| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1.3. Теорія єдиного об'єкта нерухомості і її втілення в російському законодавстві |
||
|
Отже, єдиний об'єкт нерухомості, це не тільки земельну ділянку, будівлі та споруди як об'єкти права, а й суб'єкт права і як наслідок вид права. Уряд РФ влітку 2000 р. прийняло довгострокову програму, в якій кілька разів майнула заяложена фраза про «єдиний об'єкт нерухомості». Прийнято новий Земельний кодекс. У зв'язку з цим доцільно звернути увагу на історію питання про єдиний об'єкт нерухомості. Слід зазначити, що в Росії (і в СРСР) до створення Роскомзема такого питання не існувало. Він був однозначно вирішено статтею 139 ГК РРФСР «Головна річ і приналежність»: «Належність, то є річ, призначена служити головній речі і пов'язана з нею спільним господарським призначенням, слід долю головної речі, якщо законом або договором не встановлено інше». Договір не міг встановити інше, так як Земельний кодекс РРФСР (ЗК РРФСР, прийнятий в 1970 році) в цілому ряді статей передбачав, що якщо земельна ділянка не є засобом праці (тобто не відноситься до сільськогосподарських земель, землям 1-ї категорії за класифікацією ЗК РРФСР), то при переході права на будівлю переходить і право користування ділянкою (див., наприклад, статті 87, 88 ЗК РРФСР). Інакше кажучи, ділянка не має своєї долі і слід долю будови, тобто є приналежністю будови. Об'єкт нерухомості («домоволодіння»), виступав як єдиний, в якому головною річчю було будову (або будови) основного призначення, а земельна ділянка була його або їх приналежністю. Так, це особлива приналежність. Універсальна. І для головної речі, і для інших службових будівель. Але приналежність. Навпаки, землі 1-й категорії (землі сільгосппризначення), будучи засобами праці, були головною річчю по відношенню до розташованих на них будівлям. Хоча землі і знаходилися у власності держави, найголовніше право - право користування - не переходила набувачеві будови, розташованого в сільській місцевості, до переїзду власника будівлі на постійне місце проживання в сільську місцевість (див. ст. 73 ЗК РРФСР). Аналогічні, навіть більш поглиблені і конкретні норми були прийняті у зв'язку з перебудовою і приватизацією. Так, у Цивільному кодексі РФ (частина I) з'явилися три статті, що підсилюють колишню статтю 139 ЦК РРФСР, а саме ст.133 «Неподільна річ», ст.134 «Складна річ» і ст.135 «Головна річ і приналежність». У Земельному кодексі РФ (1991 р.) збереглася ст. 37 «Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю та споруду», повторявшая норму ст. 87 ЗК РРФСР: «При переході права власності на будівлю, споруду або при передачі їх іншим підприємствам, установам, організаціям і громадянам разом з цими об'єктами переходить і право користування земельними ділянками. При цьому їм видається новий документ, що засвідчує право на землю. У разі переходу права власності на будівлю, споруду до кількох власникам зазначені права на землю переходять, як правило, в розмірі пропорційно часткам власності на будівлю, споруду »(в ред. Указу Президента РФ від 24.12.93 № 2287). При обліку домоволодінь у містах і сільській місцевості названі норми ГК РФ і ЗК РРФСР строго дотримувалися місцевими органами управління та створеними ними організаціями технічної інвентаризації (БТІ). Створений у 1991-93 роках федеральний орган із землеустрою (Держкомзем РФ), взявши за основу землі 1-й категорії (землі сільськогосподарського призначення), які дійсно є головною річчю по відношенню до розташованих на них будовам , почав поширювати цей постулат на всі категорії земель, в т.ч. на землі 2-й і 3-ї категорій (землі населених пунктів і землі промислового призначення), на яких будівлі є головною річчю по відношенню до ділянки, утворюючи єдину неподільну річ (ст. 133 ЦК України). Вельми вагомими додатковими причинами того, що неподільна річ, утворена ділянкою і будовою, стала розглядатися як що складається з декількох об'єктів (земельної ділянки та будови), послужили ще два фактори: 1) роздільне оподаткування земельної ділянки і будов; 2) дії установ юстиції з реєстрації прав, які почали реєструвати права на приналежності окремо від прав на головну річ. Згадка терміна "принцип єдиного об'єкта" міститься, наприклад, у Федеральному законі від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", постанові Уряду РФ від 02.02 .1996 № 105 (в ред. від 21.08.2000) "Про затвердження Положення про порядок встановлення меж землекористувань в забудові міст та інших поселень", Правилах ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених постановою Уряду РФ від 18.02 .1998 № 219 (в ред. від 03.09.2003), Програмі соціально-економічного розвитку Російської Федерації, затвердженої постановою Уряду РФ від 10.07.2001 № 910-р. Однак, як відзначають О.М. Козир і А.А. Маковська, в цілому російське цивільне законодавство розглядає ділянки і розташовані на них будівлі, з одного боку, як самостійні об'єкти, що у обороті цілком незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, з іншого - як фізично і юридично пов'язані друг з одним види нерухомого майна. У майновому обороті виникають різні правові ситуації, передбачені цивільним та земельним законодавством. Наприклад, будівля - у приватній власності, ділянка - у державній власності і належить власнику будівлі на праві оренди або обмеженому речовому праві; на одному неподільному ділянці - кілька об'єктів нерухомості, що належать різним особам і пр. Це свідчить про те, що будівля або приміщення в ньому не можна розглядати як невіддільне поліпшення земельної ділянки. Тому в Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, схваленої Радою при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства, міститься таке положення: "в даний час немає достатніх економічних і правових підстав для законодавчого закріплення в цивільному праві поняття" єдиного об'єкта нерухомості "як єдиного об'єкта цивільних прав і скільки-небудь поширеного об'єкта цивільного обороту ". Іноді необгрунтовано вважають, що принцип "єдиного об'єкта нерухомості" закріплений Земельним кодексом Російської Федерації, в той час як Земельний кодекс, навпаки, закріпив відмінність правового режиму землі та нерухомості, правил регулювання їх обороту, наприклад в статті 36, яка визначає порядок придбання речових і зобов'язальних прав на неподільний ділянку осіб з різною правоздатністю. Земельний кодекс встановив не «принцип єдиного об'єкта", а принцип єдності долі земельної ділянки та розташованої на ньому нерухомості. Всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком встановлених федеральними законами випадків (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою; не допускається відчуження ділянки без знаходяться на ній об'єктів у разі, якщо вони належать одній особі (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приватизація будинків, будівель, споруд, у тому числі промислового призначення не допускається без одночасної приватизації земельних ділянок, за винятком випадків їх вилучення або обмеження в обігу (п.7 ст.3 Федерального закону від 25.10.2001 № 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації "). Постановою Уряду РФ від 18.07.2000 № 537 "Питання Федеральної служби земельного кадастру Росії" встановлено, що федеральним органом виконавчої влади з державного управління земельними ресурсами, здійснює функції з ведення державного земельного кадастру та державного обліку розташованих на земельних ділянках і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна, є Федеральна служба земельного кадастру Росії (Росземкадастр). Відповідно до статті 14 Федерального закону від 02.01.2000 № 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" кадастрова карта (план) ділянки повинна містити не тільки відомості про ділянку, а й відомості про наявність об'єктів нерухомого майна. Таким чином, земельна ділянка і розташована на ньому нерухомість повинні бути єдиним об'єктом кадастрового обліку. Тому у випадках придбання прав на забудовані земельні ділянки (наприклад, при викупі або оренді землі під будівлями) при землевпорядкуванні та кадастровому обліку необхідно, щоб об'єкти нерухомості були відображені в плані ділянки. Що стосується "принципу єдиного об'єкта нерухомості", зазначеного у законодавстві про державну реєстрацію, то це тільки принцип ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), приписаний для реєструючих органів, а не правило, обов'язкове для учасників майнового обороту. Розділи ЕГРП, що містять записи про будівлі, повинні розташовуватися в архівах установ юстиції з державної реєстрації прав після розділів із записами про земельні ділянки. При цьому записи про права та угодах з будівлями та земельними ділянками вносяться в окремі розділи, що підтверджує відмінність правового режиму цих об'єктів. Принцип "єдності землі та нерухомості" визначає вимоги до угод з нерухомістю, міцно пов'язаної з земельними ділянками, - будівлями, спорудами та їх частинами. Разом з тим, при вивченні норм Земельного кодексу, що стосуються регулювання конкретних відносин, стає очевидним, що належна послідовність у реалізації цього принципу відсутня. Тому при укладанні угод учасники повинні керуватися не тільки вимогами цивільного та земельного законодавства для конкретних видів договорів, але і принципом "єдності землі та нерухомості" в цілому. Даний принцип визначає наступні особливості оформлення угод: Земельна ділянка та розташований на ній об'єкт нерухомості не є єдиним об'єктом майнових прав. Ділянка і міцно пов'язана з ним нерухомість повинні бути: а) єдиним об'єктом державного кадастрового обліку; б) єдиним предметом угоди. Нерухомість, що знаходиться на земельній ділянці, що належить відчужувачу на праві власності, відчужується разом з ділянкою (якщо ця ділянка не вилучений або не обмежений в обороті). Це правило діє і відносно таких частин будівлі, будівлі, споруди, які можуть бути виділені в натурі разом з частиною земельної ділянки, а також у разі відчуження частки у праві спільної власності на будівлю. При відчуженні нерухомості може бути переданий весь земельну ділянку або її частину, зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Правило обов'язкового відчуження земельної ділянки не поширюється на продавців житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та адміністративних будівлях, які є індивідуальними землекористувачами та власниками ділянок. Однак для уникнення земельних спорів при відчуженні власником будівлі його частини або приміщень в ньому слід визначати правовий режим земельної ділянки, зайнятої будівлею. Якщо власнику будівлі належить на праві власності неподільний ділянку, то в договорі про відчуження частини будівлі або приміщень слід встановлювати спільну часткову власність на ділянку. Право власності на ділянку переходить на підставі угоди, тому воно виникає за загальним правилом з моменту державної реєстрації права на земельну ділянку, а не з моменту реєстрації переходу права на нерухомість. Реєстрація переходу права власності на ділянку можлива тільки при наявності в договорі опису переданого ділянки. При відчуженні нерухомості на ділянці, що належить на обмеженому речовому праві (постійного безстрокового користування, довічного успадкованого володіння), дані права на землю не передаються і не переходять автоматично до набувача нерухомості. Придбання та оформлення майнових прав на ділянку здійснюється відповідно до земельного законодавства після реєстрації переходу права власності на нерухомість або одночасно з нею. Право оренди ділянки доцільно передавати по єдиному договором з відчуженням нерухомості. Отчуждатель нерухомості може передати набувачеві права та обов'язки за договором оренди (перенала), передати ділянку в суборенду (піднайм). При передачі орендних прав та обов'язків не вимагається переукладення договору між орендодавцем і новим власником нерухомості. Отчуждатель також може укласти угоду про розірвання або про зміну договору оренди, а набувач - новий договір з орендодавцем. Отже, в даний час однією з актуальних проблем застосування та розвитку законодавства про нерухоме майно є теорія або принцип єдиного об'єкта нерухомості, згідно з якою земельні ділянки і розташовані на них об'єкти нерухомості є єдиним цілим. Розглянувши правові основи нерухомого майна, слід перейти до характеристики нерухомого майна як об'єкта цивільних правовідносин. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "1.3. Теорія єдиного об'єкта нерухомості і її втілення в російському законодавстві" |
||
|
||