| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3. Орендні права |
||
|
Орендні права належать до зобов'язальних прав. Оренда земельних ділянок регулюється загальними положеннями цивільного законодавства про оренду (див. статті § 1 гл. 34 та ін ГК РФ), проте цивільне законодавство допускає, що особливості здачі цих ділянок в оренду можуть бути встановлені законом (п. 2 ст. 607 ЦК РФ). Ряд таких особливостей передбачений у Кодексі. Нагадаємо, що за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ГК РФ). Згідно ст. 607 ГК РФ в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі). Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ). Категорії суб'єктів прав на земельні ділянки, передбачені законодавством Російської Федерації, нами були розглянуті вище (див. главу 1 цієї роботи). Тут же слід згадати ще про один обмеження, встановлене для іноземних громадян та осіб без громадянства. Згідно п. 1 ст. 22 Кодексу, зазначені особи можуть мати розташовані в межах території Російської Федерації земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків, передбачених Кодексом. Такі випадки передбачені, наприклад, у п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Крім того, відповідно до п. 2 ст. 22 Кодексу не можуть надаватися в оренду російським і іноземним громадянам, особам без громадянства земельні ділянки, які вилучені з цивільного обороту. Перелік цих ділянок встановлений в п. 4 ст. 27 Кодексу. Відповідно до п. 3 ст. 22 Кодексу після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком випадків, передбачених п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 і ст. 46 Кодексу. Дане правило грунтується на диспозитивної нормі, що міститься в першому реченні п. 1 ст. 621 ГК РФ, відповідно до якої переважне право на укладення договору оренди на новий термін має орендар, який належно виконував свої обов'язки, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. У п. 3 ст. 22 Кодексу передбачено інше, тобто виключено умову, що ставить вирішення питання про укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін в залежність від того, наскільки сумлінно виконував свої обов'язки орендар * (100). Розмір орендної плати визначається договором оренди. Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ (п. 4 ст. 22 Кодексу). В основі визначення орендної плати знаходиться угода сторін. Це логічно випливає з правил першого абзацу п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ. Згідно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді: 1) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово; 2) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів; 3) надання орендарем певних послуг; 4) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; 5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди. Якщо інше не передбачено договором, то розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Якщо законом не передбачено інше, то орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися. За загальним правилом у разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль. Винятки з цього правила можуть бути передбачені договором оренди. Орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон - орендарів земельних ділянок, право передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно (п. 5 ст. 22 Кодексу). Орендар земельної ділянки, за винятком резидентів особливих економічних зон - орендарів земельних ділянок, має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені Кодексом. Викладені правила не поширюються на резидентів особливих економічних зон. Відповідно до ст. 35 ФЗ від 22.07.2005 р. "Про особливі економічні зони в Російській Федерації" * (101) резидент - орендар земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, не має права здавати його в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі тощо Така заборона пов'язана з тим, що використовувати земельну ділянку для відповідного виду діяльності має право лише особа, яка відповідає вимогам зазначеного Закону. У літературі зазначається, що п. 5 і 6 ст. 22 Кодексу грунтуються на загальних правилах п. 2 ст. 615 ГК РФ, які в зазначених пунктах частково змінені. Це, в свою чергу, допускається диспозитивної нормою, що міститься в першому реченні п. 2 ст. 615 ГК РФ. У зв'язку з цим необхідно звернути увагу на деякі відмінності норм п. 5 і 6 ст. 22 Кодексу і правил п. 2 ст. 615 ГК РФ. Так, відповідно до п. 5, 6 орендар може здійснити зазначені в цих нормах правомочності без згоди власника земельної ділянки (орендодавця) за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. Згідно п. 2 ст. 615 ГК РФ орендар має право реалізувати дані правомочності тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено ЦК РФ, іншим законом або іншими правовими актами. Звідси випливає, що якщо в договорі оренди не міститься умова про заборону угод, названих у п. 5, 6, то орендар має право здійснювати ці угоди лише за умови повідомлення про це орендодавця (слід вважати, що мова може йти тільки про письмове повідомлення). На практиці орендодавцю зовсім небайдуже, кому орендар має намір здати орендовану ділянку в суборенду, передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки, орендні права. Представляється, що в практичній діяльності з метою забезпечення захисту прав орендодавця в договорі оренди земельної ділянки, враховуючи диспозитивність норм п. 5 і 6, доцільно встановлювати заборону на здійснення всіх або частини названих вище угод * (102). У п. 15, 16 згадуваного вище Постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 р. N 11 містяться такі вказівки. Оскільки п. 2 ст. 607 і п. 2 ст. 615 ГК РФ допускають можливість встановлення законом або іншими правовими актами особливостей здачі в оренду земельних ділянок і такі особливості передбачені Кодексом, то при застосуванні п. 5 і 6 ст. 22 Кодексу достатньо повідомлення власника земельної ділянки, якщо інше не передбачено договором. Повідомлення має бути направлено власнику земельної ділянки в розумний строк після здійснення угоди з третьою особою в письмовій чи іншій формі, що дозволяє орендарю мати відомості про отримання повідомлення адресатом. Якщо повідомлення орендарем в розумний строк не направлено, то орендодавець має право пред'явити до нього вимоги про відшкодування виникли у зв'язку з цим збитків. Згідно п. 7 ст. 22 Кодексу, земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік. При цьому орендар земельної ділянки в межах терміну договору оренди відповідної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку у стан, придатний для його використання відповідно до дозволеним використанням; відшкодувати збитки, завдані при проведенні робіт; виконати необхідні роботи з рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом та (або) договором оренди земельної ділянки. Для порівняння нагадаємо, що відносини, пов'язані з передачею земельних ділянок в оренду для проведення вишукувальних робіт, регулювалися ст. 45, 46 ЗК 1991 р. У них також встановлювалися права та обов'язки організацій, що проводять вишукувальні роботи. Як і раніше, для цілей, зазначених у п. 7 ст. 22 Кодексу, передбачено укладення короткострокового договору оренди, а не вилучення земельної ділянки. При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар даної земельної ділянки має переважне право його покупки в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі, за винятком випадків , передбачених п. 1 ст. 36 Кодексу (п. 8 ст. 22 Кодексу). Відповідно до ст. 250 ГК РФ при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Публічні торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників часткової власності можуть проводитися у випадках, передбачених частиною другою ст. 255 ГК РФ, і в інших випадках, передбачених законом. Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо інші учасники часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, а в праві власності на рухоме майно протягом 10 днів з дня повідомлення, то продавець має право продати свою частку будь-якій особі. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця. Поступка переважного права купівлі частки не допускається. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, в тому числі права та обов'язки, зазначені в п. 4 і 5 ст. 22 Кодексу, без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем (п. 9 ст. 22 Кодексу). Дані правила діють тільки в тих випадках, коли предметом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у державній або муніципальній власності. У Постанові Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 р. N 11 встановлено, що у випадку, зазначеному в п. 9 ст. 22 Кодексу, для передачі орендарем своїх прав і обов'язків достатньо повідомлення про це орендодавця. Якщо в договорі оренди земельної ділянки, укладеному до введення в дію Кодексу, міститься умова про порядок отримання орендарем згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду або розпорядження правом оренди іншим способом, то сторони повинні керуватися даними умовою договору, а не положеннями п. 9 ст . 22 Кодексу (ст. 422 ГК РФ). Розглядаючи спори, що випливають з договору оренди земельної ділянки, укладеного після введення в дію Кодексу, слід виходити з того, що права та обов'язки за цим договором можуть бути передані орендарем третій особі без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Договір оренди не може передбачати умови, за якими орендар може передавати свої права та обов'язки за договором третій особі тільки після отримання на це згоди від орендодавця. На відміну від загальних підстав та порядку припинення договору оренди (ст. 46 Кодексу, ст. 450 і 619 ГК РФ), п. 9 ст. 22 Кодексу встановлює спеціальні підстави та порядок дострокового припинення договору оренди земельної ділянки: орендодавець повинен надати суду відповідні докази, що підтверджують істотне порушення договору оренди земельної ділянки з боку орендаря. Обставини, зазначені в ст. 619 ГК РФ, можуть служити підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки лише в тому випадку, коли вони можуть бути кваліфіковані як суттєві порушення договору оренди земельної ділянки. Не може служити підставою для задоволення вимоги орендодавця про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки сам факт істотного порушення договору, якщо таке порушення (його наслідки) усунуто орендарем в розумний термін. Згідно п. 10 ст. 22 Кодексу, у разі успадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття. Зазначеним правом володіють батьки, усиновителі, піклувальники, опікуни, які здійснюють права щодо неповнолітніх відповідно до ст. 26, 28, 31-41 ГК РФ. Вилучені з обороту земельні ділянки не можуть бути передані в оренду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (п. 11 ст. 22 Кодексу). Нагадаємо, що перелік ділянок, вилучених з обороту, встановлений в п. 4 ст. 27 Кодексу. Наведені правила п. 11 ст. 22 Кодексу знаходяться в очевидному протиріччі з п. 2 ст. 27 Кодексу, згідно з яким землі, вилучені з обігу, не можуть бути об'єктами угод, передбачених цивільним законодавством. Крім того, зі змісту п. 2 ст. 22 Кодексу також випливає, що земельні ділянки, вилучені з обігу, не можуть бути передані в оренду ні за яких обставин. Імперативні правила п. 2 ст. 27 та п. 2 ст. 22 Кодексу не припускають встановлення у федеральних законах яких винятків. Тому встановити істинний "задум" законодавця шляхом тлумачення норм в даному випадку не представляється можливим. Слід вважати, що розглянута колізія норм повинна бути усунена шляхом внесення змін до Кодексу. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "3. Орендні права" |
||
|
||