Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення

Договірні зобов'язання комерційного найму житла носять терміновий характер і тому припиняються насамперед після закінчення терміну дії договору, на підставі якого вони виникли. За угодою сторін вони, зрозуміло, можуть припинитися і раніше.
Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час за одностороннім рішенням наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладено обов'язок відшкодовувати упущену вигоду, викликану одностороннім розірванням договору. Однак наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві як порушила договір стороні вимогу про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду.
При розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої з сторін, в тому числі і особливо на вимогу наймодавця, діє принцип судового розірвання, характерний і для договору соціального найму (п. п. 2 і 3 ст. 687 ЦК).
До числа інших принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід також віднести обмеження втручання держави (закону) у відносини сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Кількість таких норм у ЦК - мінімальне.
До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, цілком застосовний і принцип стійкості права користування житловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму. При комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі в ст. 687 ГК. При цьому особливе значення надається вживанню заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом.
На вимогу будь-якої з сторін договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання і, по-друге, в разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК). Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, проте поки вони не встановлені, оскільки житлове законодавство практично не регулює зобов'язання комерційного найму житла.
На вимогу наймодавця договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку у випадках:
- невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;
- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
- використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, не за призначенням;
- порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 і 4 ст. 687 ЦК).
В умовах розірвання договору комерційного найму у випадках невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображено комерційний характер даного виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує на отримання доходу від здачі квартири в оренду (нерідко цей дохід є для нього джерелом існування), зацікавлений порвати стосунки з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві.
Разом з тим при регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору з причини руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК).
Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору та порушення його права власності протягом близько трьох років. Представляється, що при визначенні наслідків руйнування або псування житла принципом справедливості більше відповідало б виселення наймача (хоча він і є слабкою стороною в договорі) з найнятого приміщення без призначення йому настільки тривалих термінів "на виправлення".
Інтереси наймача забезпечуються і в разі розірвання договору та виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку може попередити наймача про необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору на термін не більше року.
У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо зазначені громадяни відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення. На наймодавця-власника тут не покладається обов'язок забезпечити наймача, підлягає відповідно до закону виселенню, іншим житловим приміщенням. Таке рішення означало б необгрунтоване обмеження права власності, вторгнення в сферу правомочностей та інтересів власника.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення "
  1. ПРОГРАМА КУРСУ" ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО "
    припинення правоздатності. Невідчужуваність правоздатності та неможливість її обмеження. Правоздатність іноземців та осіб без громадянства. Дієздатність громадян (фізичних осіб). Невідчужуваність дієздатності. Різновиди дієздатності. Дієздатність неповнолітніх громадян. Емансипація. Випадки та умови обмеження дієздатності громадян. Визнання громадянина недієздатним.
  2. § 3. Умови дійсності і види недійсних угод
    припинення цивільних прав та обов'язків, можуть не всі суб'єкти цивільного права, а лише ті з них, які володіють для цього таким необхідною якістю, як сделкоспособность. У різних суб'єктів цивільного права це якість з'являється в різні моменти і має неспівпадаючі зміст. У громадян сделкоспособность як складовий елемент їхньої дієздатності формується поетапно і
  3. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    припинення права власності на земельну ділянку підпорядковується загальним положенням ГК про способи припинення права власності, спеціальним нормам, закріпленим у ст. 235, 239, 284 ЦК, а також нормам ЗК (гл. VII, VIII). Спеціальним підставою вилучення земельних ділянок, призначених для сільськогосподарського виробництва або будівництва, є невикористання його за призначенням у
  4. § 2. Види цивільно-правових договорів
    припинення цивільних прав та обов'язків. Разом з тим нерідкі випадки, коли особа, яка укладає угоду, встановлює правило, згідно з яким право вимоги за договором надається особі, що не бере участь в укладенні договору. Договором на користь третьої особи є договір, відповідно до умов якого боржник приймає на себе зобов'язання зробити виконання не кредитору, а
  5. § 7. Завдаток
    припинення зобов'язання в момент отримання відповідної стороною грошової суми. Штрафний дію завдатку. Штрафний дію завдатку настає за наявності фактичного складу, який складається з трьох елементів: 1) видачі завдатку; 2) угоди про завдаток; 3) невиконання забезпеченого завдатком зобов'язання. 1. Залежно від використовуваної сторонами форми розрахунків видача завдатку
  6. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    припинення (або невиникнення) самих майнових відносин (див.: Іоффе Про . С. Розвиток цивілістичної думки в СРСР. Ч. 1. Л., 1975. С. 96). В.Г. Вердніков також відзначав, що організаційні відносини виступають лише як елемент, сторона майнових відносин або як початкова стадія їх становлення і тому не можуть бути визнані самостійним видом суспільних відносин. Деякі
  7. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    припинення опіки (піклування), а також по закінченні служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі; 3) громадянам, які страждають важкими формами хронічних захворювань , перелік яких встановлюється Урядом РФ. Як бачимо, коло осіб, які мають право на позачергове надання житла, є досить вузьким. Чи не
  8. § 5. Користування житловими приміщеннями
    припинення надання субсидій. Субсидії надаються громадянам у разі, якщо їхні витрати на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, розраховані виходячи з розміру регіонального стандарту нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, і розміру регіонального стандарту вартості житлово-комунальних послуг, перевищують величину, відповідну максимально
  9. § 7. Припинення житлових правовідносин
    припинення права власності, то стосовно наймачам - про розірвання договору найму, в тому числі його розірвання за ініціативою наймодавця, що зазвичай називається виселенням. Розглянемо послідовно всі ці питання. Власник житлового приміщення може позбутися прав на належне йому жиле приміщення в силу різних підстав. Наприклад, житлове приміщення може бути знищено в
  10. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    припинення належить дарувальнику вимоги і кореспондуючий йому обов'язки обдаровуваного і т.д. * (119) См: Enneccerus L., Lehmann H. Op. cit. S. 487. * (120) У ст. 1106 ЦК домагання, опосредующее зворотний перехід вимоги, неточно іменується "правом вимагати відновлення колишнього положення". Див: Крашенинников Е.А. Основні питання уступки вимоги / / Нариси з торговельного права.
© 2014-2020  yport.inf.ua