| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення |
||
|
Договірні зобов'язання комерційного найму житла носять терміновий характер і тому припиняються насамперед після закінчення терміну дії договору, на підставі якого вони виникли. За угодою сторін вони, зрозуміло, можуть припинитися і раніше. Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час за одностороннім рішенням наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладено обов'язок відшкодовувати упущену вигоду, викликану одностороннім розірванням договору. Однак наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві як порушила договір стороні вимогу про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду. При розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої з сторін, в тому числі і особливо на вимогу наймодавця, діє принцип судового розірвання, характерний і для договору соціального найму (п. п. 2 і 3 ст. 687 ЦК). До числа інших принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід також віднести обмеження втручання держави (закону) у відносини сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Кількість таких норм у ЦК - мінімальне. До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, цілком застосовний і принцип стійкості права користування житловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму. При комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі в ст. 687 ГК. При цьому особливе значення надається вживанню заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом. На вимогу будь-якої з сторін договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання і, по-друге, в разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК). Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, проте поки вони не встановлені, оскільки житлове законодавство практично не регулює зобов'язання комерційного найму житла. На вимогу наймодавця договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку у випадках: - невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу; - руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає; - використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, не за призначенням; - порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 і 4 ст. 687 ЦК). В умовах розірвання договору комерційного найму у випадках невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображено комерційний характер даного виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує на отримання доходу від здачі квартири в оренду (нерідко цей дохід є для нього джерелом існування), зацікавлений порвати стосунки з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві. Разом з тим при регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору з причини руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК). Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору та порушення його права власності протягом близько трьох років. Представляється, що при визначенні наслідків руйнування або псування житла принципом справедливості більше відповідало б виселення наймача (хоча він і є слабкою стороною в договорі) з найнятого приміщення без призначення йому настільки тривалих термінів "на виправлення". Інтереси наймача забезпечуються і в разі розірвання договору та виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку може попередити наймача про необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору на термін не більше року. У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо зазначені громадяни відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення. На наймодавця-власника тут не покладається обов'язок забезпечити наймача, підлягає відповідно до закону виселенню, іншим житловим приміщенням. Таке рішення означало б необгрунтоване обмеження права власності, вторгнення в сферу правомочностей та інтересів власника. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення " |
||
|
||