| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
§ 1. Загальні положення про оренду |
||
|
1. Поняття договору оренди. Договір оренди, що його також майновим наймом "*", - традиційний інститут цивільного права, відомий ще римському праву. Виникнення цього інституту зумовлено прагненням учасників цивільного обороту найбільш повно і раціонально використовувати майно. Оренда забезпечує громадянам та юридичним особам можливість отримувати вигоду, тимчасово користуючись чужим майном, коли воно не потрібне їм постійно або для постійного користування у них немає достатніх коштів. Власнику ж (або іншому законному власнику майна) цей договір дозволяє, в свою чергу, реалізувати його економічні інтереси - отримати певний дохід від здачі в найм майна, тимчасово що не використовується ним або спеціально призначеного для тимчасової передачі іншим особам. --- "*" У гол. 34 ГК "Оренда" поняття "орендодавець" і "наймодавець" або "орендар" і "наймач" розглядаються як тотожні. Між ними не робиться відмінності. Вживання то одного, то іншого терміну пов'язане в основному зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах. Римське право визнавало три різних види найму: наймання речей, наймання послуг, наймання робіт. Прототипом сучасного договору оренди (майнового найму) є найм речей "*". У російському дореволюційному законодавстві та цивільно-правовій доктрині також були положення про майновий найм як договорі, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій стороні свою річ у тимчасове користування. При всіх кодификациях цивільного законодавства, що мали місце в радянський період, норми про договір майнового найму неодмінно включалися в Цивільні кодекси, а сам договір майнового найму розглядався як самостійного договору. --- "*" Див: Новицький І.Б. Римське право. Підручник / За ред. Е.А. Суханова. 6-е вид. М., 1997. С. 184 - 185. Відповідно до ЦК договір оренди (майнового найму) - угода сторін, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК). Договір оренди (майнового найму) поряд з договором найму житлового приміщення належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна і до типу договорів про оплатній передачі майна у тимчасове користування. За юридичною природою договір оренди є оплатним, взаємним (сіналлагматіческій) і, як правило, консенсусним. Договір оренди транспортних засобів в ЦК (на відміну, наприклад, від ст. 198, 211 КТМ) розглядається як реальний (ст. 632, 642 ЦК). ГК - це основний правовий акт, що регулює орендні відносини. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду 1989 (1) визнані не підлягають застосуванню на території Російської Федерації, про що йдеться в ст. 3 Федерального закону "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (2). Крім ГК правила про окремі види договорів оренди або про оренду окремих видів майна містяться в інших законах. Так, відносини з оренди, включаючи прокат, можуть регулюватися Законом "Про захист прав споживачів", відносини з фінансової оренди - Федеральним законом від 29 жовтня 1998 р. "Про фінансову оренду (лізингу)" (3). Транспортними статутами і кодексами визначаються особливості оренди окремих видів транспортних засобів (див., зокрема, гл. X, XI КТМ). Спеціальні правила здачі в оренду можуть бути встановлені законом для таких об'єктів, як земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти (п. 2 ст. 607 ЦК; ст. 22, 27 ЗК та ін.) До договору оренди майна, що передбачає в подальшому перехід права власності на це майно до орендаря, застосовуються правила про купівлю-продаж, але тільки ті з них, які регламентують форму договору (п. 3 ст. 609 ЦК) (4). --- (1) ВПС СРСР. 1989. N 25. Ст. 481. (2) СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411. (3) СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394; 2002. N 5. Ст. 376. (4) Див: п. 2 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" / / ВВАС РФ. 2002. N 3. Далі - Огляд Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66. У викладеному вище визначенні виділяються кілька відмітних ознак, що дозволяють відмежувати договір оренди від суміжних цивільно-правових договорів з передачі майна. Насамперед, передача майна орендодавцем не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря. За загальним правилом, орендоване майно передається у володіння і користування. Але можлива оренда, при якій майно надається орендареві тільки у користування. Наприклад, за договором оренди каналів телевізійного мовлення, ліній радіозв'язку, телеграфних каналів абоненту надано право користування ними без фактичної передачі їх у володіння абонента (див., наприклад, ст. 76 ВК). Однак у кожному разі володіння та (або) користування майном завжди тимчасово. Саме тимчасовим характером володіння і (або) користування насамперед і відрізняється договір оренди від таких відплатних і безоплатних договорів з передачі майна, як договори купівлі-продажу, міни, дарування, позики, за якими майно переходить до набувача у власність (або господарське відання або оперативне управління). Названі договори слід відмежовувати і з предмета. Предметом оренди можуть бути речі тільки індивідуально-визначені і неспоживна. За договорами же купівлі-продажу, міни та дарування - як індивідуально-визначені речі, так і визначені родовими ознаками, споживані і неспоживна, за договором позики - тільки родові та споживані. Основною особливістю, що відрізняє договір оренди від договору з надання майна в тимчасове безоплатне користування, є його БЕЗОПЛАТНО характер, а договір оренди житлового приміщення від договору найму житлового приміщення - суб'єктний склад. Наймачем за договором оренди житлового приміщення може бути тільки юридична особа (п. 2 ст. 671 ЦК). І навпаки, наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин (п. 1 ст. 677 ЦК). Користування майном при оренді тимчасово позбавляє власника права користування майном і пов'язане з такою його експлуатацією орендарем, яка пов'язана з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих в результаті використання майна. Цими якостями договір оренди відрізняється від договору на надання відплатних послуг. За договором на надання послуг замовнику може бути надано в тимчасове користування майно виконавця, проте інтерес замовника зводиться до отримання саме послуги як такої з виключенням можливості користування відповідним майном з метою привласнення плодів, продукції та доходів, одержуваних у результаті використання майна. Крім того, надання послуги, поєднане з експлуатацією речі, не тягне відчуження власника від права на її користування "*". --- "*" Подібний висновок підтверджується Президією Вищого Арбітражного Суду РФ у п. 1 Огляду від 11 січня 2002 р. N 66. Президія на прикладі договору між власником будівлі і іншою особою, на підставі якого останнім використовує дах будівлі для рекламних цілей, вказав, що подібний договір не є договором оренди. Дах - не предмет договору оренди, оскільки надання її для розміщення реклами не тягло відчуження власника будівлі від права користування дахом як конструктивним елементом. Оренду притаманні і деякі інші характерні риси. У тих випадках, коли орендар отримує майно у володіння, він набуває статусу його титульного власника. Наділення орендаря подібним статусом тягне надання йому як титульного власнику речове-правових способів захисту володіння і користування від посягань на орендоване майно з боку третіх осіб (ст. 305 ЦК). Це означає, зокрема, що незалежно від того, де і у кого буде виявлена орендована річ, можливо її стягнення на вимогу орендаря. Суть оренди полягає і в тому, що при переході права власності або іншого обмеженого речового права на річ до третіх осіб договір оренди зберігає силу в повному обсязі (п. 1 ст. 617 ЦК). Іншими словами, за правом оренди визнається право слідування за річчю. Надання орендареві речове-правового захисту та визнання за правом оренди права слідування іноді розцінюються в юридичній літературі як підстави для віднесення цього права до числа речових прав "*". Спори про юридичну природу прав орендаря велися ще в дореволюційній російській літературі . Разом з тим права орендаря, на наш погляд, носять зобов'язально-правовий, а не речове-правовий характер. Справа в тому, що вони завжди виникають в силу договору з титульним власником майна. Їх зміст, включаючи і різні можливості розпорядження орендованим майном, аж до його відчуження, визначається умовами конкретного орендного договору. Встановлюються права та обов'язки щодо орендаря і орендодавця, а не третіх осіб. І вирішальне значення для задоволення інтересу уповноваженої особи має поведінка зобов'язаної особи. Для речових прав такий стан неможливо. Правовідносини, що породжується договором оренди, таким чином, носить відносний характер. --- "*" Подібного підходу, зокрема, не уникнув Е.А. Суханов, відносячи до речових право орендного підприємства на майно, узяте в оренду. Див: Суханов Е.А. Лекції про право власності. М., 1991. С. 193 - 196. Див: Побєдоносцев К. Курс цивільного права: Перша частина. Вотчинні права. СПб., 1892. (Класика російської цивілістики) М., 2002. С. 117 - 119. До видів договору оренди ГК віднесені договори: прокату, оренди транспортних засобів, оренди будівлі або споруди, оренди підприємства, фінансової оренди. Слід зауважити, що дана система договорів побудована на використанні різних критеріїв. В їх основі лежить сукупність юридичних та економічних ознак: предмет оренди, необхідність надання орендодавцем послуг з управління майном і його експлуатації, суб'єктний склад, висока вартість об'єкта, його особлива значимість для цивільного обороту, відмінність умов і особливі цілі користування майном та ін Це зумовило і результат: неважко помітити, наприклад, що оренда будівлі, споруди, підприємства, віднесених до нерухомості транспортних засобів, являє собою оренду нерухомості, тобто одного і того ж виду майна, однак, незважаючи на це, віднесена до різних видів договору оренди "*". --- "*" У той же час оренда нерухомості не виділена в ГК в самостійний вид договору оренди на відміну від продажу нерухомості (див. § 7 гл. 30 ЦК). Крім спеціальних видів договорів оренди в ЦК та інших законах виділяються договори оренди окремих видів майна (нерухомого майна, земельних ділянок, ділянок лісового фонду, нежитлових приміщень і т.д.). До окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна загальні правила про договори оренди застосовуються, якщо інше не встановлено правилами ДК про ці договори (ст. 625). 2. Сторони договору оренди - орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач). Орендодавцем вправі виступати будь-яка фізична або юридична особа (включаючи іноземне), що має титул як власника майна, так і особи, уповноваженої законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Разом з тим для окремих видів оренди ГК встановлені обмеження, які стосуються суб'єктним складом. Так, учасниками договору оренди підприємства або договору фінансової оренди можуть бути лише особи, які займаються підприємницькою діяльністю (п. 1 ст. 656, 665 ЦК). У договорі прокату на стороні орендодавця виступає тільки той підприємець, для якого здача в оренду - постійна діяльність (п. 1 ст. 626 ЦК). У першу чергу правом здачі майна в оренду наділений його власник, оскільки право розпорядження становить один з основних елементів змісту права власності (ст. 209 ЦК). Власник має право виступати орендодавцем як безпосередньо, так і через інших осіб. Останнє можливо, наприклад, якщо в оренду здається майно, що є державною власністю або власністю муніципальних утворень, не закріплене за державними і муніципальними підприємствами і установами, тобто становить державну казну або казну муніципального освіти. У силу закону в цьому випадку участь в орендних відносинах Російської Федерації, суб'єктів Федерації як власників державного майна здійснюватиметься не безпосередньо, а через органи державної влади. Участь в орендних відносинах муніципальних утворень як власників муніципального майна здійснюється через органи місцевого самоврядування "*". Названі органи діють в рамках компетенції, встановленої актами, що визначають їх статус (ст. 125 ЦК). --- "*" Див: ст. 14, 34 - 37, п. 1 ст. 51 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" / / Відомості Верховної. 2003. N 40. Ст. 3822. До осіб, які не є власниками, але уповноваженою законом виступати орендодавцями, можуть бути віднесені: суб'єкти права господарського відання - унітарні державні та муніципальні підприємства (ст. 295 ЦК); казенні підприємства, як суб'єкти права оперативного управління (ст. 297 ЦК); установи щодо майна, придбаного ними на доходи, отримані в результаті дозволеної підприємницької діяльності (ст. 298 ЦК). Особливості здачі майна в оренду названими суб'єктами визначаються, крім ЦК, Федеральним законом від 14 листопада 2002 р. "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" "*" (див. ст. 18, 19), іншими федеральними законами та іншими правовими актами. --- "*" СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746. Орендарями за договором оренди, за загальним правилом, виступають будь-які фізичні та юридичні особи, включаючи іноземні. Разом з тим для деяких видів оренди ГК встановлені винятки з цього правила. Так, орендарем житлових приміщень має право виступати тільки юридична особа (п. 2 ст. 671), при оренді підприємства і фінансову оренду - особа, що займається підприємницькою діяльністю (п. 1 ст. 656, ст. 665). Ідеї додання стійкого характеру орендних відносин служить правило ст. 617 ГК про збереження сили договору при зміні сторін. При цьому при зміні осіб за орендодавця, викликаної переходом права власності або іншого речового права на здане в оренду майно до іншої особи, діє, як уже зазначалося, правило про прямування права оренди за річчю. І новий власник або інший титульний власник не вправі витребувати здане в оренду майно до закінчення терміну дії договору або змінити умови договору, посилаючись на зміну складу учасників. Аналогічний підхід збережений в ГК і при зміні орендаря, якщо така зміна відбулася внаслідок смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, і вступу його спадкоємця в договір на термін, що залишився "*". Правило це диспозитивное і може бути змінено законом або угодою сторін. Якщо ж законом або угодою не передбачено інше, то орендодавець має право відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір, лише коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Наприклад, відмова допустимо, якщо орендарем нежитлового приміщення в будівлі художньої школи був скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в якості орендної плати вести навчальні заняття в школі, які не здатний вести його спадкоємець. --- "*" Дана ситуація являє собою спеціальний випадок переходу прав орендаря до іншого особі в силу закону в результаті універсального правонаступництва в правах кредитора (ст. 387 ЦК). 3. Форма договору оренди може бути письмової та усної. У письмовій формі повинен відбуватися договір оренди юридичних осіб між собою і з громадянами. Для угод між громадянами, у тому числі громадянами-підприємцями, письмова форма встановлена тільки у відношенні угод, що укладаються на термін більше року. Сума угоди при цьому значення не має. У письмовій формі мають укладатися договори нерухомого майна. Крім того, дотримання письмової форми потрібно у випадках, коли така форма для угод прямо запропонована законом. Так, у письмовій формі (незалежно від терміну договору і його учасників) повинні відбуватися договори прокату (п. 2 ст. 626 ЦК), договори оренди транспортних засобів (ст. 633, 643 ЦК). Для окремих видів оренди (договору оренди будівель і споруд, договору оренди підприємства) потрібно (під загрозою недійсності договору) додання договором письмової форми лише шляхом складання єдиного документа, підписаного обома сторонами (ст. 651 і 658 ЦК). Оформлення договору способом обміну документами за допомогою поштового чи іншого зв'язку чи акцепту оферти шляхом вчинення конклюдентних дій у подібних випадках не дозволено. Особливо регулюється і форма договору оренди, що передбачає в подальшому перехід права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК). Дані договори повинні укладатися в формі, обов'язковою для договору купівлі-продажу відповідного майна. Так, для договорів продажу нерухомості передбачена письмова форма шляхом складання одного документа, підписаного обома сторонами (ст. 550 ЦК). Виходячи з цього правила, якщо з правом викупу полягає, наприклад, договір оренди транспортних засобів, віднесених до нерухомості, він повинен здійснюватися у письмовій формі шляхом складання одного документа, що підписується обома сторонами. Це правило дотримуватиметься, попри те, що ст. 633 і 643 ЦК не виключають інших шляхів (способів) додання письмової форми даним договором. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК). Втім, правило про обов'язковість державної реєстрації договору оренди нерухомості є диспозитивним і може бути змінено законом. Так, в силу ст. 633 і 643 ГК державної реєстрації не підлягають договори оренди транспортного засобу з екіпажем і без екіпажу. У їх числі договори оренди повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів "*". --- "*" Не підлягають державній реєстрації (якщо інше не передбачено законом) договори оренди земельної ділянки, укладені на термін менше ніж один рік (п. 2 ст. 26 ЗК). Державній реєстрації, виходячи з п. 2 ст. 609 ЦК, підлягає саме договір оренди. ЦК не передбачає самостійної реєстрації ні права оренди нерухомого майна, ні оренди як обтяження. Згідно ж ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" "державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна" "*". Іншими словами, реєстрація виникає з договору права оренди не є самостійною державною реєстрацією згаданого права і виробляється тільки в тому випадку, коли реєстрації підлягає сам договір оренди нерухомого майна. І, навпаки, якщо договір оренди нерухомого майна не підлягає державній реєстрації, то не підлягає державній реєстрації та право оренди нерухомого майна . --- "*" СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244. Ще до внесення зміни до ст. 26 зазначеного Закону ця позиція знайшла підтвердження в практиці Вищого Арбітражного Суду РФ (див. п. 6 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / ВВАС РФ. 2001. N 4. Далі - Огляд Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. N 59). 4. Порядок укладення договору оренди, насамперед, регламентується загальними положеннями ЦК для договорів, що укладаються за вільним розсуд сторін, згідно з якими вибір контрагента, визначення умов договору здійснюються сторонами самостійно або шляхом проведення торгів (конкурсів, аукціонів). Виняток становить договір прокату, що укладається з дотриманням вимог, встановлених для публічних договорів (ст. 426, п. 3 ст. 626 ЦК). Одна з особливостей укладення договорів оренди (особливо оренди нерухомого майна) полягає в широкому поширенні у підприємницькій діяльності практики проведення торгів на право укладення договору оренди. Нерідко подібні торги обов'язкові. Так, як правило, за результатами лісових конкурсів надаються в оренду ділянки лісового фонду (ст. 35 ЛК). За результатами торгів, в основному, надаються в оренду нежитлові приміщення та інші об'єкти нерухомості, що належать державним і муніципальним утворенням. Продаж права на укладення договору оренди подібних об'єктів використовується державними органами та органами місцевого самоврядування, в якості одного із способів створення економічної основи державного і місцевого самоврядування за рахунок внутрішніх джерел фінансування. Важливу особливість порядку укладення договору оренди становить переважне перед іншими особами право орендаря на укладення договору на новий строк (ст. 621 ЦК). У ГК визначено умови, за яких орендар, який побажав укласти договір на новий термін і отримав відмову орендодавця, може скористатися названим правом. Насамперед, у ГК пред'являється ряд вимог до самого орендарю. По-перше, назване право визнається лише за орендарем, належним чином виконував обов'язки за раніше укладеним договором. По-друге, важлива готовність орендаря укласти договір "при інших рівних умовах", тобто на умовах рівних (або не гірших), ніж пропоновані іншим претендентом на оренду. При цьому укладення договору на новий термін, по суті, є укладенням нового договору оренди. Тому сторони не пов'язані умовами раніше діючого договору (див. п. 32 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). По-третє, орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття "розумний строк" слід тлумачити як час, необхідний для укладення договору на наступний період. При дотриманні орендарем зазначених умов ніхто інший не може стати замість нього орендарем спірного майна. Якщо все ж орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або зажадати тільки відшкодування збитків. Право орендаря на укладення договору на новий термін вважається порушеним, якщо відбувається здача саме в оренду іншій особі, а не інше відчуження спірного майна орендодавцем, наприклад, у безоплатне користування (див. п. 35 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 N 66). Правило про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін диспозитивно. Воно може бути змінено як договором, так і законом. Інтереси орендаря при укладанні договору захищаються і тим, що йому дано право на поновлення договору на колишніх умовах, але на невизначений термін. Подібне можливе, якщо після закінчення терміну договору він продовжує користуватися майном при відсутності заперечень з боку орендодавця (п. 2 ст. 621 ЦК). Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди не застосовуються до договорів прокату, оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ЦК). 5. Предмет договору. Згідно ст. 607 ГК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди є речі, і притому - індивідуально-визначені і неспоживна. Інше майно, в тому числі майнові права та обов'язки, а також виняткові права на результати інтелектуальної діяльності можуть бути включені в предмет договору оренди лише як елементи майнового комплексу, що входить, зокрема, до складу підприємства. Підтверджують таке тлумачення правила про оренду підприємства, згідно з якими предметом даного договору є майновий комплекс підприємства, що включає не тільки речі, але і права, в тому числі права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства та інші виключні права, а також борги (ст. 656 ЦК). При цьому предмет договору оренди повинен вважатися встановленим, якщо зміст договору дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі в якості об'єкта оренди. З цією метою в договорі повинні зазначатися конкретизують об'єкт дані: найменування майна (коли вона існує), інвентарний номер, адреса, місце розташування, призначення, якісні характеристики та ін При оренді земельних ділянок, наприклад, вказуються межі та площу ділянки, її місце розташування, кадастровий номер, категорія земель і т.п. Умова про предмет - єдина умова, абсолютним чином віднесене в ГК до істотних умов договору оренди. Для договорів оренди будівлі або споруди, оренди підприємства істотною умовою в силу прямої вказівки закону служить, крім того, умова про орендну плату (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ЦК). Проблема істотних умов договору оренди (як і всякого іншого возмездного договору) не отримала в літературі і судовій практиці одностайної рішення. Деякі цивілісти, беручи до уваги легальне визначення договору оренди і виділяючи умова про термін і про орендну плату в якості відообразующіх ознак орендного зобов'язання, відображають природу даного договору, вважають наступне. Умова про орендну плату безумовно відноситься до істотних умов будь-якого договору оренди, і, якщо в договорі немає прямої вказівки про розмір орендної плати, то оплата повинна здійснюватися за що звичайно застосовується ціною, тобто умова про орендну плату може бути визначеним. Аналогічні аргументи висловлені й в обгрунтування судження про віднесення умови про термін до істотних умов будь-якого договору оренди "*". Ця позиція знаходить підтвердження і в судовій практиці . --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Обгрунтування цієї позиції див.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 444 - 445 (автор відповідного розділу - В.В. Витрянский); Яковлєв В.Ф. Про Постанові Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" / / ВВАС РФ. 1996. N 9. С. 118. Див: п. 54 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" / / ВВАС РФ. 1996. N 9. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Це припис відноситься, насамперед, до речей, вилучених з обороту або оборотоздатність яких обмежена (ст. 129 ЦК). Так, заборонена оренда земельних ділянок, віднесених до земель, вилучених з обороту (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), суборенда ділянок лісового фонду (ст. 31 ЛК). Обмежені в обороті речі здаються в оренду за умови дотримання встановлених обмежень. Приміром, здача і отримання в оренду зброї можливі тільки для осіб, які мають відповідні дозволи. Але обмеження по предмету можуть встановлюватися і у відношенні речей, вільних в обороті, в залежності, наприклад, від їх приналежності певним суб'єктам. Так, якщо при оренді основних засобів, що належать суб'єктам природних монополій, орендар набуває право володіти і (або) користуватися більше 10% балансової вартості власного капіталу суб'єкта природної монополії, то оренда можлива лише за згодою відповідного органу регулювання природної монополії "*". --- "*" Див: п. 2 і 3 ст. 7 Федерального закону від 17 серпня 1995 р. "Про природні монополії" / / Відомості Верховної. 1995. N 34. Ст. 3426; 2003. N 13. Ст. 1181. Див також п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах". Як вже говорилося, орендоване майно передається у володіння та (або) користування тимчасово, тобто з умовою повернення (ст. 606 ЦК). Вимога про повернення майна разом з тим не діє беззастережно. Відносно, наприклад, переданих за договором оренди майнових комплексів говорити про повернення можна лише з урахуванням кожного конкретного випадку. Можливі ситуації, припустимо при оренді підприємства, коли об'єкт в цілому передається з поверненням, а окремі види майна, включеного до його складу, передаються без мети повернення (запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти підприємства). 6. Орендна плата. Згідно ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: 1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово; 2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів і доходів ; 3) надання орендарем певних послуг; 4) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; 5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Наведений перелік можливих варіантів орендної плати не є ні вичерпним, ні імперативним. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді поєднання різних з перерахованих форм, так і в іншої, що не названої в ст. 614 ГК формі. Виняток з цього правила - положення ст. 630 ГК, згідно з яким орендна плата за договором прокату встановлюється тільки у вигляді визначених у твердій сумі платежів. Найбільш поширена грошова форма орендної плати. У передбачених законом випадках застосовуються ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те державними органами. Так, при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, загальні початку визначення орендної плати можуть бути встановлені Урядом РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). У ряді випадків правовими актами визначається цільове призначення отриманих від оренди коштів. Так, виступаючі як орендодавці наукові організації, організації наукового обслуговування та соціальної сфери Російської академії наук та галузевих академій наук, державні наукові організації, засновані Урядом РФ або федеральними органами виконавчої влади, доходи від здачі в оренду майна зобов'язані використовувати на утримання і розвиток їх матеріально -технічної бази "*". --- "*" Див п. 3 ст. 5 та п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 р. "Про науку і державну науково-технічну політику" / / СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137. Важливу особливість правового регулювання оренди становить регламентація в ГК питання про можливість зміни розміру орендної плати. У вилучення із загального правила про право сторін за угодою змінювати умови договору без обмеження по термінах і по кратності змін (ст. 450 ЦК), в п. 3 ст. 614 ЦК передбачено можливість перегляду розміру орендної плати за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Правило це диспозитивно. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати "*". При цьому в судовій практиці визнається, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм, спосіб) її обчислення. Якщо ж орендна плата встановлена не у твердій сумі, а є обумовленою, то фактичне більш часте (щоквартальне, щомісячне і т.д.) зміна розміру орендної плати в результаті його коригування з використанням передбаченого способу розрахунку не розцінюється як зміна розміру орендної плати в сенсі п. 3 ст. 614 ГК. Подібне можливе, наприклад, якщо договором передбачається щоквартальне підвищення розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції; або ставка орендної плати визначається сторонами в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті (див. п. 11 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). --- "*" Так, в п. 2 ст. 28 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. "Про фінансову оренду (лізингу)" передбачено, що розмір лізингових платежів може змінюватися не частіше ніж один раз на три місяці / / СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394; 2002. N 5. Ст. 376. 7. Термін - одна з основних умов договору оренди. Договір оренди може бути укладений як на визначений, так і на невизначений термін. Оренда на термін до одного року вважається короткостроковою. Якщо договір оренди укладено без зазначення строку, то вважається укладеним на невизначений термін. При укладанні договору на невизначений термін передбачається право кожної зі сторін у будь-який час в односторонньому порядку відмовитися від договору. При цьому в даному випадку не має значення, які обставини зумовили намір сторін відмовитися від договору. Достатньо лише попередити про це контрагента за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці. Втім, законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк (ст. 610 ЦК). Зокрема, орендар (але не орендодавець) за договором прокату зобов'язаний попередити про відмову в письмовій формах не менше ніж за 10 днів (п. 3 ст. 627 ЦК). Для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна ЦК та іншими законами встановлюються максимальні (граничні) строки договору. Наприклад, максимальний термін оренди ділянок лісового фонду - 49 років (ст. 31 ЛК) "*". --- "*" Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік (п. 7 ст. 22 ЗК). 8. Права та обов'язки сторін. Основний обов'язок орендодавця полягає в наданні передбаченого договором майна орендарю. При цьому орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо). Останнє правило диспозитивно, і сторони в договорі вправі передбачити інші умови надання таких приладдя і документів (п. 1, 2 ст. 611 ЦК). Якщо орендодавець передав майно без документів, відсутність яких виключає можливість експлуатації об'єктів, орендна плата не підлягає стягненню (див. п. 8 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). Майно повинно бути передане орендареві в зазначений в договорі оренди термін, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний термін. Орендар, якому майно не надано, вправі вимагати його відібрання у орендодавця в судовому порядку та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання. Якщо ж орендар в результаті затримки передачі майна втратив інтерес до нього, він має право заявити вимогу про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань (п. 3 ст. 611 ЦК). Обов'язки орендодавця з надання майна пов'язані з іншою його обов'язком: нести відповідальність за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним. Вище зазначалося, що передане орендарю майно має відповідати умовам договору та призначенню майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, а також за ті, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду . У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця, навіть якщо недоліки є прихованими (ст. 612 ЦК). Одна з основних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо вони в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. Так, орендарі земельних ділянок зобов'язані проводити заходи щодо збереження грунтів та їх родючості, по захисту від шкідливих впливів, в результаті яких відбувається деградація земель і т.п. (Див. п. 1 ст. 13 ЗК). Прикладом використання майна не за призначенням може бути використання приміщення, орендованого для офісу, в якості складського чи торгового або для розміщення в ньому промислового підприємства. Орендар має право в обмежених межах розпоряджатися орендованим майном. Так, за згодою орендодавця він має право передати отримане майно в суборенду (п. 2 ст. 615 ЦК). Субарендного договір за правовою природою є також договором оренди, в якому орендар виступає в якості орендодавця, а суборендар - як орендаря. До нього застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено правовими актами. Зокрема, вимоги закону про реєстрацію договору оренди поширюються також на договір суборенди "*". Його умови зумовлені договором оренди: суборендар не може мати більше прав, ніж орендар. --- "*" Цей висновок підтверджується Президією Вищого Арбітражного Суду РФ у п. 19 Огляду від 11 січня 2002 р. N 66. Оскільки договір суборенди є похідним, то на його долю впливає доля основного договору. Так, якщо договір оренди з підстав, передбачених ГК, є нікчемним, мізерний і укладений відповідно з ним договір суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). При достроковому припиненні договору оренди припиняється і укладений відповідно з ним договір суборенди. Дострокове припинення договору, однак, не означає нехтування інтересами суборендаря. Останній отримує право вимагати від орендодавця за основним договором укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК). Викладені правила застосовуються за умови, що інші наслідки дострокового припинення договору оренди не узгоджені сторонами. Так, у договорі оренди може бути передбачено, що при його достроковому розірванні договори суборенди припиняються або без укладення з орендодавцем договору оренди, або з укладенням такого, але на умовах припинення не договору оренди, а договору суборенди. При розпорядженні майном орендодавця у формі суборенди за орендарем зберігаються всі обов'язки, що випливають з договору оренди, він залишається відповідальним за договором перед орендодавцем. У спеціальних нормах права нерідко називаються випадки, коли суборенда заборонена. Так, виключаються суборенда за договором прокату, суборенда ділянок лісового фонду (п. 2 ст. 631 ЦК, ст. 31 ЛК). Крім суборенди орендар має право відповідно до п. 2 ст. 615 ГК за згодою орендодавця передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. При цьому судова практика виходить з того, що у викладеному приписі ЦК встановлює спеціальні правила передачі орендарем права оренди іншій особі, не допускаючи його передачі іншими способами, крім перерахованих вище "*". --- "*" Зокрема, не передбачений п. 2 ст. 615 ГК і тому не підлягає застосуванню в якості способу передачі права оренди було визнано угоду про передачу орендарем права оренди допомогою цесії (п. 16 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). Серед названих форм розпорядження майном особливої уваги заслуговує перенала. За договором перенайма орендар за згодою орендодавця передає третій особі всі свої права та обов'язки за договором оренди. При перенайме, на відміну від оренди, відбувається безумовна і остаточна заміна орендаря: початковий орендар вибуває з зобов'язання, втрачаючи свої права і обов'язки, але залишаючи замість себе нове обличчя. Між орендодавцем і новим орендарем виникає інше зобов'язання з оренди того ж майна на колишніх умовах. Тим самим при перенайме юридичний зв'язок між орендодавцем і первісним орендарем обривається і замінюється іншою. До перенайма застосовуються правила про цесії та переведення боргу. У рамках передбачених ГК можливостей за розпорядженням орендованим майном законом або іншими правовими актами можуть бути встановлені правила, що обмежують або розширюють правомочності орендаря. Так, позбавлені названих у п. 2 ст. 615 ГК способів розпорядження майном орендарі за договором прокату (п. 2 ст. 631 ЦК). Навпаки, додаткові правомочності щодо розпорядження орендованим майном надані орендарю транспортного засобу. Такий орендар має право без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори про використання транспортного засобу (ст. 638, 647 ЦК). Істотне значення для договору оренди має розподіл прав і обов'язків сторін за змістом орендованого майна. Найбільш значима з них обов'язок по капітальному ремонту. Капітальний ремонт полягає в заміні і відновленні окремих частин, елементів або цілих конструкцій майна у зв'язку з їх зносом і руйнуванням. Перелік робіт, які відносяться до капітального ремонту, встановлюється правилами, технічними умовами, іншими нормативними актами або угодою сторін. Обов'язок проводити капітальний ремонт (беручи до уваги тимчасовий характер володіння) лежить, за загальним правилом, на орендодавцеві (п. 1 ст. 616 ЦК). Однак це положення диспозитивно і може бути змінено законом, іншими правовими актами або угодою сторін. Так, від капітального ремонту звільнений орендодавець при оренді транспортних засобів без екіпажу чи оренді підприємства (ст. 644, 661 ЦК). У ГК закріплені правила і про наслідки порушення сторонами обов'язків по капітальному ремонту. При порушенні орендодавцем обов'язки з капітального ремонту орендар має право обрати на свій розсуд один із способів захисту: здійснити капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; зажадати відповідного зменшення орендної плати; зажадати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 616 ЦК). Якщо ж обов'язок капітального ремонту лежить на орендарі, то в разі її порушення орендодавець має право розірвати договір (ст. 619 ЦК) і вимагати відшкодування відповідних збитків (п. 1 ст. 393 ЦК). Орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно у справному стані - значить, не допускати його погіршення. Останнє означає виконання всіх приписів про порядок користування та зберігання майна, усунення погіршень, обумовлених нормальним процесом користування майном. З цією метою орендар повинен проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ЦК). Цей обов'язок пов'язана з обов'язком повернути майно в стані, необхідному ст. 622 ГК. Поточний ремонт - такий, який попереджає передчасний знос об'єкта оренди. Він полягає в систематичному і своєчасному проведенні робіт по охорони майна від передчасного зносу і щодо усунення виникаючих пошкоджень і несправностей. Так, поточний ремонт орендованих приміщень включає побілку, фарбування, ремонт підлог і т.п. У ряді випадків технічними умовами, правилами, іншими нормативними актами обумовлено види робіт, що належать до поточного ремонту. За відсутності розмежування робіт, що відносяться до капітального та поточного ремонту, відповідні переліки робіт слід вказати в договорі. В іншому випадку питання дозволяється за розсудом суду. Однак, як уже зазначалося, норма про виробництво поточного ремонту орендарем диспозитивності. Законом або договором цей обов'язок може бути покладено на орендодавця. Так, від поточного ремонту, як і капітального, звільнені, наприклад, орендарі за договором прокату, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ЦК). Характер і обсяг витрат орендаря на утримання орендованого майна залежать від його виду. Наприклад, орендар нежитлових приміщень може нести адміністративно-управлінські витрати з управління приміщенням, витрати по його експлуатації (витрати на прибирання, освітлення будинку, озеленення подвір'я, на прибирання прибудинкової території, утримання ліфтів, з оплати комунальних послуг) і т.д. У відносинах між орендарем та орендодавцем важливо враховувати права третіх осіб на що здається в оренду майно (право застави, сервітут тощо). Ці права зберігаються за ними і при здачі майна в оренду. Так, при здачі в оренду заставленого майна це означатиме, що заставодавець має право звернути стягнення на предмет застави незалежно від того обставини, що майно здано в оренду. У подібних випадках на орендодавця покладається лише обов'язок попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Її невиконання орендодавцем дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК). Нарешті, слід врахувати і те, що орендар, що піддався небезпеки втратити право оренди на майно орендодавця внаслідок звернення кредитором орендодавця стягнення на це майно, може за свій рахунок задовольнити вимогу такого кредитора без згоди орендодавця (п. 2 ст. 313 ЦК). Наслідком цієї ситуації буде перехід до орендаря прав вимоги до орендодавця, відповідальної за збитки, відшкодовані орендарем (суброгация). 9. Відповідальність за договором оренди та інші способи захисту. Відповідальність сторін за договором оренди є повною і будується за загальними правилами відповідальності. Поряд зі стягненням збитків відповідальність за порушення умов договору оренди може виражатися і у сплаті неустойки (як правило, договірної). При цьому певні відмітні риси притаманні співвідношенню між збитками і неустойкою. У вилучення із загального правила про заліковій характері неустойки (п. 1 ст. 394 ЦК) у ст. 622 ЦК встановлено положення про штрафний неустойку для випадків, коли в договорі передбачена неустойка за несвоєчасне повернення орендованого майна. Втім, угодою сторін це правило може бути змінено. При покладанні на орендаря відповідальності за прострочення внесення орендної плати слід мати на увазі можливість стягнення відсотків за користування чужими грошовими коштами відповідно до ст. 395 ГК. Слід враховувати і те, що при покладанні на учасників орендних відносин відповідальності за зміна або розірвання договору оренди внаслідок істотного порушення його однією зі сторін контрагент вправі вимагати відшкодування як збитків, завданих зміною або розірванням договору, так і інших збитків, заподіяних порушенням договору як таким. Прикладом може слугувати випадок, коли внаслідок невиконання орендодавцем обов'язки з капітального ремонту складського приміщення через протікання був підмочений і зіпсований зберігається товар. Для зменшення збитків орендар змушений був розірвати договір і терміново натомість укласти новий договір на оренду іншого приміщення з більш високою орендною платою. При цьому орендар зазнав збитків у вигляді різниці між встановленою у договорі орендною платою і платою, встановленою поза угодою, а також збитки у вигляді псування товару. Йдеться, таким чином, про два види збитків, виникнення яких пов'язане, по-перше, з розірванням договору і, по-друге, з неналежним виконанням зобов'язання. При порушенні зобов'язань за договором оренди застосовуються і інші санкції або способи захисту, які не відносяться до цивільно-правової відповідальності (ст. 12 ЦК). Одні з них здійснюються судом, інші уповноваженою суб'єктом. Такі заходи можуть застосовуватися поряд і одночасно з заходами цивільно-правової відповідальності. Передусім маються на увазі передбачені як загальними положеннями про оренду, так і правилами про окремих її видах або про оренду окремих видів майна наслідки у випадках: ненадання майна в користування орендарю, виявлення орендарем недоліків зданого в оренду майна, за які відповідає орендодавець; невиконання орендодавцем обов'язки щодо попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно, користування майном всупереч умовам договору або призначенню майна, несплати або прострочення оплати орендної плати, невиконання зобов'язаною стороною капітального ремонту та ін До числа способів захисту в зазначених випадках відносяться, зокрема: дострокове розірвання договору (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ЦК та ін.); визнання договору недійсним (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ЦК); зменшення орендної плати (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст . 614 ЦК); утримання сум з орендної плати (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК); виробництво капітального ремонту або усунення недоліків за рахунок зобов'язаної сторони (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК); безоплатне усунення недоліків зобов'язаною стороною (п. 1 ст. 612 ЦК). 10. Припинення орендного правовідносини відбувається за загальними правилами припинення цивільно-правових зобов'язань, передбачених гл. 26, 29 ЦК. Крім того, орендне зобов'язання припиняється при настанні якої-небудь з обставин, зазначених у гол. 34 ГК "Оренда". Насамперед оренда припиняється з закінченням терміну дії договору. Орендне зобов'язання може бути припинено і достроково, за допомогою розірвання договору оренди. Дострокове розірвання договору оренди, як і інших цивільно-правових договорів, за загальним правилом, здійснюється за згодою сторін. Як виняток із загального правила у випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором, допускається одностороннє розірвання договору. Одностороннє розірвання договору оренди можливе за рішенням суду або без звернення до суду шляхом односторонньої відмови від виконання договору. З боку орендаря судові позови про розірвання такого договору рідкісні, з боку ж орендодавця - досить часті. Розірвання договору без звернення до суду - виняток із загального правила про судовому порядку розірвання договору (п. 2 ст. 450 ЦК). Зокрема, можливість розірвання договору без звернення до суду шляхом односторонньої відмови визначена ст. 310 і п. 3 ст. 450 ЦК для випадків, передбачених законом, а для зобов'язань, пов'язаних із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, також і для випадків, передбачених договором, якщо інше не випливає з закону або змісту зобов'язання. Вважаємо, що це правило повною мірою поширюється і на оренду. Зокрема, прикладом передбаченого в законі випадку розірвання договору оренди без відповідного рішення суду слугує правило ст. 626 ГК. Відповідно до нього орендар за договором прокату має право відмовитися від договору в будь-який час без пояснення причин, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за 10 днів до дати розірвання. Аналогічний позасудовий порядок розірвання договору шляхом відмови будь-якої сторони від його виконання передбачений ст. 610 ЦК для випадків укладення договору на невизначений термін. Значно докладніше в ГК врегульовані спеціальні підстави для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду, тобто в загальному порядку (ст. 619, 620 ЦК). Так, згідно з ч. 1 ст. 619 ГК орендодавець має право звернутися до суду, коли орендар: 1) використовує майно з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовим порушенням (з цим положенням співвідноситься правило п. 3 ст. 615 ГК про наслідки неналежного користування орендованим майном); 2) суттєво погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; 4) не виробляє капітального ремонту у разі покладання на нього такого обов'язку. Дострокове розірвання договору судом на вимогу орендаря, згідно з ч. 1 ст. 620 ГК, можливо у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або перешкоджає користування майном відповідно до умов договору або призначення майна; 2) здане в оренду майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець, 3) орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту; 4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Крім ст. 620 ГК розірвання договору на вимогу орендаря передбачено ще в ряді загальних положень про оренду; деякі з них кореспондують з названими спеціальними підставами розірвання (див., наприклад, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ЦК), інші ж - нові. Окремий випадок нового підстави - невиконання орендодавцем обов'язки з попередження орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно (ст. 613 ЦК). Як випливає з викладеного, всі передбачені ст. 619, 620 ЦК та іншими нормами ЦК про оренду спеціальні підстави дострокового розірвання судом договору оренди стосуються тих чи інших порушень. Як правило, вони носять характер розшифровки абстрактного поняття "істотні порушення договору" стосовно до орендних відносин і являють собою встановлену законом презумпцію, якого роду порушення вважаються суттєвими. Згідно ст. 619 і 620 ЦК договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря або орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. У судовій практиці до таких, зокрема, відносять одноразове невнесення орендної плати у встановлений термін (див. п. 26 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66). Однак та обставина, що зазначені статті в якості підстав дострокового розірвання передбачають виключно порушення сторонами умов договору, не означає, що інші підстави розірвання, що включаються в договір, також повинні бути пов'язані з порушенням сторонами його умов. Контрагенти вправі обумовити будь-які підстави дострокового розірвання договору на вимогу однієї сторони. Вони можуть бути і не пов'язані з якимось порушенням договору, оскільки ст. 619 і 620 відсилають до п. 2 ст. 450 ГК, а не до пп. 1 п. 2 "*". До числа правомірно встановлених у договорі підстав, не пов'язаних з порушенням умов договору, судова практика відносить, зокрема: включення майна до переліку об'єктів, що підлягають реконструкції у встановленому законом порядку, виробничу необхідність експлуатації об'єкта оренди орендодавцем або, навпаки, втрату орендарем виробничої необхідності в використанні майна. --- "*" Висновок про допустимість включення в договір будь-яких підстав дострокового розірвання договору, в тому числі не пов'язаних з порушенням будь-яких з його умов, підтверджується п. 25 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66. Статті 619 і 620 ЦК передбачають розірвання договору тільки в судовому порядку. Однак ці правила не слід розуміти так, ніби вони виключають застосування до договору оренди п. 3 ст. 450 (а також ст. 310 ЦК) про можливість односторонньої відмови від виконання договору. Угодою можуть бути не тільки передбачені додаткові підстави розірвання договору оренди, а й змінено порядок його розірвання з судового на позасудовий відповідно до загальних правил ст. 310 ЦК та п. 3 ст. 450 ГК "*". --- "*" Особливі правила встановлені в земельному законодавстві щодо дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на строк більше п'яти років. На вимогу орендодавця розірвання подібного договору можливе тільки на підставі рішення суду і лише при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем (п. 9 ст. 22 ЗК). Слід, однак, зауважити, що подібний погляд поділяється не всіма. Проблема співвідношення загальних положень ЦК про право сторін цивільно-правового договору змінити порядок розірвання з судового на позасудовий і спеціальних положень ст. 619, 620 ЦК про порядок дострокового розірвання договору оренди, враховуючи її практичну значимість, придбала в даний час актуальність. Питання ж про допустимість встановлення у договорі оренди позасудового порядку його дострокового розірвання не отримав в літературі і судовій практиці одностайної рішення. Згідно з однією з висловлених останнім часом точок зору ні за яких умов сторони договору оренди не можуть встановити замість судового позасудовий порядок розірвання договору "*". Прихильники такого погляду на підтвердження його справедливості посилаються на позицію Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, виражену в його Постанові N 4180/97 . Згідно з матеріалами справи договір оренди передбачав можливість односторонньої відмови орендодавця від виконання договору у разі передачі орендованого приміщення під реконструкцію. У встановленому порядку приміщення було включено до переліку будівель, які підлягають реконструкції. Орендодавець пред'явив позов про виселення орендаря з нежитлового приміщення. В обгрунтування вимоги він послався на те, що договір розірвано позивачем в односторонньому порядку у зв'язку з включенням спірного приміщення до переліку будівель, які підлягають реконструкції. У названому Постанові Президія Вищого Арбітражного Суду РФ визнав договір оренди нежитлового приміщення розірваним, але не тому, що в ньому була передбачена можливість односторонньої (позасудового) відмови орендодавця від виконання договору. Суд розцінив факт пред'явлення позову про виселення з нежитлового приміщення як одночасного вимоги про розірвання договору в судовому порядку. --- "*" Див: Соменков С.А. Розірвання договору у цивільному обороті: теорія і практика. М., 2002. С. 150 - 153. Див також: Тарасова Н.В., плюшки Д.І. З практики Федерального арбітражного суду Московського округу щодо вирішення справ, пов'язаних з укладенням, зміною, розірванням та виконанням договору оренди / / ВВАС РФ. 1998. N 7. С. 77. ВВАС РФ. 1998. N 5. С. 28 - 30. Відповідно до іншого погляду, видається більш переконливим, загальні положення ЦК про способи і порядок розірвання (зміни) договору в рівній мірі відносяться і до договору оренди, а з ч. 2 ст. 619 ГК не випливає висновок про неприпустимість встановлення в договорі умови про розірвання договору оренди у позасудовому порядку «*». Позиція Вищого Арбітражного Суду РФ з цього питання визначається в даний час п. 27 Огляду Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 66. У названому Огляді суд приходить до висновку про правомірність при здійсненні підприємницької діяльності встановлення в договорі оренди не тільки додаткової підстави відмови від виконання договору, а й підстави його розірвання в позасудовому порядку. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне). "*" Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 488 - 491. Своєрідністю відрізняється досудова процедура дострокового розірвання судом договору на вимогу орендодавця. Якщо підставою розірвання договору оренди є невиконання орендарем покладених на нього обов'язків, орендодавець до звернення до суду з позовом про дострокове розірвання договору зобов'язаний направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ч. 3 ст. 619 ЦК), а також пропозиція розірвати договір (п. 2 ст. 452 ЦК) "*". Термін, призначений для виконання зобов'язання, не тільки повинен бути розумним, а й, слідуючи логіці, повинен минути до моменту звернення до суду, інакше орендар позбавляється можливості усунути порушення. Це правило дозволило судовій практиці визнати, що при усуненні орендарем в розумний строк допущених порушень орендодавець втрачає право на розірвання договору . Однак, за змістом ч. 3 ст. 619 ГК, вказане попередження само по собі не є пропозицією про розірвання договору, і оскільки названа стаття не регламентує процедуру розірвання договору оренди, у відносинах з оренди діє загальне правило, що міститься в п. 2 ст. 452 ЦК (п. 29 Огляду Президії від 11 січня 2002 р. N 66). Відповідно до них насамперед орендар направляє орендодавцю пропозицію розірвати договір. У суд вимогу про розірвання договору може бути заявлено, тільки коли на пропозицію про розірвання договору від орендодавця не буде відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін; або отримано негативну відповідь. --- "*" У той час як відповідно до загального правила про досудовому порядку врегулювання сторонами питання про розірвання договору, викладеному в ст. 452 ГК, контрагенту достатньо направити "пропозицію про розірвання договору". Див: п. 8 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 5 травня 1997 р. N 14 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною та розірванням договорів" / / ВВАС РФ. 1997. N 7. С. 108. Орендарем, як і орендодавцем, вимога до суду про розірвання договору може бути заявлено також після дотримання досудової процедури врегулювання питання про розірвання договору. Різниця полягає лише в самій досудової процедурою. Орендар на відміну від орендодавця повинен слідувати загальному порядку розірвання цивільно-правових договорів, передбаченому п. 2 ст. 452 ГК. Спеціальним випадком припинення договору оренди є викуп орендарем орендованого майна, який можливий як після закінчення терміну оренди, так і до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої суми (ст. 624 ЦК). Умова про викуп орендованого майна може бути передбачено законом та договором. У договір умова про викуп може бути включено лише у випадку, якщо в законі не міститься заборона щодо включення подібної умови в договір. Так, заборонений викуп орендованих ділянок лісового фонду (ст. 34 ЛК). До випадків викупу, встановленим у законі, можна віднести передбачений законодавством про приватизацію викуп орендованого державного або муніципального майна. Такий викуп здійснюється в порядку, передбаченому Законом "Про приватизацію державного та муніципального майна", на підставі заяви орендаря в державні органи чи органи місцевого самоврядування, спрямованого у строки, встановлені договором або названим Законом. При дотриманні цих умов викуп можливий допомогою, по-перше, внесення орендованого державного та муніципального майна в якості внеску до статутного капіталу відкритого акціонерного товариства, створеного спільно з орендарем з наданням останньому права першочергового придбання акцій вказаного товариства, по-друге, укладання додаткової угоди, передбачає умови про розмір викупу, терміни і порядок його внесення. Якщо після закінчення строків, установлених договором оренди з правом викупу або названим Законом, не надійде заяви орендаря, нереалізовані положення такого договору про викуп втрачають чинність "*". --- "*" Див: п. 12 - 13 ст. 43 Федерального закону від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна" / / Відомості Верховної. 2002. N 4. Ст. 251. У разі припинення договору, за винятком припинення шляхом викупу орендованого майна, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК). Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна залежить, насамперед, від джерела коштів, за рахунок яких вони здійснені. Поліпшення орендованого майна за рахунок амортизаційних відрахувань у всіх випадках є власністю орендодавця, оскільки амортизаційними відрахуваннями, за загальним правилом, повинен розпоряджатися орендодавець (п. 4 ст. 623 ЦК). Доля ж поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, у свою чергу, залежить від двох обставин: а) наявності або відсутності згоди орендодавця на їх вчинення і б) характеру поліпшень (віддільні вони від об'єкта оренди без шкоди для майна або ні). Всі зроблені орендарем (як за згодою орендодавця, так і без такого) віддільні поліпшення є власністю орендаря і можуть бути їм вилучено. Змінено це правило може бути тільки за згодою сторін у договорі оренди (п. 1 ст. 623 ЦК). Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Якщо вони зроблені без згоди орендодавця, то переходять до нього безоплатно. Інше може бути передбачено тільки законом (п. 3 ст. 623 ЦК). Прикладом такого виключення є правило ч. 1 ст. 662 ЦК про обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю підприємства вартість невіддільних поліпшень майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення. Інша річ - невіддільні поліпшення за згодою орендодавця: орендодавець зобов'язаний відшкодувати їх вартість, якщо угодою сторін не передбачено інше. Слід також відзначити, що іноді можливість відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень залежить від дотримання ним принципу розумності та добросовісності при здійсненні таких поліпшень (див. абз. 2 ст. 662 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "§ 1. Загальні положення про оренду" |
||
|
||