Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення


На відміну від розглянутих раніше різновидів договорів житлового найму комерційний найм являє собою звичайний цивільно-правовий договір, що укладається за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови. Цим він принципово відрізняється від договору соціального найму, по суті, оформляє безкоштовний розподіл між потребують громадянами дефіцитного житла, що перебуває у публічній власності. Тому і відносини комерційного найму житла регулюються не житловим, а безпосередньо цивільним законодавством.
Для укладення договору комерційного найму не вимагаються будь-які адміністративно-правові передумови у вигляді рішення владного органу, стану на житловому обліку і т.п. (1). Ні на одному з контрагентів тут не лежить обов'язок вступити в договірні відносини (договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься і до числа публічних договорів).
---
(1) При здачі в комерційний найм житла, що перебуває у державній власності деяких суб'єктів РФ, потрібно рішення певного органу виконавчої влади. Однак і в цьому випадку воно являє собою згоду власника на укладення договору комерційного найму належного йому житла, а не адміністративно-правовий спосіб його розподілу між потребують громадянами.
За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому протягом передбаченого договором терміну (п. 1 ст. 671 ЦК).
За своєю юридичною природою даний договір є консенсуальним, двостороннім, оплатним і строковим. Він повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 674 ЦК), яка, однак, не є типовою: тут можливе включення в договір за згодою сторін і "випадкових" умов, нетипових для даного договору, наприклад умови про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж.
В якості наймодавця у договорі комерційного найму зазвичай виступає власник житлового приміщення, яке може ставитися до будь-якого житловому фонду - приватному, державному, муніципальному. За загальним правилом це приміщення, яке входить в приватний житловий фонд (1). Наймодавцем за договором найму комерційного часто є не безпосередньо власник, а уповноваженою ним особа (наприклад, його представник або компанія, що управляє цим його майном). При цьому наймодавець тут виступає в ролі підприємця, що переслідує мету отримання прибутку.
---
(1) Сюди ж слід віднести і випадки здачі членами житлових кооперативів, не виплативши повністю пайовий внесок за надане їм кооперативом житло, зазначених жилих приміщень або їх частини "під найм за плату" (ч. 1 ст. 128 ЖК).
В якості наймача у договорі комерційного найму, як правило, виступає одна людина (фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб на стороні наймача (СР п. 1 ст. 308 ЦК). Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть укласти з ним договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. Умовою укладення такого договору є також повідомлення наймодавця. У цьому випадку такі громадяни визнаються сонанімателямі, що мають рівні з наймачем права і обов'язки з користування житловим приміщенням (п. 4 ст. 677 ЦК).
Спільно з наймачем звичайно проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не відносяться до членів його сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його родичів. Як зазначено в літературі, "в комерційному наймі може і не бути сімейних чи родинних відносин" (1). Тому стосовно до даних відносин закон говорить не про "членах сім'ї наймача", а про "постійно проживають разом з ним громадянах".
---
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія П.В. Крашенинникова "Житлове право" включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2005 (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації).
(1) Див: Крашенинников П.В. Житлове право. С. 93 - 94.
Поряд з визнанням за наймачем права вільно вирішувати питання про те, хто буде разом з ним проживати в найнятому житловому приміщенні, закон в інтересах наймодавця передбачає певні межі здійснення цього права. Справа в тому, що постійно проживають з наймачем громадяни мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК). Тому за відсутності таких меж наймач мав би можливість при укладенні договору (і надалі) вселяти в житлове приміщення занадто велика кількість мешканців безвідносно до їх особистим якостям, що призводило б до ущемлення інтересів наймодавця, для якого важливо забезпечити збереження зданого в найм житла і, крім того, дотримання мешканцями вимог правопорядку та правил співжиття.
У зв'язку з цим закон встановлює, що в договорі комерційного найму житлового приміщення повинен міститися перелік громадян, які будуть постійно проживати разом з наймачем. Якщо ж у договорі такий перелік відсутній, то постійне проживання громадян разом з наймачем допускається лише за згодою наймодавця (ст. 679 ЦК). Отже, наймодавець має право не допускати постійного проживання разом з наймачем осіб, якщо їх вселення відбулося без його згоди.
При вселенні інших громадян для постійного проживання (крім вселення їх при укладенні договору) потрібна згода наймодавця, наймача та громадян, постійно з ним проживають. Така згода не вимагається лише при вселенні неповнолітніх дітей (ч. 2 ст. 679 ЦК). Очевидно, маються на увазі діти не тільки наймача, а й осіб, спільно з ним проживають. Зрозуміло, при цьому необхідно і дотримання правил реєстраційного обліку громадян.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення "
  1. 1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення
    договорів житлового найму комерційний найм являє собою звичайний цивільно-правовий договір, що укладається за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови. Цим він принципово відрізняється від договору соціального найму, по суті, оформляє безкоштовний розподіл між потребують громадянами дефіцитного житла, що перебуває у публічній власності. Тому й
  2. § 2. Правовий режим речей
    поняття, а здійснюючи свої правомочності і надаючи таку будівлю в оренду або використовуючи його в якості предмета іпотеки для отримання банківського кредиту, вона веде вже підприємницьку діяльність. Цей приклад показує, що практичне значення розмежування об'єктів речових прав на такі, які беруть участь тільки в комерційному обороті, і такі, які беруть участь в ньому поряд з
  3. § 3. Умови дійсності і види недійсних угод
    поняття рівноцінними. У зв'язку з цим у літературі іноді відзначається, що "єдиною підставою недійсності угод є невідповідність закону або іншим правовим актам (ст. 168 ГК РФ)" * (533). Це зайвий раз підкреслює умовність поділу недійсних угод на зазначені групи, зокрема виділення серед них угод з вадами змісту, які іноді називають незаконними
  4. § 1. Право приватної власності громадян. Загальні положення
    понятті права власності в суб'єктивному сенсі, що включає певну сукупність правомочностей в незмінному вигляді незалежно від якої класифікації власності. Інакше йде справа з правом власності в об'єктивному сенсі. Зміст правових норм може істотно відрізнятися залежно від виду суб'єкта, специфіки об'єкту, що охороняється, підстав виникнення права власності.
  5. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    поняття: "земля" і "земельна ділянка". Поняття "земля" має соціально-економічне значення, яке визначається як різновид природного об'єкта, охоронюваного як найважливішої складової частини природи, і природного ресурсу, використовуваного як засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК ). На відміну від цього поняття "земельну ділянку" має
  6. § 2. Види цивільно-правових договорів
    поняття "підприємницький договір". Разом з тим зі змісту норм закону і із загальновизнаних положень доктрини можна вивести особливості так званих підприємницьких договорів. Ці договори не є яким-небудь особливим типом договорів, а являють собою угоду особливих суб'єктів, яка укладається ними в рамках досягнення певної мети. Згідно з традиціями (в тому числі
  7. § 7. Завдаток
    договором платежів іншій стороні (задаткоодержувачу), на доказ укладення договору і в забезпечення виконання зобов'язань за цим договором (п . 1 ст. 380 ЦК). Завдаток виконує три основні функції: доказову, платіжну та забезпечувальну. 1. Доказательственная функція завдатку полягає в тому, що його видача свідчить про укладення договору, що породжує забезпечувані
  8. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    поняття суто економічне, її формальний показник - суспільно необхідні витрати праці. Вони формують суспільну вартість товару, яка, в свою чергу, впливає на його ринкову ціну. Відплатність - поняття економічне за змістом і юридичне за функціями, її формальний показник - ціна (ст. 424 ЦК). Еквівалентність обміну припускає тільки таке зустрічне надання,
  9. § 1. Поняття житлового права і система його джерел
    зрозуміло, чому в одній главі (6) об'єднані норми, що стосуються управління багатоквартирним будинком та загального майна, хоча в ЖК є розділ (7), присвячений управління багатоквартирним будинком. Створенню більш досконалого за структурою акту, по всій видимості , завадили ті рамки, в які були спочатку поставлені укладачі проекту, а також їх власні прорахунки. При введенні ЖК в дію
  10. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновидності, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно з'ясувати, що являє собою "житлове приміщення ", яке є первинним елементом житлового фонду і з приводу якого як