| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Право на житлові приміщення в будинках житлових кооперативів |
||
|
Згідно закону саме рішення загальних зборів членів кооперативу є підставою для вселення громадянина в житлове приміщення в кооперативному будинку, тоді як підставою володіння, користування і обмеженого розпорядження цим житлом є його членство в кооперативі (ст. 124 ЖК). Ніяких договорів про використання (найманні) наданого житлового приміщення між житловим кооперативом і його членами не укладається. Таким чином, між житловим кооперативом і його членом, що використовують для проживання надане йому кооперативне житло, виникають корпоративні (членські), а не зобов'язальні (договірні) відносини. Ця обставина становить головну юридичну особливість житлових правовідносин, що складаються в багатоквартирних кооперативних будинках. Права члена кооперативу на житлове приміщення досить широкі. Він має право не тільки володіти і користуватися (проживати зі своєю сім'єю) наданої йому квартирою, а й у певних межах розпоряджатися нею. Так, за згодою спільно проживають членів сім'ї та правління кооперативу член кооперативу може здати частину займаного ним житлового приміщення (а при тимчасовому вибутті - все житлове приміщення) в оренду за плату (ч. 1 ст. 128 ЖК), тобто передати його у користування третіх осіб на умовах комерційного найму. За взаємною згодою всіх проживаючих разом з ним членів його сім'ї та з попереднім повідомленням правління кооперативу член кооперативу вправі дозволити проживання в що знаходиться в його користуванні житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (ст. 126 ЖК). Не виключається і можливість обміну займаного ним житлового приміщення з іншим членом кооперативу, а також з власником або наймачем іншого жилого приміщення за договором найму комерційного за умови згоди на це спільно проживають з пайовиком членів його сім'ї (в тому числі що мають лише право користування таким приміщенням, оскільки при цьому можуть бути порушені їх законні інтереси). При обміні кооперативного житла на житлове приміщення, що належить іншому кооперативу або іншому власнику, в тому числі на житло, використовуване наймачем за договором найму комерційного, необхідне прийняття коїть обмін контрагента пайовика у члени кооперативу, що вимагає згоди правління і загальних зборів, одержуваного в порядку, передбаченому ст. 121 ЖК (а в останньому випадку - також і згоди наймодавця-власника). Разом з тим нове житлове законодавство не передбачає більш можливості примусового обміну ("розміну") кооперативного житла в судовому порядку на вимогу особи, яка має право на пай. Члени житлового кооперативу мають і інші корпоративні права, що випливають із членства в кооперативі, зокрема право брати участь в управлінні його справами. У той же час вони зобов'язані виконувати вимоги статуту кооперативу: використовувати отриману квартиру в відповідно до її призначення; вносити передбачені статутом внески за надане в користування житлове приміщення, на утримання багатоквартирного будинку та інші кооперативні потреби; дотримуватися правила користування жилими приміщеннями та ін Право на житлове приміщення в багатоквартирному будинку житлового кооперативу нерозривно пов'язане з наявним у члена такого кооперативу правом на пай, яке виражає наявність у нього корпоративних відносин з кооперативом і в результаті забезпечує йому володіння, користування і певне розпорядження виділеної квартирою (житловим приміщенням). За своєю юридичною природою пай аналогічний частці учасника господарського товариства або товариства у статутному або спільному капіталі, будучи корпоративним правом вимоги учасника кооперативу (пайовика) до кооперативу в цілому, що включає в себе поряд з правомочием на участь в управлінні справами кооперативу також і право на отримання та використання відповідного житлового приміщення, належного кооперативу. Під паєм нерідко розуміється і конкретне майно - пайовий внесок (вклад) члена житлового кооперативу, що становить частину пайового фонду (СР п. п. 1 і 2 ст. 116 ЦК). Оскільки член кооперативу зазвичай сплачує пайовий внесок не відразу, а певними частинами (в розстрочку), конкретний розмір виплачених ним сум, які не досягли суми пайового внеску, називають "паєнагромадженнях". У таких випадках прийнято говорити про "право на пай (паєнагромадження)" або про "право на частину паю", маючи на увазі під ними не тільки право на конкретну грошову суму, а й сукупність корпоративних прав члена-пайовика житлового кооперативу або аналогічних прав інших осіб, брали участь в оплаті пайового внеску (паенакопления) за рахунок свого майна (1). --- (1) Дана термінологія в основному склалася до встановлення законом правила про те, що в житлових кооперативах повна виплата всієї суми паю тягне припинення корпоративних відносин, тобто самого права на пай, і перетворення члена-пайовика у власника наданого йому житла. Тому в період існування корпоративних (кооперативних) відносин у цьому сенсі точніше було б говорити не про "право на пай", а про "право на паєнагромадження" (або на його частину - частку). При цьому член житлового кооперативу має право за згодою кооперативу передати свій пай будь-кому постійно проживає разом з ним дієздатній члену сім'ї. Останній у цьому випадку повинен бути прийнятий в члени кооперативу, а колишній пайовик перестає бути його учасником, тобто відбувається заміна члена кооперативу як учасника корпоративних житлових правовідносин (за відомою аналогією з заміною наймача житлового приміщення за договором). Відповідно до ч. 2 ст. 125 ЖК пай у житловому кооперативі може належати як одному, так і декільком громадянам (чи юридичним особам), наприклад дружину члена-пайовика кооперативу, якщо пайовий внесок був повністю або частково внесений із загальних коштів подружжя. У такому випадку можна говорити про "сочленстве" таких осіб у житловому кооперативі, яке надає їм право на кооперативне житлове приміщення і єдиний голос в управлінні справами кооперативу (а після повної виплати паю спричиняє появу правовідносин спільної власності на дане житлове приміщення). Право на частину паю (або право на частку в паєнагромадженні) можуть мати й інші члени сім'ї пайовика, якщо вони брали участь у виплаті пайового внеску за рахунок свого майна. Воно означає, що мають його особи також знаходяться в корпоративних відносинах з житловим кооперативом, а не тільки у правовідносинах з його пайовиком. Тому їх право на кооперативне житлове приміщення є самостійним, а не похідним, залежним від права пайовика (члена кооперативу). У силу цього вони отримують певні можливості не тільки з використання, але і за розпорядженням кооперативним житловим приміщенням, наданим кооперативом своєму пайовику. Насамперед особи, які мають таке право, відповідно до ч. 1 ст. 127 ЖК можуть здійснити розділ кооперативного житлового приміщення між собою за умови, що кожному з них може бути виділено ізольоване жиле приміщення (або таке приміщення може бути створене в кооперативній квартирі в результаті перебудови або перепланування неізольованих житлових приміщень). Мова, наприклад, може йти про колишнього дружині або про інше члені сім'ї пайовика, що має право на частину паєнагромадження і постійно проживає в кооперативній квартирі. У судовій практиці при розділі кооперативного житла звичайно враховується розмір належної кожному з громадян частки паєнагромадження, а також інтереси інших членів сім'ї, які мають право користування цим житловим приміщенням, і фактично сформований порядок користування ним. При розбіжності виділяється приміщення і частки в паєнагромадженні може застосовуватися грошовий перерахунок. Можливі при цьому спори вирішуються в судовому порядку, інакше кажучи, право на розділ кооперативного житла між особами, що мають право на частину паю на нього, користується судовим захистом. Крім того, у разі смерті члена кооперативу, який не встиг повністю внести пайовий внесок за квартиру, члени його сім'ї, які мали право на частину паю (паенакопления) і проживали разом з ним, будучи одночасно його спадкоємцями за законом чи за заповітом, отримують переважне перед іншими спадкоємцями право на вступ замість нього в члени житлового кооперативу і відповідно - на придбання права на кооперативне житлове приміщення, надане спадкодавцеві (ч. 2 ст. 131 ЖК) (1). --- (1) Оскільки закон говорить про спадкоємців члена кооперативу, відсутність у таких осіб права спадкування, наприклад, з підстав, передбачених ст. 1117 або п. 1 ст. 1119 ЦК, позбавляє їх і переважного права на вступ у члени кооперативу. Але, зберігаючи своє право на частину паю (одержане ними не в якості спадкоємців), такі особи можуть претендувати на вступ до кооперативу (тобто на все кооперативне житлове приміщення) при відсутності всіх інших категорій громадян, перелічених у ст. 131 ЖК (або у разі їх відмови від вступу в члени кооперативу) або вимагати розділу кооперативного житла за правилами ст. 127 ЖК від спадкоємців, які прийняли спадщину у вигляді паю. Таким чином, серед членів сім'ї, які постійно проживають з членом житлового кооперативу в наданому йому кооперативному житловому приміщенні, необхідно виділяти тих, хто має право на частину паю (на частку в паєнагромадженні), оскільки їх право на житлове приміщення не зводиться тільки до можливості користування ним (проживання). На відміну від них інші члени сім'ї пайовика, що не мають права на частину паю і тому не беруть участь у корпоративних відносинах з житловим кооперативом, складаються в житлових відносинах тільки з членом кооперативу (пайовиком). У силу цього вони мають право лише проживати в наданому йому житловому приміщенні, тобто тільки користуватися, але не розпоряджатися ним, оскільки їх право користування кооперативним житловим приміщенням носить не самостійний, а залежний, похідний від прав пайовика характер. Разом з тим, переставши бути членами сім'ї пайовика, ці особи автоматично втрачають право проживання в кооперативній квартирі, тобто зберігають своє право користування цим житловим приміщенням. За своєю юридичною природою воно є виникають за вказівкою закону зобов'язальним правом, подібним аналогічного праву члена сім'ї наймача жилого приміщення. Поняття члена сім'ї стосовно до кооперативним відносинам у законі спеціально не дається. У судовій практиці традиційно використовується то поняття члена сім'ї, який передбачено житловим законодавством для відносин найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів (СР ч. 1 ст. 69 ЖК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2. Право на житлові приміщення в будинках житлових кооперативів " |
||
|
||