Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

1. Житлово-будівельні та житлові кооперативи і задоволення житлових потреб громадян

Житлова кооперація існує у двох різновидах. По-перше, це - житлово-будівельні кооперативи, які створюються для будівництва багатоквартирних будинків та їх подальшої експлуатації, а також для придбання (купівлі) житлових будинків, що підлягають капітальному ремонту та реконструкції. Другий вид житлової кооперації - житлові кооперативи, які створюються для придбання (купівлі) у різних юридичних осіб, муніципальних утворень і інших власників належних їм нових або капітально відремонтованих багатоквартирних житлових будинків та їх подальшої експлуатації.
Житлово-будівельні (ЖБК) та житлові (РК) кооперативи в 50 - 80-х роках минулого століття мали в нашій країні значного поширення. Вони створювалися і функціонували як добровільні об'єднання громадян, створені ними з метою поліпшення своїх житлових умов за рахунок власних коштів і при менш жорстких вимогах держави до визначення нужденності і норм надання житла.
У зв'язку з появою різних можливостей задоволення житлової потреби шляхом використання грошових коштів громадян для безпосереднього придбання ними житла у власність, в тому числі за допомогою безоплатних субсидій, іпотечних кредитів тощо, обсяги житлово- кооперативного будівництва та створення нових кооперативів скоротилися. Крім того, п. 4 ст. 218 ГК (а раніше - нормами законів про власність) встановлено правило про те, що член житлового або житлово-будівельного кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, стає її власником (одночасно набуваючи також частку в праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку ). У результаті саме існування таких споживчих кооперативів придбало тимчасовий характер. Тому раніше діючим Законом РФ від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" було передбачено перетворення житлових та житлово-будівельних кооперативів у зазначені товариства, якщо в кооперативі хоча б один його член виплатив пай і став власником квартири. У літературі з'явилося навіть думку про те, що товариства власників житла, як "більш сучасне юридичну освіту, відповідне нинішнім ринковим відносинам", повинні повністю замінити собою житлові кооперативи (1).
---
(1) Див: Кічіхін А.Н., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.
Проте насправді всі ці нововведення не зробили принципового впливу на існування наявних ЖБК. Житлові кооперативи збереглися в якості однієї з організаційно-правових форм об'єднання громадян, які бажають поліпшити свої житлові умови за рахунок власних коштів. Невипадково панівним в літературі став більш обережний підхід, згідно з яким "житлові відносини в кооперативі зберігаються" ще на дуже довгий час (1). Підтвердженням обгрунтованості цієї позиції стало і розгорнуте регулювання правового становища житлових кооперативів та їх учасників (членів) в новому ЖК.
---
(1) Див: Толстой Ю.К. Житлове право. С. 35.
Для сучасних ЖК і ЖБК збереглося правило про те, що член такого кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок, набуває право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку і стає учасником спільної власності щодо спільного майна такого будинку ( ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ЦК). Однак створення при цьому товариства власників житла або перетворення в цю організаційно-правову форму житлового кооперативу тепер не є обов'язковим: члени кооперативу, які стали власниками приміщень у багатоквартирному будинку, за своїм вибором можуть реорганізувати його в товариство власників житла, але має право також керувати ним як безпосередньо , так і шляхом створення для цих цілей споживчого кооперативу (у тому числі житлового, з чого прямо випливає можливість збереження колишнього кооперативу при відповідному видоизменении цілей його діяльності) або укладення договору з керуючою організацією (ст. 122, ч. 2 ст. 161 ЖК) .
З точки зору житлових відносин тут в будь-якому випадку необхідно мати на увазі важливе значення моменту повної сплати пайового внеску членом житлового (житлово-будівельного) кооперативу: до його настання член кооперативу має право володіння і користування (а почасти - і розпорядження) наданим йому житлом, тоді як після цього він стає власником житлового приміщення, а правовідносини користування кооперативним житлом припиняються (1). Отже, дані житлові правовідносини завжди носять тимчасовий (терміновий) характер.
---
(1) За своєю юридичною природою право володіння і користування члена кооперативу наданим йому кооперативним житловим приміщенням є не речовим, а корпоративним, бо має не абсолютний, а відносний характер, і подібно праву наймача житла за договором найму комерційного не відповідає іншим необхідним ознаками речових прав - див. § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника.
Крім того, членами житлових (житлово-будівельних) кооперативів можуть ставати не тільки громадяни, а й юридичні особи (ч. 1 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК). Але при цьому зберігається встановлене законом цільове призначення житлових приміщень, які можуть використовуватися лише для проживання громадян. Таким чином, і юридичні особи як члени названих споживчих кооперативів (а після виплати ними пайових внесків - і як власники житла) можуть використовувати отримані ними житлові приміщення виключно для цих цілей, тобто шляхом подальшого надання їх громадянам за договорами житлового найму або безоплатного користування (у тому числі, наприклад, своїм працівникам за трудовими договорами).
Для членства в житловому (житлово-будівельному) кооперативі закон не встановлює більш-яких адміністративно-правових передумов (зокрема, у вигляді потреби в наданні житла та стану на житловому обліку або у формі згоди органу місцевого самоврядування або якого-небудь іншого органу публічної влади). Необхідно лише заяву про прийом в члени кооперативу та позитивне рішення про це спочатку правління кооперативу, а потім затвердження цього рішення загальними зборами, а також сплата вступного внеску (ст. 121 ЖК). Але оскільки члени такого кооперативу своїми коштами беруть участь у будівництві (реконструкції) або придбання багатоквартирного житлового будинку, а також у його подальшому утриманні, ця форма задоволення житлових потреб залишається доступною для порівняно забезпечених громадян. За деякими категоріями громадян закон визнає переважне право на вступ до житлові кооперативи, створені за сприяння органів публічної влади (ч. 2 ст. 111 ЖК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Житлово-будівельні та житлові кооперативи і задоволення житлових потреб громадян "
  1. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    житлово-комунального господарства; - управління комплексом нерухомості муніципального освіти; - розвиток на території муніципального освіти сфери послуг; - участь (у формах, дозволених державою) в ринковому обороті, цивільно-правових відносинах. Незважаючи на велику кількість прийнятих законів, спрямованих на вирішення проблем розвитку і кодифікації законодавства у сфері
  2. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    житлових кооперативів). * (296) CЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145. * (297) СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930. * (298) Далеко не всі з названих на законі різновидів некомерційних організацій володіють особливостями, які об'єктивно виділяли б їх у системі цивільного законодавства і були б достатніми для визнання їх самостійними організаційно-правовими формами юридичних осіб.
  3. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    житлового права. Житлове право в його сучасному розумінні являє собою упорядковану сукупність правових норм, що регулюють так звані житлові відносини, тобто відносини щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями. Більш предметне уявлення про житлових правовідносинах дає ст. 4 ЖК, в якій перераховані їх основні види. З даної статті випливає, що житлові
  4. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    житлового законодавства, а також їх правильне застосування неможливі без з'ясування поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно з'ясувати, що являє собою "житлове
  5. § 3. Управління багатоквартирними будинками
    житлово-комунального комплексу не дала відчутних позитивних результатів, оскільки зазвичай справа обмежувалося або черговими вливаннями державних коштів в систему ЖКК без якоїсь реальної віддачі, або підвищенням тарифів і квартирної плати. Тим часом держава ще на початку 90-х рр.. поставило мету зняти з себе відповідальність за утримання і ремонт житлового фонду і перекласти всі
  6. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    житлового фонду, що надається за договорами соціального найму. З прийняттям нового ЖК умови та порядок надання громадянам житлової площі, що входить до складу державного та муніципального фондів, істотно змінилися. Протягом багатьох десятиліть житлова площа зі складу цих фондів надавалася всім нужденним у поліпшенні житлових умов. Змінювалися умови і конкретні
  7. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    житловому праву, як Б.М. Гонгало, Ю.К. Толстой та ін * (347) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15. * ( 348) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41. * (349) СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. * (350) СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188 . * (351) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16. * (352) СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546. * (353) СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. * (354) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702. * (355) Там же. Ст. 697.
  8. § 3. Особливості успадкування та іншого посмертного переходу окремих видів майна
    житлових, житлово-будівельних, дачних, гаражних, інших) пай померлого члена входить до складу спадщини, тому спадкоємець померлого члена має право (але не обов'язок) на членство в даному кооперативі (п. 1 ст. 1177 ЦК). Звідси кооператив (окремі його члени): a) не вправі відмовити спадкоємцю вступити в кооператив (в тому числі за мотивами недоцільності, відсутність відповідних
  9. ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
    житлових відносин, а також в галузі електроенергетики, капітального будівництва, транспортної діяльності та деяких інших, які зажадали поновлення і певної переробки як відповідних розділів підручника, так і розділів програми курсу цивільного права. Розділ I. ВСТУП В ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО Тема 1. Поняття приватного права Приватне і публічне право. Цивільне право як
  10. 3. Різновиди споживчих кооперативів
    житлові та житлово-будівельні кооперативи, які створюються досягли 18 років громадянами для задоволення своїх потреб у забезпеченні житлом (ст. 113 Житлового кодексу УРСР); - садівничі, огороднические або дачні споживчі кооперативи, створювані громадянами на добровільних засадах з метою сприяння своїм членам у вирішенні спільних соціально-господарських завдань ведення