайно ж, тягне і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак суборендар в цьому випадку отримує право вимагати від орендодавця в основному договорі оренди укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Це може бути реалізовано суборендарем аж до пред'явлення позову до суду (арбітражного суду) про спонукання орендодавця до укладення договору оренди. Друга основна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати за користування орендованим майном (ст. 614 ЦК). Більш того, з визначення договору оренди (надання орендарю за плату майна у тимчасове володіння та користування) випливає висновок, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди. Проте договір оренди, в якому відсутня вказівка на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору (ст. 432 ЦК), не може бути визнано неукладеним. Це стало можливим завдяки спеціальним правилом, встановленим ГК на випадок, коли договором оренди не визначені порядок, умови і строки внесення орендної плати. Згідно з цим правилом у подібних ситуаціях буде вважатися, що сторони встановили в договорі порядок, умови і строки внесення орендної плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Неважко помітити, що це правило повністю кореспондується з положеннями, що дозволяє визначити ціну будь-якого возмездного цивільно - правового договору за відсутності відповідної умови в тексті договору (ст. 424 ЦК). На відміну від Основ законодавства про оренду, що відрізнялися досить примітивним підходом до визначення розміру орендної плати: амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна плюс частину прибутку, яка може бути отримана від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна, на рівні не нижче банківського відсотка, - ГК передбачає цілий ряд варіантів встановлення у договорі орендної плати. При цьому значно розширюється сфера волевиявлення сторін. Орендна плата може бути встановлена в договорі як щодо орендованого майна в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Передбачені наступні основні форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів, доходів; певні послуги, що надаються орендарем орендодавцеві; передача орендарем орендодавцю у власність або в оренду обумовленої договором речі ; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна. Слід підкреслити, що наведений перелік можливих форм орендної плати не є вичерпним або імперативним. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді сполучення декількох з названих форм, так і зовсім в іншій формі, не передбаченій ГК. Набагато менш жорстким у порівнянні з Основами законодавства про оренду є регулювання в Кодексі питань, пов'язаних із зміною розміру орендної плати. Такі зміни можуть проводитися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Раніше розмір орендної плати міг змінюватися сторонами не частіше одного разу на п'ять років (ст. 8 Основ законодавства про оренду). На вимогу однієї із сторін, а саме орендаря, розмір орендної плати може бути переглянутий у бік зменшення, якщо через обставини, за які він не відповідає, в період дії договору оренди істотно погіршуються умови користування орендованим майном або стан цього майна. Практика свідчить, що при виникненні спорів, пов'язаних із зміною орендної плати, вирішальне значення має те, як сторони врегулювали порядок зміни орендної плати при укладанні договору оренди. Ілюстрацією до сказаного може служити наступний приклад. Товариство з обмеженою відповідальністю - орендар - звернулося до арбітражного суду з позовом до Комітету з управління майном міста про стягнення грошової суми, що становить зайво сплачену орендну плату за певний період. Рішенням арбітражного суду позовну вимогу задоволено, однак постановою апеляційної інстанції рішення було скасовано і в позові відмовлено. У зв'язку з принесенням протесту справа була розглянута Президією Вищого Арбітражного Суду РФ. Як вбачалося з матеріалів справи, Комітет з управління майном міста та товариство з обмеженою відповідальністю уклали договір на оренду нерухомого муніципального майна. У відповідності з договором орендна плата повинна була перераховуватися орендодавцю щомісячно в розмірі, погодженому сторонами в додатку N 1 до даного договору. Розрахунок орендної плати здійснювався відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати за користування нерухомим майном, затвердженої постановою голови адміністрації міста. Згідно з цією методикою розмір орендної плати визначався за формулою, елементами якої є: базова ставка орендної плати за 1 кв. м на рік і ряд коефіцієнтів, що враховують цінність об'єкта, у тому числі коефіцієнт споживчих якостей. Розрахована названим способом і узгоджена ставка за умовами договору діяла до прийняття міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати. Згідно з одним з пунктів договору при прийнятті міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати орендодавець зобов'язаний був довести це рішення до орендаря за 10 днів до закінчення місяця, з якого вводиться нова ставка орендної плати. У разі такої зміни після отримання повідомлення орендар самостійно повинен був здійснити перерахунок сплачується орендної плати за новою ставкою з моменту її затвердження. Регулярно сповіщаючи позивача про зміну базової мінімальної ставки орендної плати, відповідач, однак, не повідомив йому про зменшення відповідно до постанови голови адміністрації міста коефіцієнта споживчих якостей займаних позивачем приміщень з 1,25 до 0,75. Орендар продовжував вносити орендні платежі, розраховані їм із застосуванням старого коефіцієнта. Згідно п. 2 ст. 424 ГК зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку. За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що за умовами договору у разі коригування елементів формули розрахунку ставок платежу внесення відповідних змін до договору не потрібно. Перерахунок виробляє орендар самостійно. Висновок суду апеляційної інстанції про необхідність внесення змін в договір і узгодження нових ставок орендної плати у зв'язку із зменшенням того чи іншого коефіцієнта при збереженні мінімальної базової ставки суперечив умовам договору. Вимога позивача про повернення надміру сплачених сум орендної плати було визнано правомірним, оскільки договором не передбачено заліку надміру сплаченої суми в рахунок наступних періодів розрахунків. Беручи до уваги дані обставини, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ скасував постанову апеляційної інстанції і залишив у силі рішення арбітражного суду про стягнення з орендодавця зайво отриманої суми орендної плати "*". --- "*" Див: Вісник ВАС РФ. 1998. N 11. С. 45 - 46. Ще однією основним обов'язком орендаря є повернення орендованого майна після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав. В силу ст. 622 ЦК у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою майна, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у тому стані, який передбачено договором. Якщо ці правила не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення майна орендну плату і, крім того, відшкодувати йому збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. При невиконанні зазначеної обов'язки з повернення майна орендодавець, природно, має право вимагати повернути своє майно в примусовому порядку. У арбітражно - судовій практиці виникла проблема, пов'язана з кваліфікацією подібних вимог орендодавців, які у позовних заявах зазвичай позначаються як вимоги про виселення колишнього орендаря або про звільнення останнім приміщень, займаних їм без законних підстав. Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як негаторний позови або як позови про відновлення становища, яке існувало до порушення суб'єктивного права; але найчастіше вимоги орендодавців про виселення орендаря або про звільнення їм займаних приміщень розглядалися в арбітражно - судової практиці як віндикаційний позовів (про витребування майна з чужого незаконного володіння). На прикладі однієї зі справ Вищий Арбітражний Суд РФ визнав подібну практику помилковою і дав відповідне роз'яснення. Йдеться про типову ситуації, коли до арбітражного суду звернувся власник нежитлового приміщення з позовом про виселення організації у зв'язку з закінченням строку договору оренди. Арбітражний суд, зобов'язавши відповідача звільнити нежитлове приміщення та передати його у користування позивачу, помилково мотивував своє рішення посиланням на ст. 301 ГК. Стосовно даного випадку Президія Вищого Арбітражного Суду РФ вказав, що ст. 301 ГК (віндикаційний позов) застосовується в тому випадку, коли особа, яка вважає себе власником спірного майна, витребує це майно з чужого незаконного володіння, тобто з володіння особи, що володіє майном без належної правової підстави. У даному ж випадку відповідач займав приміщення на підставі договору оренди (до його припинення), тому його обов'язок повернути майно у визволеному вигляді орендодавцю повинна визначатися відповідно до умов, передбачених законодавством про оренду "*". --- "*" Див п. 17 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав (інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 28 квітня 1997 р. N 13 / / Вісник ВАС РФ. 1997. N 7. З . 100). З даного роз'яснення Вищого Арбітражного Суду РФ однозначно випливає, що вимога орендодавця про виселення орендаря з приміщення (або про повернення останнім рухомого майна) не належить до речове - правовим способам захисту. Питання про те, як же кваліфікувати такі вимоги, залишено відкритим. Видається, що на зазначене питання можна відповісти наступним чином. Обов'язок орендаря повернути майно при припиненні договору оренди входить в поняття "зміст правовідносини", що випливає з даного договору (зобов'язання на боці орендаря). У зв'язку з цим вимога власника - орендодавця про повернення майна (про звільнення приміщень, про виселення орендаря) за своєю правовою природою є вимогою про присудження до виконання обов'язку в натурі, які не мають нічого спільного з речове - правовими способами захисту. Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна визначається ГК залежно від їх характеру (ст. 623). Всі віддільні від орендованого майна поліпшення є власністю орендаря. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Правда, вартість таких поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, у всіх випадках є власністю орендодавця. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "7. Права та обов'язки сторін за договором оренди" |
||
|
||