| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2. Зміст і виконання договору комерційного найму житлового приміщення |
||
|
Об'єктом договору комерційного найму може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку незалежно від їх розміру. Норми житлової площі на ці відносини не поширюються, розмір здається в найм приміщення визначається тільки угодою сторін. Закон не встановлює жорстких вимог до якості об'єкта цього договору. Мається на увазі, що сторони самі вирішуватимуть, чи відповідає житлове приміщення їх потребам і можливостям. Про це свідчить використане в п. 1 ст. 673 ЦК поняття "приміщення, придатне для постійного проживання". Закон у даному випадку визначає мінімум вимог до житлового приміщення як об'єкта договору, хоча на практиці за договорами комерційного найму, як правило, передаються в користування приміщення, які відповідають (в умовах нашої країни) найвищим вимогам. Однак об'єктом договору комерційного найму може бути і невпорядковане приміщення за умови, що воно відповідає чинним санітарним і технічним вимогам, тобто "Таке, в якому допускається розміщення людини без загрози для його здоров'я" (1). --- (1) Коментар частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. М., 1996. С. 82 (автор коментаря - К.Б. Ярошенко). Самостійним об'єктом договору комерційного найму не можуть бути підсобні приміщення. Однак при наймі квартири, будинки, частини будинку вони, безумовно, становлять один з істотних елементів об'єкта. Якщо ж під найм здається частина квартири (кімната або кілька кімнат), підсобні приміщення знаходитимуться в загальному користуванні всіх наймачів, тобто складають загальний об'єкт. Об'єктом договору комерційного найму при наймі житлових приміщень у багатоквартирних будинках будуть не тільки житлові та підсобні приміщення, але також спільне майно будинку, знаходиться за межами або всередині квартири і обслуговуюче кілька квартир (більше однієї квартири). До такого майна відносяться несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування і т.д. (П. 2 ст. 673 і ст. 290 ГК, порівн. Ч. 1 ст. 36 ЖК). Договір комерційного найму може укладатися на строк, що не перевищує 5 років. Якщо сторони договору не визначили його, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 683 ЦК). Комерційний наймання може бути і короткостроковим, укладеним на строк до одного року. У цьому випадку на нього не поширюється дія ряду правил про звичайний, тривалому договорі комерційного найму (в тому числі про права членів сім'ї наймача, про можливості вселення тимчасових мешканців, здачі житла в піднайом і заміни наймача, а також про переважне право наймача на укладення договору на новий термін). Наймодавець за даним договором зобов'язаний передати наймачеві житлове приміщення у стані, придатному для проживання, а також здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг та ремонт загального майна будинку (ст. 676 ЦК). Якщо інше не передбачено договором, на наймодателе лежить також обов'язок з виробництва капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення. Однак він не має права здійснювати переобладнання житлового будинку без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування найнятим житлом (п. 3 ст. 681 ЦК). Зі свого боку, наймодавець має право вимагати від наймача виконання обов'язків, передбачених договором, законом та іншими правовими актами. Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати в належному стані, включаючи виробництво поточного ремонту житла (якщо тільки інше не передбачено договором), а також своєчасно вносити плату за житло та комунальні послуги. При цьому розмір плати в договорі комерційного найму житла встановлюється за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК), а тому, як правило, багаторазово перевищує розмір оплати житла, наданого за договорами соціального найму та найму спеціалізованого житла. Наймач не вправі робити перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Обов'язки наймачів у відносинах комерційного найму конкретизуються в договорах, чому сприяє відсутність їх типових форм. Права наймача, а також постійно проживають з ним громадян у зобов'язанні комерційного найму житла також значною мірою визначаються конкретним договором. Але в кожному разі вони набувають права володіння та користування отриманим за договором житловим приміщенням, зміст яких полягає в можливості проживання в цьому житловому приміщенні, а також у деяких можливостях розпорядження ним (1). --- (1) Дані правомочності ні в сукупності, ні тим більше нарізно не можуть бути кваліфіковані як речових прав. Хоча вони і складають "право на чуже жиле приміщення" (нерухомість), але мають чисто зобов'язальних природу і не відповідають необхідним ознаками обмежених речових прав (безпосереднє панування над річчю; визначення змісту права законом, а не угодою сторін; державна реєстрація прав та ін.) - див § 1 гл. 18 і § 1 гл. 23 т. II цього підручника. Так, за згодою наймодавця наймач має право здати частину або все найняте ним жиле приміщення в піднайом на термін (в межах терміну дії основного договору комерційного найму) (1). Допускається також вселення наймачем в використовуване ним за договором житлове приміщення інших громадян для постійного проживання або в якості тимчасових мешканців, зрозуміло, за згодою наймодавця. Чинний закон виключає обмін жилими приміщеннями між їх наймачами за договорами комерційного та соціального найму (ст. 72 ЖК). Теоретично не виключений, однак, обмін житловими приміщеннями тільки між наймачами житла за договорами комерційного найму або їх обмін з власниками іншого житла або з членами житлових кооперативів, які не повністю сплатили пайові внески за житло, але, звичайно, за умови згоди наймодавців (а в останньому випадку - і за умови прийняття обмінюються наймачів у члени житлових кооперативів). --- (1) Стаття 685 ЦК. СР п. 6 § 3 цієї глави підручника. У договорі комерційного найму відповідно до п. 1 ст. 686 ГК допускається також заміна наймача на його вимогу або на вимогу постійно проживають разом з ним громадян (на відміну від договору соціального найму, в якому така заміна допускається тільки за вимогою дієздатного члена сім'ї наймача). У будь-якому випадку для заміни наймача необхідно і згоду наймодавця. Відмова наймодавця замінити наймача іншою особою в даній ситуації не може бути оскаржений у суді. Однак у випадку смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення зобов'язальні відносини житлового найму відповідно до п. 2 ст. 686 ГК зберігаються, оскільки на місце наймача стає або один з спільно проживали з ним громадян (за згодою інших проживали), або всі вони стають сонанімателямі (за відсутності такої згоди). Зобов'язальні відносини з договору комерційного найму зберігаються і у випадках переходу права власності на займане жиле приміщення, оскільки новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ЦК). Таким чином, тут можлива заміна наймодавця як наслідок наявності характерного для відносин майнового, у тому числі житлового найму (оренди), "права слідування" цих "обтяжень" за відносинами власності на орендоване майно. За угодою між сторонами договору комерційного найму можуть бути змінені будь-які його умови, якщо тільки при цьому не відбудеться порушення імперативних норм закону. Відсутність детального врегулювання зміни відносин комерційного найму законом пояснюється тим, що тут відносини сторін відповідно до принципу свободи договору визначаються головним чином їх угодою. Після закінчення терміну дії укладеного договору комерційного найму за наймачем визнається переважне право на його укладення на новий термін. Реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця (ст. 684 ЦК). Не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору він зобов'язаний або запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року. Невиконання наймодавцем цього обов'язку (за відсутності відмови наймача від продовження) тягне наступне наслідок: договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Певні наслідки передбачені і на випадок недотримання наймодавцем свого рішення не здавати приміщення в оренду протягом року, використаного ним для відмови продовжити договір: наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою, та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ч. 4 ст. 684 ЦК). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2. Зміст і виконання договору комерційного найму житлового приміщення " |
||
|
||