Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Право на житлові приміщення в будинках житлових кооперативів

Громадянину чи юридичній особі, прийнятій до членів житлового кооперативу, на підставі рішення загальних зборів надається жиле приміщення відповідно до розміру внесеного ним пайового внеску. Цей останній зазвичай сплачується членом кооперативу лише частково, а частина, що залишилася потім погашається певними періодичними платежами (в розстрочку) у порядку і на умовах, визначених статутом кооперативу (ч. 1 ст. 125 ЖК). Дане положення становить головну привабливу для громадян рису цієї форми задоволення їх житлових потреб.
Згідно закону саме рішення загальних зборів членів кооперативу є підставою для вселення громадянина в житлове приміщення в кооперативному будинку, тоді як підставою володіння, користування і обмеженого розпорядження цим житлом є його членство в кооперативі (ст. 124 ЖК ). Ніяких договорів про використання (найманні) наданого житлового приміщення між житловим кооперативом і його членами не укладається. Таким чином, між житловим кооперативом і його членом, що використовують для проживання надане йому кооперативне житло, виникають корпоративні (членські), а не зобов'язальні (договірні) відносини. Ця обставина становить головну юридичну особливість житлових правовідносин, що складаються в багатоквартирних кооперативних будинках.
Права члена кооперативу на житлове приміщення досить широкі. Він має право не тільки володіти і користуватися (проживати зі своєю сім'єю) наданої йому квартирою, а й у певних межах розпоряджатися нею. Так, за згодою спільно проживають членів сім'ї та правління кооперативу член кооперативу може здати частину займаного ним житлового приміщення (а при тимчасовому вибутті - все житлове приміщення) в оренду за плату (ч. 1 ст. 128 ЖК), тобто передати його у користування третіх осіб на умовах комерційного найму. За взаємною згодою всіх проживаючих разом з ним членів його сім'ї та з попереднім повідомленням правління кооперативу член кооперативу вправі дозволити проживання в що знаходиться в його користуванні житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (ст. 126 ЖК).
Не виключається і можливість обміну займаного ним житлового приміщення з іншим членом кооперативу, а також з власником або наймачем іншого жилого приміщення за договором найму комерційного за умови згоди на це спільно проживають з пайовиком членів його сім'ї (в тому числі що мають лише право користування таким приміщенням, оскільки при цьому можуть бути порушені їх законні інтереси). При обміні кооперативного житла на житлове приміщення, що належить іншому кооперативу або іншому власнику, в тому числі на житло, використовуване наймачем за договором найму комерційного, необхідне прийняття коїть обмін контрагента пайовика у члени кооперативу, що вимагає згоди правління і загальних зборів, одержуваного в порядку, передбаченому ст. 121 ЖК (а в останньому випадку - також і згоди наймодавця-власника). Разом з тим нове житлове законодавство не передбачає більш можливості примусового обміну ("розміну") кооперативного житла в судовому порядку на вимогу особи, яка має право на пай.
Члени житлового кооперативу мають і інші корпоративні права, що випливають із членства в кооперативі, зокрема право брати участь в управлінні його справами.
У той же час вони зобов'язані виконувати вимоги статуту кооперативу: використовувати отриману квартиру в відповідно до її призначення; вносити передбачені статутом внески за надане в користування житлове приміщення, на утримання багатоквартирного будинку та інші кооперативні потреби; дотримуватися правила користування жилими приміщеннями та ін
Право на житлове приміщення в багатоквартирному будинку житлового кооперативу нерозривно пов'язане з наявним у члена такого кооперативу правом на пай, яке виражає наявність у нього корпоративних відносин з кооперативом і в результаті забезпечує йому володіння, користування і певне розпорядження виділеної квартирою (житловим приміщенням). За своєю юридичною природою пай аналогічний частці учасника господарського товариства або товариства у статутному або спільному капіталі, будучи корпоративним правом вимоги учасника кооперативу (пайовика) до кооперативу в цілому, що включає в себе поряд з правомочием на участь в управлінні справами кооперативу також і право на отримання та використання відповідного житлового приміщення, належного кооперативу.
Під паєм нерідко розуміється і конкретне майно - пайовий внесок (вклад) члена житлового кооперативу, що становить частину пайового фонду (СР п. п. 1 і 2 ст. 116 ЦК). Оскільки член кооперативу зазвичай сплачує пайовий внесок не відразу, а певними частинами (в розстрочку), конкретний розмір виплачених ним сум, які не досягли суми пайового внеску, називають "паєнагромадженнях". У таких випадках прийнято говорити про "право на пай (паєнагромадження)" або про "право на частину паю", маючи на увазі під ними не тільки право на конкретну грошову суму, а й сукупність корпоративних прав члена-пайовика житлового кооперативу або аналогічних прав інших осіб, брали участь в оплаті пайового внеску (паенакопления) за рахунок свого майна (1).
---
(1) Дана термінологія в основному склалася до встановлення законом правила про те, що в житлових кооперативах повна виплата всієї суми паю тягне припинення корпоративних відносин, тобто самого права на пай, і перетворення члена-пайовика у власника наданого йому житла. Тому в період існування корпоративних (кооперативних) відносин у цьому сенсі точніше було б говорити не про "право на пай", а про "право на паєнагромадження" (або на його частину - частку).
При цьому член житлового кооперативу має право за згодою кооперативу передати свій пай будь-кому постійно проживає разом з ним дієздатній члену сім'ї. Останній у цьому випадку повинен бути прийнятий в члени кооперативу, а колишній пайовик перестає бути його учасником, тобто відбувається заміна члена кооперативу як учасника корпоративних житлових правовідносин (за відомою аналогією з заміною наймача житлового приміщення за договором).
Відповідно до ч. 2 ст. 125 ЖК пай у житловому кооперативі може належати як одному, так і декільком громадянам (чи юридичним особам), наприклад дружину члена-пайовика кооперативу, якщо пайовий внесок був повністю або частково внесений із загальних коштів подружжя. У такому випадку можна говорити про "сочленстве" таких осіб у житловому кооперативі, яке надає їм право на кооперативне житлове приміщення і єдиний голос в управлінні справами кооперативу (а після повної виплати паю спричиняє появу правовідносин спільної власності на дане житлове приміщення).
Право на частину паю (або право на частку в паєнагромадженні) можуть мати й інші члени сім'ї пайовика, якщо вони брали участь у виплаті пайового внеску за рахунок свого майна. Воно означає, що мають його особи також знаходяться в корпоративних відносинах з житловим кооперативом, а не тільки у правовідносинах з його пайовиком. Тому їх право на кооперативне житлове приміщення є самостійним, а не похідним, залежним від права пайовика (члена кооперативу). У силу цього вони отримують певні можливості не тільки з використання, але і за розпорядженням кооперативним житловим приміщенням, наданим кооперативом своєму пайовику.
Насамперед особи, які мають таке право, відповідно до ч. 1 ст. 127 ЖК можуть здійснити розділ кооперативного житлового приміщення між собою за умови, що кожному з них може бути виділено ізольоване жиле приміщення (або таке приміщення може бути створене в кооперативній квартирі в результаті перебудови або перепланування неізольованих житлових приміщень). Мова, наприклад, може йти про колишнього дружині або про інше члені сім'ї пайовика, що має право на частину паєнагромадження і постійно проживає в кооперативній квартирі. У судовій практиці при розділі кооперативного житла звичайно враховується розмір належної кожному з громадян частки паєнагромадження, а також інтереси інших членів сім'ї, які мають право користування цим житловим приміщенням, і фактично сформований порядок користування ним. При розбіжності виділяється приміщення і частки в паєнагромадженні може застосовуватися грошовий перерахунок. Можливі при цьому спори вирішуються в судовому порядку, інакше кажучи, право на розділ кооперативного житла між особами, що мають право на частину паю на нього, користується судовим захистом.
Крім того, у разі смерті члена кооперативу, який не встиг повністю внести пайовий внесок за квартиру, члени його сім'ї, які мали право на частину паю (паенакопления) і проживали разом з ним, будучи одночасно його спадкоємцями за законом чи за заповітом, отримують переважне перед іншими спадкоємцями право на вступ замість нього в члени житлового кооперативу і відповідно - на придбання права на кооперативне житлове приміщення, надане спадкодавцеві (ч. 2 ст. 131 ЖК) (1).
---
(1) Оскільки закон говорить про спадкоємців члена кооперативу, відсутність у таких осіб права спадкування, наприклад, з підстав, передбачених ст. 1117 або п. 1 ст. 1119 ЦК, позбавляє їх і переважного права на вступ у члени кооперативу. Але, зберігаючи своє право на частину паю (одержане ними не в якості спадкоємців), такі особи можуть претендувати на вступ до кооперативу (тобто на все кооперативне житлове приміщення) при відсутності всіх інших категорій громадян, перелічених у ст. 131 ЖК (або у разі їх відмови від вступу в члени кооперативу) або вимагати розділу кооперативного житла за правилами ст. 127 ЖК від спадкоємців, які прийняли спадщину у вигляді паю.
Таким чином, серед членів сім'ї, які постійно проживають з членом житлового кооперативу в наданому йому кооперативному житловому приміщенні, необхідно виділяти тих, хто має право на частину паю (на частку в паєнагромадженні), оскільки їх право на житлове приміщення не зводиться тільки до можливості користування ним (проживання). На відміну від них інші члени сім'ї пайовика, що не мають права на частину паю і тому не беруть участь у корпоративних відносинах з житловим кооперативом, складаються в житлових відносинах тільки з членом кооперативу (пайовиком). У силу цього вони мають право лише проживати в наданому йому житловому приміщенні, тобто тільки користуватися, але не розпоряджатися ним, оскільки їх право користування кооперативним житловим приміщенням носить не самостійний, а залежний, похідний від прав пайовика характер. Разом з тим, переставши бути членами сім'ї пайовика, ці особи автоматично втрачають право проживання в кооперативній квартирі, тобто зберігають своє право користування цим житловим приміщенням. За своєю юридичною природою воно є виникають за вказівкою закону зобов'язальним правом, подібним аналогічного праву члена сім'ї наймача жилого приміщення.
Поняття члена сім'ї стосовно до кооперативним відносинам у законі спеціально не дається. У судовій практиці традиційно використовується то поняття члена сім'ї, який передбачено житловим законодавством для відносин найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів (СР ч. 1 ст. 69 ЖК).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Право на житлові приміщення в будинках житлових кооперативів "
  1. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    правового характеру. Цілком логічно припустити, що вони повинні володіти власними матеріальними і фінансовими ресурсами в розмірі, достатньому для реалізації їх функцій. Хоча є й інші точки зору. Так, на думку А.А. Акмалова, "не може розглядатися як загальний принцип організації місцевого самоврядування принцип пропорційності рішень муніципальних органів матеріально-фінансовим
  2. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    правопорядков норм про право приватної власності на землю. Норми про приватної власності на землю закріпила Конституція РФ 1993 р., вказавши, що "земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності" (ст. 9). Внаслідок було усунуто, що не виправдало себе панування виключної державної власності на землю.
  3. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    правових норм, закріплених у різних актах житлового законодавства, а також їх правильне застосування неможливі без з'ясування поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно
  4. § 3. Управління багатоквартирними будинками
    право, але не зобов'язані проводити збори для прийняття відповідних рішень. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішеннях встановлюються загальними зборами. Крім річних загальних зборів можуть проводитися позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, які скликаються з ініціативи будь-якого з даних
  5. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами соціального найму. Іншими словами, стояти у звичайній черзі і раніше можна, але кому-небудь із звичайних черговиків отримати житло навряд чи вдасться. Зокрема, як ця черга буде поєднуватися з чергою на отримання житла незаможними громадянами, зовсім незрозуміло. Принаймні, розробники ЖК цю проблему ніяк не  § 5. Користування житловими приміщеннями
  6.   правомоченное ними особа, і наймач. Наймачем є громадянин, з яким укладено договір соціального найму. Поряд з наймачем право на користування житловою площею набувають члени його сім'ї Відповідно до п. 1 ст. 69 ЖК до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться які проживають разом з ним його чоловік, діти та батьки наймача. Інші
     § 7. Припинення житлових правовідносин
  7.   правовідносин власника і членів його сім'ї. Припинення житлових правовідносин у зв'язку з різноманітністю останніх охоплює широке коло питань, які стосуються самих власників житлових приміщень, членів їх сімей, наймачів за договорами комерційного та соціального найму і т.д. При цьому якщо стосовно до власникам житлових приміщень йдеться про припинення права власності, то
     Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
  8.   право на війну 38. Jus cogens [юс когенс] - незаперечне право, тверде право 39. Jus in bello [юс ін Белло] - право війни 40. Jus gentium [юс генціум] - право народів, міжнародне право 41. Jus nessarium pro omnium [юс несаріум про омніум] - право, необхідне для всіх 42. Jus publicum [юс публікум] - публічне право 43. Jus sanguinis [юс сангініс] - право крові 44. Jus soli [юс
     ПРОГРАМА КУРСУ "ГРОМАДЯНСЬКЕ ПРАВО"
  9.   право. Цивільне право як приватне право. Зміст і основні особливості приватноправового регулювання. Приватне право як ядро ??правопорядку, заснованого на ринковій організації економіки. Приватне право в Росії. Система російського приватного права. Приватне право в зарубіжних правопорядках. Дуалізм приватного права в континентальних правових системах. Торгівельне (комерційне) право. Критика
     4. Житлові фонди
  10.   правові житлові відносини, в тому числі житлові зобов'язання. Такі відносини і регулюються тому загальними нормами цивільного права про договір оренди, а не про договори житлового найму. Житловий фонд Російської Федерації становить єдину структуру, що включає всі житлові приміщення, що знаходяться на її території та призначені для постійного проживання незалежно від того, хто є їх
    правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма. Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их