|
. Права орендаря в будь-якому випадку носять терміновий характер, навіть якщо величина відповідного терміну не визначена. Цей висновок грунтується на самій природі права оренди, при установі якого право власності зберігається за орендодавцем. "Безстрокове користування чужою річчю, поєднане з володінням, дорівнювало б праву власності" * (201), яке втратило б, таким чином, властивість найбільшої повноти.
Термін договору оренди може бути як певним, так і невизначеним. Термін може бути визначений у договорі оренди шляхом вказівки на дату закінчення його дії; число років (іншого часового періоду), протягом яких договір діє. Угодою сторін може бути передбачено, що умови договору оренди застосовуються до фактично сформованим до його укладення відносинам. Однак у силу такої угоди не можна зробити висновок про зміну терміну договору, оскільки термін договору починає текти з моменту його укладення (п. 6 Огляду про оренду). Відповідно до ст. 190 ЦК строк може визначатися в договорі шляхом вказівки на подію, яка неминуче має настати. Ключовою умовою застосування цієї норми є неминучість настання події. Так, в одній зі справ розглядалося договір оренди, в якому було зазначено, що він діє до початку реконструкції здається в найм об'єкта. Оскільки дата реконструкції не була відома, суд визнав договір укладеним на невизначений строк (п. 4 Огляду про оренду).
Для окремих видів договору оренди, а також для договорів оренди окремих видів майна Цивільний кодекс та інші федеральні закони можуть встановлювати імперативні (максимальні і мінімальні) строки договору. Наприклад, договір оренди лісової ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладається за загальним правилом на строк від десяти до сорока дев'яти років (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальний термін договору прокату встановлений в один рік (п. 1 ст. 627 ЦК); договір суборенди не може бути укладений на термін більший, ніж термін договору оренди (п. 2 ст. 615 ЦК) * (202). Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК). Обмеження договорів оренди граничними строками обумовлено прагненням законодавця запобігти прикриття відчуження майна його наймом і дати сторонам можливість час від часу коригувати умови найму згідно із мінливої економічної ситуацією * (203).
При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір за загальним правилом вважається укладеним на невизначений строк. Іншими словами, незважаючи на важливу роль терміну при здачі майна в оренду, ст. 610 ЦК не відносить його до істотних умов договору оренди. У такому випадку момент закінчення договору залежить цілком від розсуду сторін. Як тільки одна з них втрачає інтерес до збереження оренди, вона вправі буде в односторонньому порядку і без пояснення причин відмовитися від договору, з попереднім повідомленням іншої сторони (якщо законом або договором не визначено інший строк повідомлення, то відповідно до п. 2 ст. 610 ГК обов'язковий термін в один місяць для оренди рухомого майна і три місяці - для оренди нерухомого майна). Таке повідомлення повинно відповідати нормам про дійсності угод. Розірвання договору у зазначеному порядку не є достроковим і тому не вимагає судової процедури. Крім того, слід розуміти, що при відмові від договору оренди відповідно з даними правилами сторони не вправі вимагати відшкодування збитків та (або) сплати неустойки, оскільки порушення договору тут немає. При порушенні будь-якої з сторін своїх обов'язків за договором інша сторона має право розірвати його, але у відповідності з іншими правилами - ст. 619 і 620 ЦК (п. 5 Огляду про оренду).
Як бачимо, невстановлення терміну договору оренди означає зовсім не вічність користування майном, а, навпаки, можливість його припинення в будь-який час з ініціативи будь-якої з сторін. Якщо в договорі оренди, для якого законом встановлено граничний термін, період його дії не визначений, він діє до закінчення граничного строку за умови, що до цього моменту жодна зі сторін не заявить про свою відмову від договору.
Нарешті, в даному питанні варто відзначити передбачену законом можливість трансформації договору оренди з певним терміном до договору оренди з невизначеним терміном. Якщо термін договору закінчився, а орендар продовжує користуватися майном при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір оренди вважається поновленим (п. 2 ст. 621 ЦК). При цьому термін, на який поновлюється договір, є невизначеним (п. 11 Огляду про оренду) * (204).
|
- § 2. Оренда
термін більше одного року, незалежно від того, хто є сторонами договору оренди. Якщо об'єктом оренди є нерухоме майно, договір оренди такого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, для договорів оренди транспортних засобів - повітряних і морських суден, а також суден внутрішнього плавання, Комерційне право. Ч. I. Под ред.
- § 2. Елементи договору оренди
термін його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря (ст. 617 ЦК). Мабуть, є підстави поширити цей принцип і на інші випадки універсального правонаступництва, зокрема, на реорганізацію організації-орендаря, пов'язану з її припиненням, як це робиться деякими авторами * (175). Водночас можлива й інша точка
- § 6. Договір оренди транспортного засобу
термін без позначення конкретного вантажу, що перевозився на ньому. У другому - метою договору є саме перевезення вантажу, без передачі правомочностей володіння і користування транспортним засобом. Нерідко орендар за договором оренди транспортного засобу з екіпажем якраз і виступає перевізником за договорами перевезення, укладеним з третіми особами. За договором оренди транспортного
- 2. Істотні умови договору оренди
термін оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак навіть у цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді
- 4. Зміст і здійснення прав орендаря з користування найнятим майном
термін, що перевищує термін договору оренди. З тієї ж причини нікчемність договору оренди тягне недійсність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК). Питання про необхідність державної реєстрації права суборенди на нерухому річ залишається спірним. Якщо виходити з того, що встановлення суборендних відносин є реалізація орендарем своїх прав в рамках
- 2. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем
термін для перевезень вантажів, пасажирів або для інших цілей торгового мореплавання. Модель консенсуального договору фрахтування транспортного засобу на час більше відповідає потребам ринкового обороту. Форма договору оренди транспортного засобу з екіпажем є письмовою незалежно від терміну оренди. До оренди транспортних засобів з екіпажем не застосовуються правила про державну
- 1. Поняття договору оренди земельної ділянки
термін більше року можлива тільки після його кадастрового обліку відповідно до чинного законодавства. Дані кадастрового обліку є юридичною основою для визначення територіальних меж земельної ділянки. Тому державна реєстрація договору оренди земельної ділянки може бути здійснена тільки за умови надання реєструючого органу кадастрового плану
- 3. Термін оренди
термін володіння і користування орендарем зданим в оренду майном завжди визнавався істотною умовою договору оренди (майнового найму). У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (див., напр., Ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85
- 7. Порядок укладення договору і його форма
строк, встановлений договором. Однак, якщо в договорі він не встановлений, договір визнається укладеним на невизначений термін. І тоді кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору в передбаченому в цій статті порядку. Мається на увазі необхідність попередити про таку відмову контрагента за один місяць (якщо предмет договору нерухомість - за три місяці) або в будь-якій іншій
- § 6. Виникнення, зміна і припинення земельних правовідносин
терміну оренди землі (якщо термін договору про оренду не відновлюється), добровільна відмова від земельної ділянки, тощо Припинення земельних правовідносин буває повним або частковим. Так, при зменшенні розмірів земельної ділянки відбувається припинення користування ним лише в певній частині, що відповідає зменшенню його розмірів. За інших обставин, зазначених у законі, користування
|