| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 7. Договір купівлі-продажу нерухомості |
||
|
1. Під договором купівлі-продажу нерухомості розуміється договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130 ЦК), а покупець - прийняти цю нерухомість і сплатити за неї певну у договорі грошову суму. Виділення договору купівлі-продажу нерухомості в окремий вид договору купівлі-продажу обумовлюється специфікою його предмета. По-перше, нерухомі речі утворюють єдину систему речей, в центрі якої знаходяться земельні ділянки. Тому функціонування нерухомих речей, які не є земельними ділянками, їх купівля-продаж завжди тією чи іншою мірою пов'язані з певними діями, що стосуються землі. Це відноситься не тільки до нерухомості, міцно пов'язаних із землею (будівель, споруд тощо), а й до так званих нерухомості та за законом. Цілеспрямований рух повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, створених людиною, здійснюється під контролем із Землі. Їх базування, за винятком космічних об'єктів, що не повертаються на Землю, має земний характер. Права на нерухомі речі, а в ряді випадків і угоди, пов'язані з відчуженням окремих видів нерухомих речей, підлягають державній реєстрації. Це створює особливий правовий режим нерухомих речей щодо переходу права власності від однієї особи до іншої, здійснення правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження такими речами. Договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним і двостороннім. 2. Сторонами договору купівлі-продажу нерухомості можуть бути фізичні та юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Федерації та муніципальні освіти, іноземні держави і міжнародні організації. У випадках, зазначених у законі, покупцями окремих видів нерухомих речей, наприклад супутників, які використовуються в системі телебачення, можуть бути фізичні та юридичні особи, які мають спеціальні на те дозволу від уповноважених державних органів. В якості продавця в договорі, як правило, виступає власник нерухомості. Невласника продаваного за договором купівлі-продажу нерухомого майна є державні та муніципальні підприємства та організації, що володіють правом господарського відання або правом оперативного управління на дане майно (правом безоплатного користування земельними ділянками). Продаж ними нерухомого майна здійснюється в даному випадку за згодою власника (Російської Федерації, суб'єкта РФ чи муніципального освіти) в особі уповноваженого на те державного або муніципального органу влади (п. 2 ст. 295 і п. 1 ст. 297 ЦК). Відповідно при продажу зазначеними суб'єктами права майно вибуває з їх господарського або оперативного управління, але водночас і з власності Російської Федерації, суб'єкта РФ чи муніципального освіти, якщо покупцями є фізичні особи чи комерційні організації, за винятком унітарних підприємств. При продажу державними і муніципальними підприємствами та організаціями нерухомості іншим державним і муніципальним підприємствам і організаціям право власності на дану нерухомість до покупця, природно, не переходить. Воно залишається відповідно у Російської Федерації, суб'єкта РФ чи муніципального освіти. Дозволи на продаж установою нерухомості від її власника не вимагається, якщо нерухомість придбана установою за рахунок його власних доходів і вступила у самостійне розпорядження установи з відображенням даного майна на окремому балансі (п. 2 ст. 298 ГК). В якості продавця нерухомості можуть виступати й інші особи, зазначені в законі, в тому числі керуючий за договором довірчого управління (п. 1 ст. 1020 ЦК), один з подружжя за наявності у неї нотаріально посвідченого згоди другого з подружжя на продаж конкретної нерухомості. Повноваження власника (іншого продавця) на продаж нерухомості повинні бути підтверджені свідоцтвом або спеціальної реєстраційної написом на документі з Єдиного державного реєстру прав, що видається установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна. При продажу нерухомості, що належить Російської Федерації, суб'єктам РФ і муніципальних утворень, при приватизації "*", а також на торгах діють спеціальні правила, передбачені законом. --- "*" Див: Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Відомості Верховної. 2002. N 4. Ст. 251. Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання даної вимоги тягне недійсність договору (ст. 550 ЦК) у вигляді його нікчемності. 3. Предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомі речі, перелік яких дається в ст. 130 ГК. Розрізняються дві групи нерухомих речей. У першу входять земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Це ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До другої групи віднесені підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, тобто об'єкти, умовно звані нерухомими речами за законом. Наведений перелік нерухомих речей не вважається вичерпним. Як сказано в ст. 130 ЦК, до нерухомих речей законом може бути віднесено й інше майно, зокрема, підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ЦК), житлове приміщення в багатоквартирному будинку (ст. 288, 289 ЦК), нежитлове приміщення в будівлі (ст. 1 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" "*"), кондомініуми, об'єкти незавершеного будівництва (ст. 219 ЦК). --- "*" СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. Детальніше слід сказати про незавершене будівництво як об'єкт нерухомості. До прийняття і введення в дію ГК РФ було прийнято вважати, що навіть завершений будівництвом об'єкт, що не пройшов державну реєстрацію, не міг розглядатися в якості об'єкта права власності. Право власності належало творцеві не так на будову, а на комплекс майна, включаючи використані матеріали, з усіма правовими наслідками, зокрема, несенням тягаря утримання, ризику випадкової загибелі, необхідності відшкодування заподіяної шкоди та ін "*" --- КонсультантПлюс: примітка. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (під ред. О.Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім " ИНФРА-М ", 2005 (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене). "*" Див: Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002. С. 522. У ст. 219 ГК вперше було передбачено право власника на знову створюване (нестворене. - В.М.) майно, що підлягає державній реєстрації. У п. 2 ст. 25 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" визначаються умови такої реєстрації. І нарешті, в п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" "*" дається правова характеристика відносин, що виникають при віднесенні незавершеного будівництва до об'єктів нерухомості. --- "*" ВВАС РФ. 1998. N 10. Підсумовуючи положення, передбачені в названих джерелах, можна зробити наступні висновки про правову природу незавершеного будівництва як об'єкта нерухомості: 1) незавершений будівництвом об'єкт стає об'єктом нерухомості, право на який підлягає державній реєстрації, по припинення будівництва, тобто коли він перестає бути предметом зобов'язального правовідносини. Як сказано у згаданому Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ, "не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна"; 2) право власності на об'єкт незавершеного будівництва належить власнику або іншому законному власнику земельної ділянки, на якій будувався даний об'єкт, якщо інше не передбачено законом, іншим правовим актом або договором; 3) державна реєстрація об'єкта незавершеного будівництва проводиться на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках - на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Право на об'єкт незавершеного будівництва реєструється у разі потреби здійснення операції з цим об'єктом. На жаль, в законі не вирішено головне питання про те, що необхідно розуміти під незавершеним об'єктом будівництва. За смисловим значенням цього слова мова може йти про завершальних, але не початкових стадіях (етапах) будівництва, коли підрядником вже виконана основна частина робіт по об'єкту, наприклад зведені зовнішні стіни будівлі. При характеристиці предмета договору купівлі-продажу нерухомих речей, міцно пов'язаних із землею, законодавець пов'язує воєдино відповідну нерухому річ і земельну ділянку, на якому дана річ розташована. Перш за все мова йде про зв'язок із землею таких нерухомих речей, як будівлі і споруди. У п. 1 ст. 552 ГК проголошується загальне правило подібного роду зв'язки, відповідно до якого за договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Питання про те, які права є при цьому на увазі, вирішується на підставі норм ЗК, що має в даному випадку пріоритет у застосуванні перед ЦК. Згідно п. 1 ст. 35 ЗК при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник. Відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком випадків, зазначених у законі, в тому числі якщо земельна ділянка вилучена з обігу. У п. 4 ст. 35 ЗК в протиріччя зі ст. 553 ГК проголошується також правило про те, що не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди, якщо вони належать одній особі. При продажу продавцем земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, будівля, споруда, що належить іншій особі, за останнім зберігається право користуватися частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. У ст. 554 ГК передбачається важливе правило про визначення предмета договору продажу нерухомості за місцем його перебування на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі за договором, у тому числі про його місцезнаходження. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним. 4. Виконання договору купівлі-продажу нерухомості пов'язане з трьома особливостями, притаманними даному виду договору купівлі-продажу: способом передачі нерухомості, вимогою закону державної реєстрації прав на нерухоме майно, що і визначенням ціни договору. Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК). Відповідно обов'язок продавця про передачу покупцеві нерухомого майна вважається виконаним за умови вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу, якщо інше не передбачено законом або договором. При передачі продавцем покупцеві нерухомості з порушенням умов договору про її якість застосовуються правила ст. 475 ГК з одним винятком. Покупець позбавляється права вимоги про заміну товару неналежної якості на товар, відповідний договору. Пояснюється це індивідуальними властивостями нерухомих речей, що становлять предмет договору. При цьому прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не звільняє продавця від відповідальності за неналежне виконання договору. Вимога про державну реєстрацію переходу права власності від продавця до покупця на нерухомість закріплено в п. 1 ст. 551 ГК. Згідно п. 1 ст. 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" обов'язковій державній реєстрації в установах юстиції з реєстрації прав на території реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна підлягають право власності та інші речові права на майно в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно державної реєстрації підлягають обмеження (обтяження прав на неї, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда). Відповідно до ГК державна реєстрація прав на нерухоме майно є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно. Отже, право власності у покупця на придбане ним нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації (п. 2 ст. 223 ЦК). Дане положення стосовно договору купівлі-продажу нерухомості має обов'язкову (імперативну) силу. У період дії договору до моменту державної реєстрації переходу права власності продавець не має права розпоряджатися проданим майном "*". Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна не застосовуються положення ст. 398 ЦК про наслідки невиконання зобов'язання про передачу індивідуально-визначеної речі. --- "*" Дана позиція була підтверджена Вищим Арбітражним Судом РФ в "Огляді практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" (п. 7 Додатку до інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 / / ВВАС РФ. 1998. N 1). Державна реєстрація повітряних суден проводиться у Державному реєстрі цивільних повітряних суден Російської Федерації (п. 1 ст. 33 ВК), морських суден - у Державному судновому реєстрі РФ, судновий книзі або бербоут-чартерному реєстрі (п. 1 ст. 33 КТМ), судів внутрішнього плавання - у Державному судновому реєстрі РФ або судновий книзі (п. 1 ст. 16 КВВТ). Реєстрація права власності та інших речових прав на морські судна та судна внутрішнього водного транспорту здійснюється в тих же державних реєстрах і суднових книгах, що і реєстрація самих судів. Окремо стоїть державна реєстрація права власності та інших речових прав на повітряні судна, яка, згідно з п. 9 ст. 33 ВК, здійснюється відповідно до ст. 131 ЦК, але в якому державному органі та якому реєстрі - не вказано. Ціна нерухомого майна є істотною умовою договору про купівлю-продаж такого майна. Відсутність ціни в договорі веде до визнання договору купівлі-продажу неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК, не застосовуються. Якщо ціна нерухомості в договорі встановлена з розрахунку вартості одиниці її площі чи іншого показника розміру, то загальна ціна нерухомості, що підлягає сплаті, визначається за фактичним розміром переданого покупцю нерухомого майна. Важливо відзначити також, що ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим майном частини земельної ділянки або відповідного права на нього. Втім, дана норма має диспозитивний характер і тому сторони в договорі нерідко встановлюють роздільні ціни на будівлі, споруди, інше нерухоме майно та земельна ділянка або право на неї. 5. Особливості договору купівлі-продажу житлових приміщень визначаються цільовим характером використання предмета такого договору. Житлові приміщення можуть використовуватися тільки для проживання громадян (фізичних осіб). У ст. 558 ГК називаються дві такі особливості: право особи на користування житловим приміщенням в продається житловому приміщенні та державна реєстрація договору продажу житлового приміщення. Згідно із зазначеним праву особи, що проживають у житловому будинку, квартирі, частини житлового будинку або квартири, що мають відповідно до закону право користування займаним ними жилим приміщенням, зберігають це право і при придбанні цього приміщення покупцем за договором. До них відносяться: члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ЦК); наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. 677 ЦК) і громадянин - піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 685 ЦК). Державна реєстрація договору купівлі-продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (окремої кімнати або декількох кімнат у квартирі) є винятком із загального правила, що стосується нерухомого майна. Договір підлягає державній реєстрації поряд з державною реєстрацією права власності та інших речових прав на житлове приміщення. Пояснюється це соціальною значимістю даного об'єкта нерухомості для всіх громадян Росії і необхідністю посилення захисту їх житлових прав та інтересів. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 7. Договір купівлі-продажу нерухомості" |
||
|
||