| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут) |
||
|
У юридичній літературі зазначається, що вперше таке обмежене речове право, як сервітут, було відновлено з правового небуття ГК РФ, в якому сервитутам присвячені ст. 274-277. Під сервітутом (від латинського "servitus" - рабство, служіння речі) розуміється обмежене речове право на нерухоме майно, що не поєднане з володінням ним, що полягає у праві однієї особи користуватися якоюсь однією чи кількома корисними сторонами речі, належить іншій особі. У науці цивільного права такі сервітути мають назву позитивних. Саме про них йдеться в ст. 23 Кодексу та у згаданих статтях ГК РФ. Разом з тим законодавством зарубіжних країн відомі і так звані негативні сервітути. Для власників суміжних земельних ділянок вельми важливе значення має також можливість певним чином обмежувати один одного у користуванні своїми земельними ділянками. Саме для реалізації такої можливості встановлюються негативні сервітути, в силу яких особи, які мають певні права на нерухоме майно, усуваються від відомого користування ним. Наприклад, § 1018 Німецького Цивільного Уложення, даючи визначення земельного сервітуту, передбачає, що "земельна ділянка може бути обтяжений на користь власника іншої земельної ділянки таким чином, щоб останній мав право використовувати чужу земельну ділянку в певних випадках, або щоб на чужій земельній ділянці не могли відбуватися певні дії, або щоб було виключено здійснення права, яке випливає з права власності на обтяжений земельну ділянку щодо панівного земельної ділянки "* (103). Об'єктом сервітуту може бути індивідуально-певну земельну ділянку, як межує з ділянкою, для забезпечення потреб якого він встановлюється, так і інша земельна ділянка (фактичне користування яким можливо і необхідно), що має певні корисні властивості, для користування якими і встановлюється сервітут (п. 1 ст. 274 ГК РФ) * (104). Згідно п. 1 ст. 23 Кодексу, приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства. Власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншої нерухомості) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадках і від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту. Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження цією ділянкою. Сервітут встановлюється за згодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту, і власником сусідньої ділянки і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення угоди про встановлення або умовах сервітуту спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту (ст. 274 ГК РФ). Публічний сервітут встановлюється законом або іншим нормативним правовим актом Російської Федерації, нормативним правовим актом суб'єкта Російської Федерації, нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування у випадках, якщо це необхідно для забезпечення інтересів держави, місцевого самоврядування або місцевого населення, без вилучення земельних ділянок. Встановлення публічного сервітуту здійснюється з урахуванням результатів громадських слухань (п. 2 ст. 23 Кодексу). Проведення громадських слухань з питань встановлення публічних сервітутів засноване на закріпленому в подп. 4 п. 1 ст. 1 Кодексу принципі участі громадян і громадських організацій (об'єднань) у вирішенні питань, що стосуються прав на землю. На думку деяких юристів, процедура проведення таких слухань та порядок визначення їх результатів повинні встановлюватися нормативними правовими актами суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень * (105). При цьому слід мати на увазі, що відсутність порядку проведення таких слухань не звільняє орган, що встановлює публічний сервітут, від отримання будь-яким чином думки громадськості з даного питання * (106). Основною відмінною рисою публічних сервітутів є відсутність конкретного уповноваженої суб'єкта, на користь якої встановлено сервітут. У зв'язку з цим в юридичній науці неодноразово висловлювалася думка, що такі сервітути не є обмеженими речовими правами в власному розумінні цього слова, оскільки не встановлюють права на чужу річ, а є обмеженнями права власності, визначають "межі прав публічних або приватних власників відповідних недвижимостей" * (107). Дана думка знаходить непряме підтвердження і в п. 7 ст. 23 Кодексу, зі змісту якого можна зробити висновок про те, що таке обмежене речове право, як публічний сервітут, може припинити більш широке за змістом речове право - право власності. При цьому у разі встановлення приватного сервітуту неможливість використання обтяженого сервітутом земельної ділянки відповідно до його призначення тягне за собою припинення такого сервітуту, а не права власності (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Круг правовласників публічного сервітуту не визначений. Тому він реєструється не як обмежене речове право, а як обмеження права власності на об'єкт нерухомості (див. п. 37-38, 41, 52 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених постановою Уряду РФ від 18.02.1998 р. N 219 * (108). Можливість встановлення публічних сервітутів базується на закріпленому в подп. 11 п. 1 ст. 1 Кодексу принципі поєднання при використанні і охороні земель інтересів усього суспільства і законних інтересів громадян, яким належать земельні ділянки * (109). Відповідно до п. 3 ст. 23 Кодексу публічні сервітути можуть встановлюватися для: 1) проходу або проїзду через земельну ділянку; 2) використання земельної ділянки з метою ремонту комунальних, інженерних, електричних та інших ліній і мереж, а також об'єктів транспортної інфраструктури; 3) розміщення на земельній ділянці межових і геодезичних знаків та під'їздів до них; 4) проведення дренажних робіт на земельній ділянці; 5) забору води та водопою; 6) прогону худоби через земельну ділянку; 7) сінокосу або пасіння худоби на земельних ділянках у строки, тривалість яких відповідає місцевим умовам, звичаям, за винятком таких земельних ділянок у межах земель лісового фонду; 8) використання земельної ділянки з метою полювання, лову риби в розташованому на земельній ділянці замкнутому водоймі, збирання дикорослих рослин у встановлені терміни та в установленому порядку; 9) тимчасового користування земельною ділянкою з метою проведення вишукувальних, дослідних та інших робіт; 10) вільного доступу до прибережної смуги. Перелік цілей встановлення публічних сервітутів в Кодексі викладено як вичерпний. Федеральне законодавство передбачає можливість встановлення: публічних водних сервітутів з метою забору води (без застосування споруд або технічних засобів), водопою і прогону худоби, використання водних об'єктів як водних шляхів для маломірних плавальних засобів (ст. 43, 44 ВК РФ); публічних лісових сервітутів з метою вільного перебування громадян у лісовому фонді і в не входять у лісовий фонд лісах (ч. 1 ст. 21 ЛК РФ); публічних сервітутів на відчужувані при приватизації будівель, будов і споруд, а також майнових комплексів унітарних підприємств земельні ділянки (п. 6 ст. 28, ст. 31 ФЗ від 21.12.2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна "* (110); сервітутів на земельні ділянки, через які здійснюється прохід (проїзд) до стаціонарних пунктах спостережень, які входять до державної спостережну мережу (п. 4 ст. 13 ФЗ від 19.07.1998 г . "Про гідрометеорологічну службу" * (111). Сервітут може бути терміновим або постійним (п. 4 ст. 23 Кодексу). Це правило відноситься як до приватних, так і до публічних сервітутів. Триваючі правовідносини з плином часу зазнають певних змін. З цієї причини будь сервітут в будь-який час може припинитися з найрізноманітніших підставах (наприклад, у володаря сервітуту може відпасти необхідність у сервитуте, або відповідна земельна ділянка може бути вилучена з обігу або будь-яким чином буде змінено його цільове призначення, що може спричинити за собою припинення сервітуту і т.д.). У зв'язку з цим видається, що більш коректним було б розподіл сервітутів не так на термінові і постійні, а на сервітути термінові (встановлені на певний термін) і безстрокові (сервітути без вказівки певного терміну, на який вони встановлюються), як це передбачено, наприклад, в п. 4 ст. 56 Кодексу * (112). Відповідно до п. 5 ст. 23 Кодексу здійснення сервітуту має бути найменш обтяжливим для земельної ділянки, щодо якої він встановлений. У зв'язку з цим в літературі справедливо відзначається, що необхідною умовою встановлення сервітуту є відсутність можливості забезпечення потреб зацікавленої особи-яким іншим способом крім сервітуту. При цьому володар сервітуту вправі використовувати земельну ділянку, обтяжений сервітутом, тільки для тих цілей і тими способами, які названі в акті, що встановила сервітут. Інша використання повинно розглядатися як дії, що порушують права власника. Згідно п. 2 ст. 41 Кодексу права осіб, що використовують земельну ділянку на підставі приватного сервітуту, визначаються договором, а на підставі публічного сервітуту - нормативним правовим актом, яким встановлено такий сервітут. Власник земельної ділянки, обтяженого сервітутом, зберігає права володіння, користування і розпорядження цією ділянкою (п. 2 ст. 274 ЦК). З метою гарантії прав осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, закон (див. п. 1 ст. 275 ГК РФ, п . 5 ст. 31 ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна") закріплює щодо сервітутів така ознака, характерний для речових прав, як право слідування - сервітут зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом, до іншої особи. На власника земельної ділянки, обтяженого сервітутом, покладається пасивна обов'язок допускати дії, перелічені в акті, що встановила сервітут, проте примусити його до здійснення будь-яких позитивних дій не можна * (113). Як справедливо зазначав Ю . С. Гамбаров, "сервітути, як речові права, складаються в прямого зв'язку особи з річчю, ніж вже само собою виключається всяке вимога позитивних дій". Щодо уповноваженої сервітутом власник "стиснутий у користуванні, що становить предмет сервітуту, лише настільки, наскільки його користування шкодить користуванню першого "* (114). Відповідно до п. 7 ст. 23 Кодексу у випадках, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до неможливості використання земельної ділянки, власник земельної ділянки, землекористувач, землевласник має право вимагати вилучення, у тому числі шляхом викупу, у нього даної земельної ділянки з відшкодуванням органом державної влади або органом місцевого самоврядування, що встановили публічний сервітут, збитків або надання рівноцінної земельної ділянки з відшкодуванням збитків. У випадках, якщо встановлення публічного сервітуту призводить до суттєвих ускладнень у використанні земельної ділянки, її власник має право вимагати від органу державної влади або органу місцевого самоврядування, які встановили публічний сервітут, розмірну плату. Коментуючи дані положення Кодексу, наші колеги відзначають , що обтяження земельної ділянки публічним сервітутом вигідно для держави або муніципального освіти і в деяких випадках полегшує названим суб'єктам здійснення покладених на них публічно-правових функцій за рахунок майна, що не є їх власністю. Безумовно, зазначеним суб'єктам вигідніше встановити щодо даного їх земельної ділянки публічний сервітут, ніж порушувати складнішу процедуру викупу ділянки для державних або муніципальних потреб, яка, крім усього, зажадає і істотних матеріальних витрат. Разом з тим, безумовні переваги для публічної влади такого різновиду сервітутів можуть істотно обмежувати права власників ділянок, щодо яких встановлюється публічний сервітут, і зводити нанівець всі блага, одержувані ними від експлуатації земельних ділянок. По суті вихолощується сам зміст права власності, оскільки зачіпається одне з істотних правомочностей власника - можливість останнього усувати вплив сторонніх осіб на належне йому майно * (115). Пленум ВАС РФ роз'яснив * (116), що під рівноцінним відшкодуванням розуміється викупна ціна земельної ділянки, в яку в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ і п. 4 ст. 63 Кодексу включаються ринкова вартість вилучається ділянки та знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, завдані власникові вилученням земельної ділянки, включаючи збитки, які він понесе у зв'язку з достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі упущену вигоду. Однак згідно ст. 280 ГК РФ, власник земельної ділянки, що підлягає вилученню для державних або муніципальних потреб, несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни земельної ділянки (ст. 281 ГК РФ) витрат і збитків, пов'язаних з новим будівництвом, розширенням і реконструкцією будівель і споруд на земельній ділянці з моменту державної реєстрації рішення про вилучення ділянки до досягнення угоди або прийняття судом рішення про його викуп. При менш тяжкому обтяження власник земельної ділянки має право вимагати встановлення сумірною плати. Представляється, що розмір плати в даному випадку повинен встановлюватися за угодою сторін, а за відсутності такої угоди - судом (див. п. 8 коментованої статті). Особливо слід підкреслити, що дія п. 7 ст. 23 Кодексу поширюється тільки на публічні сервітути. У разі, якщо обтяження приватним сервітутом призводить до неможливості використання власником земельної ділянки такої ділянки за призначенням, то припинення підлягає не право власності, а приватний сервітут (див. п. 2 ст. 276 ГК РФ) * (117). Особи, права і законні інтереси яких зачіпаються встановленням публічного сервітуту, можуть здійснювати захист своїх прав в судовому порядку (п. 8 ст. 23 Кодексу). У зв'язку з цим Пленум ВАС РФ у п. 29 постанови від 24.03.2005 р. N 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" вказав на те, що при прийнятті позовної заяви від осіб, права і законні інтереси яких порушені встановленням публічного сервітуту, необхідно враховувати, що справи про оскарження нормативних правових актів у силу ч. 2 ст. 191 АПК РФ розглядаються в арбітражних судах, якщо їх розгляд у відповідності з федеральним законом прямо віднесено до компетенції арбітражних судів. Виходячи з взаємопов'язаних положень, що містяться в ст. 52 ФЗ від 28.08.1995 N 154-ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" і п. 2 ст. 23 Кодексу, розгляд заяв про визнання нечинними нормативних правових актів про встановлення публічного сервітуту, прийнятих органами місцевого самоврядування, належить до компетенції арбітражних судів. Спори між органом, що встановив публічний сервітут, і власником земельної ділянки, землевласником, землекористувачем, пов'язані з необгрунтованою відмовою у вилученні, в тому числі шляхом викупу земельної ділянки, незгодою з викупною ціною або розміром збитків, завданих встановленням такого сервітуту, підлягають розгляду в арбітражних судах незалежно від того, яким органом вони були встановлені. Згідно п. 9 ст. 23 Кодексу сервітути підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ від 21.07.1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" * (118). При державній реєстрації застосовуються як загальні положення зазначеного Закону, так і спеціальні норми його ст. 27, що визначають особливості реєстрації сервітутів. Державна реєстрація сервітутів проводиться в Єдиному державному реєстрі прав на підставі заяви власника нерухомого майна або особи, на користь якої встановлено сервітут, за наявності у останнього угоди про сервітут. Сервітут набирає чинності після його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав. Якщо сервітут відноситься до частини земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості, то до документів, в яких зазначаються зміст і сфера дії сервітуту, додається засвідчений відповідною організацією (органом) з обліку об'єктів нерухомого майна план, на якому відзначена сфера дії сервітуту. Якщо сервітут відноситься до всього земельній ділянці, то надання кадастрового плану земельної ділянки не потрібно. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4. Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут)" |
||
|
||