| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення |
||
|
На відміну від розглянутих раніше різновидів договорів житлового найму комерційний найм являє собою звичайний цивільно-правовий договір, що укладається за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови. Цим він принципово відрізняється від договору соціального найму, по суті, оформляє безкоштовний розподіл між потребують громадянами дефіцитного житла, що перебуває у публічній власності. Тому і відносини комерційного найму житла регулюються не житловим, а безпосередньо цивільним законодавством. Для укладення договору комерційного найму не вимагаються будь-які адміністративно-правові передумови у вигляді рішення владного органу, стану на житловому обліку і т.п. (1). Ні на одному з контрагентів тут не лежить обов'язок вступити в договірні відносини (договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься і до числа публічних договорів). --- (1) При здачі в комерційний найм житла, що перебуває у державній власності деяких суб'єктів РФ, потрібно рішення певного органу виконавчої влади. Однак і в цьому випадку воно являє собою згоду власника на укладення договору комерційного найму належного йому житла, а не адміністративно-правовий спосіб його розподілу між потребують громадянами. За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому протягом передбаченого договором терміну (п. 1 ст. 671 ЦК). За своєю юридичною природою даний договір є консенсуальним, двостороннім, оплатним і строковим. Він повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 674 ЦК), яка, однак, не є типовою: тут можливе включення в договір за згодою сторін і "випадкових" умов, нетипових для даного договору, наприклад умови про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж. В якості наймодавця у договорі комерційного найму зазвичай виступає власник житлового приміщення, яке може ставитися до будь-якого житловому фонду - приватному, державному, муніципальному. За загальним правилом це приміщення, яке входить в приватний житловий фонд (1). Наймодавцем за договором найму комерційного часто є не безпосередньо власник, а уповноваженою ним особа (наприклад, його представник або компанія, що управляє цим його майном). При цьому наймодавець тут виступає в ролі підприємця, що переслідує мету отримання прибутку. --- (1) Сюди ж слід віднести і випадки здачі членами житлових кооперативів, не виплативши повністю пайовий внесок за надане їм кооперативом житло, зазначених жилих приміщень або їх частини "під найм за плату" (ч. 1 ст. 128 ЖК). В якості наймача у договорі комерційного найму, як правило, виступає одна людина (фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб на стороні наймача (СР п. 1 ст. 308 ЦК). Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть укласти з ним договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. Умовою укладення такого договору є також повідомлення наймодавця. У цьому випадку такі громадяни визнаються сонанімателямі, що мають рівні з наймачем права і обов'язки з користування житловим приміщенням (п. 4 ст. 677 ЦК). Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів його сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його родичів. Як зазначено в літературі, "в комерційному наймі може і не бути сімейних чи родинних відносин" (1). Тому стосовно до даних відносин закон говорить не про "членах сім'ї наймача", а про "постійно проживають разом з ним громадянах". --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації). (1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93 - 94. Поряд з визнанням за наймачем права вільно вирішувати питання про те, хто буде разом з ним проживати в найнятому житловому приміщенні, закон в інтересах наймодавця передбачає певні межі здійснення цього права. Справа в тому, що постійно проживають з наймачем громадяни мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК). Тому за відсутності таких меж наймач мав би можливість при укладенні договору (і надалі) вселяти в житлове приміщення занадто велика кількість мешканців безвідносно до їх особистим якостям, що призводило б до ущемлення інтересів наймодавця, для якого важливо забезпечити збереження зданого в найм житла і, крім того, дотримання мешканцями вимог правопорядку та правил співжиття. У зв'язку з цим закон встановлює, що в договорі комерційного найму житлового приміщення повинен міститися перелік громадян, які будуть постійно проживати разом з наймачем. Якщо ж у договорі такий перелік відсутній, то постійне проживання громадян разом з наймачем допускається лише за згодою наймодавця (ст. 679 ЦК). Отже, наймодавець має право не допускати постійного проживання разом з наймачем осіб, якщо їх вселення відбулося без його згоди. При вселенні інших громадян для постійного проживання (крім вселення їх при укладенні договору) потрібна згода наймодавця, наймача та громадян, постійно з ним проживають. Така згода не вимагається лише при вселенні неповнолітніх дітей (ч. 2 ст. 679 ЦК). Очевидно, маються на увазі діти не тільки наймача, а й осіб, спільно з ним проживають. Зрозуміло, при цьому необхідно і дотримання правил реєстраційного обліку громадян. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення " |
||
|
||