Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

Ціна договору оренди

. Договір оренди є оплатним, тому головна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати (плати за користування майном), яка і складає ціну договору оренди. Згідно п. 1 ст. 614 ГК порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Проте Цивільний кодекс не відносить умова про орендну плату до числа істотних чинності закону, тобто до тих, відсутність яких робить договір неукладеним * (190) (у дореволюційному праві відсутність узгодженого умови про орендну плату тягло інші наслідки - кваліфікацію угоди як договору позики * (191). Якщо величина орендної плати не узгоджена, то підлягає сплаті сума (ціна), яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічне майно (п. 3 ст. 424 ЦК). Виняток з цього правила передбачено лише для деяких видів договору оренди (для договору оренди будівлі та споруди - ст. 654 ЦК).
Розмір орендної плати за загальним правилом визначається угодою сторін. При цьому плата може бути встановлена ??договором за все орендоване майно цілком або окремо по кожній з його складових. Якщо в договорі перераховані кілька предметів, а орендна плата для кожного з них не встановлена, то слід вважати, що плата стягується за оренду всіх предметів. У літературі вказується, що якщо плата встановлена ??для деяких предметів, то для інших вона повинна визначатися за правилами п. 3 ст. 424 ГК * (192). З цим можна погодитися за умови, що дані предмети не становлять відносини за принципом головній речі і приналежності (ст. 135 ЦК). В останньому випадку слід виходити з того, що встановлена ??за головну річ ціна автоматично включає в себе ціну за приналежність і, таким чином, не вимагає окремого визначення по п. 3 ст. 424 ЦК.
У ряді випадків розмір орендної плати регулюється нормативно, причому в якості як максимального, так і мінімального. Наприклад, орендна плата за користування земельними ділянками, які є федеральної власністю і наданими для розміщення та експлуатації залізничного транспорту, не повинна перевищувати ставку земельного податку на ділянки, розташовані на смузі відчуження залізниць (п. 3 ст. 4 Федерального закону "Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту"). При здачі ж в оренду майна науковими організаціями Російської академії наук та галузевих академій розмір орендної плати не може бути нижче середнього розміру орендної плати, зазвичай справляється за оренду майна в місцях розташування таких організацій (п. 5 ст. 6 Федерального закону від 23 серпня 1996 р. "Про науку і державну науково-технічну політику "* (193) (з ізм. та доп.)). Деякі автори вважають, що обмеження, встановлені нормами публічного права, обов'язкові для приватних осіб лише тоді, коли вони включені в договір оренди; відсутність відповідних застережень означає, що обмеження на приватних осіб не поширюються * (194). З цією думкою важко погодитися. На наш погляд, умова договору оренди в частині про орендну плату в частині перевищення (недосягнення) її нормативно визначеного розміру має вважатися нікчемним (ст. 168, 180 ЦК), а орендна плата - розраховуватися виходячи із встановленого в законі нормативу.
Важливе значення має питання про можливість зміни розміру орендної плати. У п. 3 ст. 614 ЦК зазначено, що "якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути переглянуті інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна " . Ця норма сформульована вельми невдало і тому потребує додаткового роз'яснення. Насамперед треба розуміти, що її мета - захистити інтереси сторін (причому в різних ситуаціях - як орендодавця, так і орендаря) у разі істотної зміни ринкових цін на тривалу оренду того чи іншого майна. Природно припустити інтерес орендодавця у підвищенні (а орендаря - в зниженні) розміру орендної плати, коли її середній розмір по регіону за аналогічне майно виріс (знизився). Як можна задовольнити цей інтерес?
Перший спосіб - найпростіший з точки зору техніки: з обопільної згоди сторін змінити первинний договір в частині умови про розмір орендної плати. І тут ми стикаємося з парадоксальним п. 3 ст. 614 ЦК, який забороняє орендодавцю і орендареві, якщо вони відразу не заклали в договір таку можливість, змінювати розмір орендної плати як завгодно часто протягом року за їх обопільною згодою! Перефразовуючи відомий вислів, залишається тільки сказати, що "низи" (тобто учасники правовідносин) не можуть, а "верхи" (тобто законодавці) не хочуть. Щоб уникнути цієї "революційної" ситуації, сторони, звичайно, можуть елементарно додати в заключаемое ними додаткову угоду про зміну розміру орендної плати умова про доповнення основного договору оренди наступним пунктом: "Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін протягом року необмежену кількість разів ". Тим самим буде використана диспозитивная обмовка норми п. 3 ст. 614 ЦК.
Однак цей практичний вихід не знімає питання про неохайності, якщо не сказати безглуздості, зазначеної норми, тим більше що сторона за договором згодом може оскаржити додаткову угоду, сказавши, що фраза "але не частіше одного разу на рік" забороняє навіть в основному договорі оренди спочатку встановлювати можливість більш частого перегляду орендної плати. Якщо таке тлумачення буде підтримано судовою практикою, то, на наш погляд, з'являться підстави для звернення до Конституційного Суду РФ зважаючи виявлену невизначеності в питанні про те, чи відповідає Конституції РФ п. 3 ст. 614 ЦК з урахуванням як буквального сенсу зазначеної норми, так і сенсу, придаваемого їй офіційним і іншим тлумаченням або сформованій правозастосовчої практикою (ст. 36, 74 Федерального конституційного закону від 21 липня 1994 р. "Про Конституційний Суд Російської Федерації" (з ізм. та доп.) * (195)). Невідповідність Цивільного кодексу Конституції РФ в цій нормі виражалося б у тому, що він обмежив свободу договору оренди настільки, що заборонив сторонам міняти його в частині розміру орендної плати протягом року, навіть якщо досягнуто обопільна згода про це. Таке обмеження є надмірним, оскільки не переслідує ніякої публічно-правової мети (забезпечення оборони держави, здоров'я і моральності населення тощо) і при цьому різко зменшує права приватних осіб.
Тепер залишається розглянути можливість перегляду розміру орендної плати за одностороннім вимогу орендодавця або орендаря. Цей механізм більш відповідає меті п. 3 ст. 614 ЦК, оскільки дозволяє зацікавленій стороні раз на рік ставити перед контрагентом зазначене питання. Однак закон не встановлює наслідків незгоди контрагента з висунутим вимогою про перегляд орендної плати. Встановлення в п. 3 ст. 614 ЦК частоти перегляду розміру орендної плати має практичний сенс лише тоді, коли в самому договорі оренди передбачена можливість направлення контрагенту одностороннього вимоги про зазначений перегляд. Причому в договорі повинні бути також передбачені наслідки на випадок відмови контрагента від такого перегляду (спонука до такого перегляду в судовому порядку або дострокове розірвання договору), оскільки відповідні заходи Цивільним кодексом не передбачені * (196).
Якщо орендна плата встановлена ??не у твердій сумі, а є обумовленою (наприклад, шляхом індексації з урахуванням інфляції), то фактичне більш часте (щоквартальне, щомісячне і т.п.) зміна розміру орендної плати в результаті його коригування з використанням передбаченого способу розрахунку не розцінюється як зміна розміру орендної плати в сенсі п. 3 ст. 614 ЦК (п. 11 Огляду про оренду).
Закон допускає різні форми оплати за користування орендованим майном: тверда сума платежів, що вносяться періодично або одноразово; встановлена ??частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів; надання орендарем певних послуг; передача орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Даний перелік не є ні вичерпним, ні імперативним: сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди * (197). Якщо конкретна форма орендної плати не визначена в договорі, то платіж повинен проводитися у твердій грошовій сумі * (198). У разі надання орендарем в якості орендної плати певних послуг або передачі орендодавцю речі у власність або в оренду сторони укладають змішаний договір (п. 3 ст. 421 ЦК), з'єднує в собі договір оренди і договір про оплатне надання послуг (договір купівлі-продажу, зустрічний договір оренди).
У той же час орендна плата виплачується саме за володіння та (або) користування орендованим майном, а нема за будь-які додаткові послуги, які орендодавець може надавати орендареві * (199). Наприклад, комунальні платежі - це плата не за оренду, а за надані орендарю комунальні послуги: водопостачання, опалення, каналізацію і т.д. Договір оренди приміщення, в якому передбачена сплата лише цих комунальних платежів, буде вважатися неукладеним (п. 12 Огляду про оренду) * (200).
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна "Ціна договору оренди"
  1. § 2. Елементи договору оренди
    ціна), яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічне майно (п. 3 ст. 424 ЦК). Виняток з цього правила передбачено лише для деяких видів договору оренди (для договору оренди будівлі та споруди - ст. 654 ЦК). Розмір орендної плати за загальним правилом визначається угодою сторін. При цьому плата може бути встановлена ??договором за все орендоване майно
  2. 1. Поняття договору оренди земельної ділянки
    ціна в договорі оренди) визначається договором (ст. 22 ЗК) і є його істотною умовою (ст. 65 ЗК). Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ (ст. 22 ЗК). Порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки внесення орендної плати за землі,
  3. § 2. Укладення, зміна і розірвання договорів
    ціна встановлюється угодою сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженими на те державними органами. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених самим договором, законом або у встановленому законом порядку. Наприклад, Федеральний закон «Про закупівлі та постачання
  4. § 1. Купівля-продаж. Мена. Рента
    ціна може бути взагалі не передбачена або її неможливо визначити виходячи з умов договору. У цьому випадку ціна визначається за правилами п. 3 ст. 424 ЦК, відповідно з яким виконання договору купівлі-продажу має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги. При цьому наявність порівнянних обставин, що дозволяють
  5. § 3. Порядок і способи приватизації державного та муніципального майна
    ціна). Форма Типового плану приватизації затверджується Уряд РФ, а план приватизації - відповідними органами з управління майном. Рішення про затвердження плану приватизації є адміністративним актом, і якщо він порушує цивільні права та охоронювані законом інтереси громадянина чи юридичної особи, то може бути в судовому порядку визнаний недійсним. Способи
  6. § 2. Товарні біржі
    цінах, кон'юнктурі товарів; порядок взаємних розрахунків учасників біржової торгівлі при укладенні угод; заходи з контролю за правильним ходом біржових торгів: перелік порушень, за які біржею стягуються штрафи з учасників біржової торгівлі, розміри штрафів та порядок їх справляння; розміри зборів та інших платежів і порядок їх справляння біржею. Товарна біржа як юридична особа має
  7. § 3. Активні операції комерційних банків
    ціна товару вказується в доларах США, а платежі у всіх абсолютно випадках повинні проводитися в рублях, сторони часто встановлюють, що перерахунок доларової ціни на рублі проводиться по курсу ММВБ на дату платежу. Одним з інструментів гри на валютному ринку є угоди з ф'ючерсними контрактами на долари США. Ф'ючерсні угоди, як правило, орієнтуються на валютні курси, які
  8. § 3. Валютне регулювання і валютний контроль
    ціна від іноземного покупця (В), у свою чергу повинен таку ж суму іноземному кредитору (С). Можливість для продавця (А) дати вказівку прокупателю (В) про пере-Комерційне право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб., С.-Петербурзький університет, 1998. С. 384 обчисленні суми боргу безпосередньо на рахунок, що належить кредитору (С), залежатиме від валюти
  9. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    цінами, а потім вони будуть диктувати умови громадянам і довільно підвищувати вартість своїх послуг. По-третє, встановлення єдиної для всіх регіонів граничної частки платежів громадян за житлово-комунальні послуги означає проведення реформи насамперед за рахунок малозабезпечених громадян. Ще одну ключову проблему реформи ЖКГ виділив глава Міністерства економічного розвитку і торгівлі Г.О.
  10. § 2. Цивільна дієздатність громадян
      ціна операції; наявність у угоди побутового характеру (вона повинна задовольняти звичайні, в тому числі щоденні, потреби самого малолітнього або членів його сім'ї (придбання продуктів харчування, квитки в кіно, іграшок, канцелярського приладдя, оплата проїзду в транспорті, оренда спортінвентарю, здійснення дрібного ремонту тощо); відповідність дрібної (незначною) ціни угоди та її
© 2014-2020  yport.inf.ua