| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2.4. Організація й проведення торгів земельними ділянками в РФ |
||
|
Земельний кодекс РФ містить спеціальні норми, що містять підстави і регулюють порядок набуття земельної ділянки (по суті своїй - права власності на земельну ділянку) або права на укладення договору оренди земельної ділянки з публічних земель на торгах. Стаття 28 ЗК РФ визначає, що земельні ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність або в оренду. При цьому надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, у власність громадян та юридичних осіб здійснюється за плату. Безкоштовне надання можливо тільки у випадках, спеціально встановлених федеральними законами і законами суб'єктів РФ. Виходячи з п. 2 ст. 30 ЗК РФ надання земельних ділянок для будівництва у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах), за винятком таких випадків: 1) якщо земельна ділянка зі складу "нерозмежований земель "(земельних ділянок, державна власність на які не розмежована) знаходиться в межах забудованої території, щодо якої прийнято рішення про розвиток (відповідно до п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ); 2) якщо земельна ділянка надається для здійснення індивідуального житлового будівництва і щодо даної ділянки аукціон визнаний таким зважаючи участі в ньому менше двох учасників; 3) якщо земельна ділянка утворений з земельних ділянок, які використовуються на підставі договорів оренди або безоплатного термінового користування, то особа, яка здійснює таке використання, має переважне право на укладення з ним договорів оренди утворених і змінених земельних ділянок або договорів безоплатного термінового користування ними на колишніх умовах без проведення торгів (конкурсів, аукціонів); 4) якщо земельна ділянка надається для ведення садівництва, городництва, дачного господарства, навіть якщо дозволене використання даної ділянки передбачає (або принаймні не обмежує) можливість здійснення житлового чи іншого будівництва, так як виходячи з буквального тлумачення абзаців 1 - 3 ст . 1 Федерального закону від 15 квітня 1998 р. N 66-ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян" зведення житлового будови на судовому, городній або дачній земельній ділянці є правом громадянина, яке може бути ним як реалізовано, так і не реалізовано в процесі землекористування. Також за загальним правилом на торгах підлягають ув'язнення договори купівлі-продажу або договори оренди земельних ділянок, що перебувають у публічній власності, зі складу земель сільськогосподарського призначення, за винятком таких випадків: 1) переданий в оренду земельну ділянку може бути придбаний орендарем без проведення торгів у власність за ринковою вартістю, що склалася в даній місцевості, або за ціною, встановленою законом суб'єкта РФ, після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання цього земельної ділянки; 2) у разі якщо є тільки одна заява про передачу земельної ділянки в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність даної земельної ділянки в засобах масової інформації, визначених суб'єктом РФ, а також за умови, що протягом місяця з моменту опублікування повідомлення не надійшли інші заяви; 3) земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, надані релігійним організаціям на праві постійного (безстрокового) користування, можуть надаватися релігійним організаціям без проведення торгів у власність безкоштовно у випадках, передбачених законами суб'єктів РФ; 4) сільськогосподарські угіддя, надані сільськогосподарським організаціям на праві постійного (безстрокового) користування, відповідно до ст. 28 ЗК РФ можуть надаватися громадянам на праві спільної власності без проведення торгів безкоштовно у випадках, передбачених законами суб'єктів РФ; 5) земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду: релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям, освітнім установам сільськогосподарського профілю, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації для здійснення сільськогосподарського виробництва, збереження і розвитку традиційного способу життя, господарювання і промислів корінних нечисленних народів Півночі , Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації, громадянам для сінокосіння та випасання худоби. Система нормативних правових актів, що регулюють порядок організації та проведення торгів земельними ділянками в РФ, побудована таким чином. 1. Виходячи з п. 4 ст. 38 ЗК РФ загальний порядок організації та проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок визначається уповноваженим Урядом РФ федеральним органом виконавчої влади відповідно до ГК РФ і ЗК РФ. При відсутності спеціальних норм, що регулюють особливості організації та проведення торгів земельними ділянками для окремих цілей землекористування, застосовуються загальні норми ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Також відповідно до вимог п. 4 ст. 38 ЗК РФ Уряд РФ Постановою від 11 листопада 2002 р. N 808 затвердило Правила організації та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок. 2. Порядок організації та проведення аукціонів з продажу земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, або права на укладення договорів оренди земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, для житлового будівництва визначається ст. 38.1 ЗК РФ. Чинне законодавство не дає точного визначення житловому будівництву ні в ЗК РФ, ні в Містобудівний кодекс РФ, ні в інших законодавчих і підзаконних актах. Прийнятий 24 липня 2008 Федеральний закон "Про сприяння розвитку житлового будівництва" також залишив дане питання без належного правового регулювання. Важливість визначення житлового будівництва і законодавчого закріплення його ознак, що відрізняють даний вид будівництва від інших, очевидна. Саме житлове будівництво є метою використання земельних ділянок, визначальною обов'язковість їх надання шляхом організації та проведення торгів. У процесі правозастосування можуть виникати справедливі запитання: чи належить до житловому будівництву, наприклад, готельне будівництво? Таким чином, можливість неоднозначного тлумачення терміну "житлове будівництво" тягне за собою можливість зловживання правом. Слід зазначити можливість використання для відмежування житлового будівництва від інших видів будівництва понять "житлове приміщення" і "житловий будинок". Житловий кодекс РФ виділяє дві основні ознаки житлового приміщення, а отже, і житлового будівництва, які від інших видів будівництва. Житлове приміщення як результат житлового будівництва має: 1) задовольняти ознаками нерухомого майна (тобто бути об'єктом, що володіє міцним зв'язком із землею, і володіти ознакою неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням); 2) бути придатним для постійного проживання громадян, тобто відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства. Виходячи з вищевикладеного, можна зробити очевидний висновок, що ст. 38.1 ЗК РФ регулює процедуру організації та проведення торгів земельними ділянками, призначеними для подальшого будівництва будь-яких об'єктів, які можуть задовольняти після завершення їх будівництва вищевказаним ознаками. Законодавець розмежовує поняття житлового будівництва і комплексного освоєння і при регулюванні питань надання земельних ділянок прямо передбачає випадки, які стосуються комплексного освоєння або до житловому будівництву. 3. Порядок організації та проведення аукціонів з продажу права на укладення договорів оренди земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва визначається ст. 38.2 ЗК РФ. Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельні ділянки для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються в оренду без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта. Надання такої земельної ділянки здійснюється на аукціоні в порядку, встановленому ст. 38.2 ЗК РФ. Аналізуючи відмінності трьох вищеназваних процедур організації та проведення торгів земельними ділянками, необхідно зазначити наступне. По-перше, основні відмінності стосуються більш жорстких вимог до форми проведення торгів (виключно відкритий за складом учасників і формі подачі заявок аукціон) і термінів повідомлення учасників торгів про відмову від проведення торгів з боку організатора - щодо проведення торгів з надання земельних ділянок для житлового будівництва і для комплексного освоєння з метою житлового будівництва. По-друге, знову ж щодо проведення торгів з надання земельних ділянок для житлового будівництва і для комплексного освоєння з метою житлового будівництва встановлено чіткий вичерпний перелік документів, необхідних для участі в торгах, що не дозволяє організаторам торгів встановлювати так звані додаткові фільтри для учасників торгів з метою створення "поля найбільшого сприяння" для одних учасників або з метою того, щоб не допустити до участі або завідомо зробити неможливою перемогу в торгах інших (третіх) осіб. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2.4. Організація й проведення торгів земельними ділянками в РФ " |
||
|
||