| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Режим будови, зведеного на спірній земельній ділянці |
||
|
Як вже говорилося, негаторний позов, на відміну від віндикаційного, може складатися у вимозі знесення будови. Це зближує проблематику негаторний захисту і питання самовільного будівництва. Серед таких питань - режим будови, зведеного на земельній ділянці всупереч волі власника. Останнім часом нерідко виникають спори, пов'язані з наданням земельних ділянок під дачне або житлове будівництво. Їх причина - порушення компетенції органами місцевого самоврядування, що виразилося в розпорядженні в 90-х рр.. XX в. (Рідше - в пізніший час) землями, які належать Російської Федерації або суб'єктам РФ. До моменту розгляду спору судом, як правило, минули трирічні терміни позовної давності. У зв'язку з цим певну популярність придбала ідея кваліфікації зведених будівель як самовільних. Як відомо, до позовів про знесення самовільних будівель строки позовної давності не застосовуються. Ситуація вимагає більш глибокого розгляду. Отже, обставини одного з суперечок такі. Землі, що знаходилися у веденні федерального установи, були передані рішенням цієї установи органу місцевого самоврядування для подальшого розпорядження. Земельні ділянки були надані фізичним особам як дачних, надалі там були збудовані з дотриманням усіх передбачених процедур будови, право власності на які внесено в ЕГРП. Майже всі ділянки з будовами були перепродані, і до моменту виникнення спору з кожним із них було скоєно дві-три угоди. Судом були визнані незаконними рішення органу місцевого самоврядування про надання земельних ділянок. Після цього були заявлені позови про їх витребування. Однак земельних ділянок в тому вигляді, як вони надавалися, вже не існує. Ділянки впорядковані, до них підведені комунікації, дороги, вони забудовані, на них є будови. Оскільки і ГК РФ, і ЗК РФ не дозволяють ототожнити об'єкт нерухомості тільки із земельною ділянкою (тоді будови виступали б як його поліпшення), але розглядають як єдине ціле ділянку та будівлі зі спорудами, ми повинні прийти до висновку, що в наявності новий об'єкт права - об'єкт нерухомості, не тотожний раніше земельній ділянці. З цієї точки зору ні реституція його в порядку ст. 167 ЦК, ні віндикація в порядку ст. 302 ГК неможливі. Було передано безумовно не те майно, яке тепер истребуется. До такого ж висновку приводить і той факт, що перш наявний у позивача земельну ділянку розділений. Розділ - це поява нової речі, а отже, втрата, зникнення колишньої (1). --- (1) Це питання розглядалося вище. Тим більше серйозні сумніви викликає питання про можливість пред'явлення позову про знесення будівель (включаючи демонтаж комунікацій і руйнування доріг) як самовільних. В обгрунтування такої кваліфікації іноді посилаються на те, що будова зведено на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у встановленому законом порядку (ст. 222 ЦК). Під відсутністю відведення земельної ділянки розуміються дії органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про надання земельної ділянки, щодо землі, яка не знаходиться в муніципальній власності, і за відсутності звернення органу виконавчої влади про надання земельної ділянки (на можливість такого звернення, тобто відомого делегування повноважень, вказує, наприклад, ст. 31 ЗК). Відразу потрібно зауважити, що ст. 222 ГК говорить саме про те, що земельна ділянка не відведена, але не про порушення порядку виділення (надання) землі. Розширене тлумачення тут, очевидно, позбавлено законних підстав, так як законодавець ясно окреслює межі дії норми ст. 222 ГК. За загальними правилами не підлягають розширювальному тлумаченню норми, що встановлюють відповідальність і обмежують права. Спрямованість норми ст. 222 ГК саме на обмеження (позбавлення) прав і визначення відповідальності цілком очевидна. Отже, якщо орган місцевого самоврядування або виконавчий орган державної влади ухвалить рішення про надання земельної ділянки, то неможливо говорити про те, що ділянка не виділена. А це означає, що для цілей ст. 222 ГК наявності рішення органу місцевого самоврядування або виконавчого органу державної влади про надання земельної ділянки під будівництво незалежно від права власності на що виділяється ділянка досить, щоб виключити кваліфікацію дій забудовника як самовільну споруду (не будемо обговорювати інші ознаки самовільного будівництва - відсутність необхідних дозволів та істотне порушення містобудівних і будівельних норм і правил). Самовільна споруда кваліфікує саме дії забудовника, що порушує встановлену процедуру, але ця норма ні в якому разі не може бути застосована до дій публічних органів, оскільки вони не належать до діяльності по забудові. Висловив тезу не можна розуміти в тому сенсі, що забудовник не несе відповідальності за всякі порушення і зловживання, скоєні при проектуванні та будівництві, тільки тому, що вони вчинені не їм, а публічними органами. Це не так. Якщо, скажімо, видано дозвіл на будівництво в зоні, де будівництво заборонено з екологічних, санітарних та подібних причин, то сам по собі факт узгодження будівництва компетентним органом не виключає подальшого анулювання цього узгодження. У цьому випадку забудовник має право усунути допущені порушення (таке право забудовника випливає із загального призначення засобів захисту в приватному праві, які спрямовані на відновлення порушених прав, а не на покарання винних, тим більше що наслідки самовільного будівництва не можна повністю ототожнювати з відповідальністю). Якщо вони непереборні, то будова підлягає зносу. Те ж саме можна сказати і про помилкові або незаконних за змістом дозволах і узгодженнях в сфері дотримання інших містобудівних або будівельних норм. Якщо будівля фактично пожароопасно, небезпечно для життя громадян з інших підстав, то будь-які отримані узгодження не можуть змінити цей факт, потрібно або усувати порушення пожежних та інших правил, або зносити будівлю. Але інша справа, коли мова йде про права на земельну ділянку. Тут будівництво тісно стикається з нормами про майнові права, про обіг майна. Публічні заборони, що діють у сфері містобудування, зосереджені в сфері публічного контролю за дотриманням режиму земельної ділянки, врахування інтересів населення, які можуть бути порушені будівництвом, і т.п. (Ст. 31 ЗК). Що стосується самого надання земельної ділянки, то це дія, як і будь-яка дія з передачі майна, не може не мати природи правочину, договору. На це прямо вказується в п. 7 ст. 30 ЗК: рішення про надання земельної ділянки під будівництво є підставою для укладення договору купівлі-продажу або договору оренди. Іншими словами, передача земельної ділянки - це завжди договір. Навіть якби не було правила п. 7 ст. 30 ЗК, ніяка інша кваліфікація дії, в силу якого одна особа отримує майно у власність або оренду від іншої особи, крім кваліфікації як договору неможлива. Але якщо передача земельної ділянки - це завжди договір незалежно від того, чи йдеться про це прямо в законі і навіть незалежно від наявності письмового документа (1), то і наслідки цієї передачі підкоряються цілком правилами цивільного права . --- (1) Відсутність формального договору частіше зустрічається в угодах між власником ділянки і забудовником, так чи інакше беруть участь у будівництві разом або поряд з власником. Зокрема, якщо договір визнається недійсним з мотивів розпорядження чужим майном, то наступають відомі наслідки, описані в ст. 167 ГК; якщо земельна ділянка зайнята особою, що уклали договір з органом місцевого самоврядування (виконавчим органом державної влади), і став предметом подальших угод, - ще й передбачені ст. 302 ГК. Отже, в будь-якому випадку вимоги власника (як приватного, так і публічного), обгрунтовані тим, що орган місцевого самоврядування або державної влади надав земельну ділянку з порушенням його права власності, будуть наштовхуватися на всі відомі з закону обмеження, які встановлені для захисту обороту майна: наявність сумлінності на стороні власника, закінчення позовної давності, втрата ідентичності майна. Тепер стає більш ясною і можливість заяви вимоги про знесення. Оскільки власник не може повернути собі майно, він не має права будь-яким чином наказувати власнику небудь дії з цим майном. Якщо мова йде про самовільне будівництво, то вимоги про знесення можуть заявлятися виключно публічним органом і тільки в публічних інтересах, тоді як захист власності, в тому числі і публічною, - це захист приватного інтересу. Зрозуміло, що вимоги про знесення будови можуть заявлятися не власником, а органом місцевого самоврядування без жодного зв'язку з правом власності на земельну ділянку і можуть бути мотивовані тільки публічним інтересом: порушенням містобудівних та інших норм, загрозою життю і здоров'ю громадян, спотворенням архітектурного ансамблю (в разі відступу від затвердженого проекту) і т.п. Власник не може, повторюся, вимагати знесення будови лише з мотивів порушення його права власності. Тільки в разі захоплення землі забудовником (що і відбувається при відсутності надання земельної ділянки) власник має право вимагати знесення самовільної будівлі, перебуваючи при цьому на своїй земельній ділянці. Якщо ж він втратив так чи інакше володіння ділянкою, він повинен перш відновити володіння. У разі захоплення це полегшується тим, що об'єкт вибув з його володіння поза його волею і відмова в віндикаційним позові може бути обгрунтований тільки пропуском строку позовної давності. Стало бути, тільки необачне, недбайливе поводження власника земельної ділянки здатні поставити його в таке положення, коли захоплений у нього проти його волі ділянку виявиться самовільно забудованим, а він втратить можливість його витребування. Якщо власник сам передав володіння ділянкою забудовнику або дав згоду іншій особі (органу) на передачу ділянки забудовнику, то виникають, як уже говорилося, договірні відносини, які не можуть регулюватися нормою ст. 222 ГК. Одержувач земельної ділянки може, звичайно, розуміти, що він отримує землю в обхід тих чи інших правил. Але його несумлінність не важлива, поки земля залишається у нього. Адже витребувати від нього вона може лише за правилами ст. 167 ГК, що не враховує ні провину, ні сумлінність. А якщо ділянка вже став предметом ряду угод, він може витребувати лише в рамках ст. ст. 301 - 302 ГК; тоді сумлінність набувача визначається за загальним правилом: йому достатньо переконатися в тому, що продавець (інший отчуждатель) земельної ділянки значиться його власником за даними ЕГРП, тобто законно отримав ділянку. Теоретично можна допустити, що і в цьому випадку набувач не вважатиметься добросовісним, якщо позивач доведе, що він не міг не знати про незаконність попередніх угод з даною ділянкою. На практиці, однак, довести це майже неможливо: при неясності статусу земель, відсутності повної та достовірної інформації про їх історію, постійних змінах закону припускати у учасників обороту тверде розуміння незаконності угод, визнаних реєстратором та санкціонованих внесенням прав в ЕГРП, звичайно, немає підстав. Резюмуючи викладене, можна сказати, що: - встановлення незаконності рішення органу місцевого самоврядування (виконавчого органу державної влади) про надання земельної ділянки не дає власникові ділянки (як публічного , так і приватному) засобів захисту власності, відмінних від зазначених у гол. 20 ГК РФ (ст. ст. 301, 302); - недійсність угоди з надання земельної ділянки, яка полягає в порушенні прав власності, не тотожна відсутності відведення ділянки під будівництво, про який йдеться в ст. 222 ГК, і тому не дозволяє кваліфікувати поведінку забудовника як самовільну споруду. У вигляді загального правила можна помітити, що в основі самовільного будівництва завжди лежить публічний делікт - самоправне зайняття земельної ділянки (1), порушення містобудівних норм і т.д. Але приватний делікт, порушення приватних прав, права власності не тягнуть кваліфікацію будівництва як самовільного. Тим більше не тягне визнання будівництва самочинним недійсність угоди з отримання земельної ділянки незалежно від того, вважаємо ми цю угоду приватним правопорушенням чи ні (з цього питання, як відомо, давно йде дискусія, досить, втім, абстрактна). --- (1) Можна вказати, наприклад, на ст. 7.1 КоАП. Норми про майнову відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки містяться також у ст. 76 ЗК. Ця норма спеціально говорить про "громадянах, винних у зазначених земельних правопорушення". Той факт, що в основі кваліфікації будівництва як самовільного лежить публічний делікт, не означає, як уже говорилося, того, що механізм ст. 222 ГК є формою відповідальності. Тут, на відміну від відповідальності, не важливі ні терміни, ні вина, ні навіть факт особистого порушення власником будівлі публічних норм (саме тому відчуження будови не припиняє дії норми ст. 222 ЦК). Можна говорити скоріше про те, що будівництво, що почалося з публічного делікту, хибно. В окремих випадках цей порок, як уже говорилося, може бути виправлений; у випадках його непереборності дію норми ст. 222 ЦК не може бути усунуто. У будь-якому випадку власник не має права вимагати знесення самовільно зведеної будівлі та знищення споруд, доріг та інших поліпшень в порядку захисту власності, якщо він позбавлений юридичної можливості відновити володіння земельною ділянкою. Вимога про знесення в цій ситуації може заявляти тільки публічний орган, посилаючись на відповідний публічний інтерес. Така вимога не може бути пов'язано з витребуванням земельної ділянки. Ці висновки не означають, проте, всякого відсутності юридичних наслідків при виявленні порушення права власності при наданні земельної ділянки. По-перше, власник ділянки після кваліфікації договору, за яким він придбав ділянку, як недійсного отримує статус незаконного власника і за наявності сумлінності займає позицію власника для давності (ст. 234 ЦК РФ). Незаконність володіння позбавляє його розпорядчих прав відносно ділянки і тим самим будови (оскільки воно не може бути відчужене окремо від прав на ділянку) (1). При недобросовісності власника ділянка може бути від нього витребуваний, якщо не минув строк позовної давності, обчислюваний з моменту втрати публічним органом (відповідною юридичною особою) володіння (2), і не втрачена ідентичність об'єкта нерухомості. --- (1) Це питання докладніше розглядався вище. (2) У практиці зустрічаються численні спроби вважати позовну давність для витребування нерухомості інакше - з моменту укладення договору, з моменту внесення права власності (речового права) в ЕГРП, з моменту заснування юридичної особи, якій об'єкт передається на речовому праві, і т.д . Всі ці варіанти не відповідають закону. Тільки момент втрати володіння об'єктом власником чи законним власником (у тому числі момент виконання недійсною угоди) є тим моментом, з якого починає текти позовна давність для витребування об'єкта. Зрозуміло, що припущення про те, що власник (законний власник) не міг знати про втрату володіння нерухомістю, вкрай сумнівно і навряд чи може бути прийнято всерйоз. По-друге, власник отримує право на стягнення збитків з органу (особи), що порушив його право власності. Висловлюване іноді пропозицію стягувати збитки з органів місцевого самоврядування, издавших незаконні акти, на користь вигнаних незаконних власників представляється позбавленим юридичної грунту: права незаконних власників ці органи не порушували. Та й цивільних прав у незаконного власника немає: у нього тільки в майбутньому, після закінчення терміну давності, може виникнути право власності на ділянку. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Режим будови, зведеного на спірній земельній ділянці" |
||
|
||