Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

1. Юридична природа договорів про участь у будівництві

При спільному будівництві будівель, споруд, інших об'єктів нерухомості зацікавлені в їх зведенні організації у багатьох випадках не вступають у відносини з підрядниками на основі договору будівельного підряду, а використовують інші договірні форми, звані ними договорами про спільну діяльність; про співробітництво в будівництві та експлуатації об'єкта; про участь у пайовому будівництві; договорами пайової участі тощо У судово-арбітражній практиці зазначені договори зазвичай об'єднуються терміном "договори на участь в будівництві" (1).
---
(1) Див: інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56 "Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь у будівництві" / / Вісник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.
У більшості випадків такий договір міг би бути кваліфікований як договору простого товариства (про спільну діяльність), учасники якого спільно діють для досягнення спільної мети і об'єднують для цього свої вклади, створюючи спільну часткову власність (ст . ст. 1041, 1043 ЦК) (1). Проте у ряді ситуацій в ньому відсутні ознаки як договору простого товариства, так і інших відомих ГК договорів.
---
(1) Див: п. п. 2 і 3 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56; Цивільне право Росії. Зобов'язальне право. Курс лекцій / Відп. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 726 (автор глави - В.В. Чубаров). Детальніше про це договорі див. також § 1 гл. 63 т. IV цього підручника.
Від договору будівельного підряду договір про участь у будівництві відрізняється тим, що учасник пайового будівництва (інвестор) не володіє правомочностями, якими наділений замовник у договорі будівельного підряду: давати завдання підряднику, здійснювати контроль за ходом будівництва та т.п. На учасника пайового будівництва теж не покладаються обов'язки, характерні для замовника у відносинах будівельного підряду: з надання земельної ділянки, забезпечення будівництва матеріалами і устаткуванням, надання підряднику необхідних послуг і т.п. Коло його обов'язків, як правило, зводиться до сплати забудовнику певної грошової суми в рахунок обіцяних житлових або нежитлових приміщень.
Дана обставина зближує договір про участь у будівництві з договором купівлі-продажу, особливо з такою його різновидом, як купівля-продаж товару в майбутньому (п. 2 ст. 455 ЦК). Однак специфіка цього договору не дозволяє кваліфікувати його і як договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості. По-перше, на момент його укладення відповідні житлові та нежитлові приміщення ще не побудовано і з цієї причини не можуть бути індивідуалізовані, ставши предметом договору продажу нерухомості (ст. 554 ЦК). По-друге, право власності на знову створюване нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 219 ЦК), яка може мати місце лише після закінчення будівництва і введення збудованого об'єкта в експлуатацію. Тому продавець (забудовник) може укласти договір продажу нерухомості (житлових або нежитлових приміщень) лише після державної реєстрації права власності на побудований об'єкт (1).
---
(1) Див: Цивільне право Росії. Зобов'язальне право. С. 729.
Договір про участь у будівництві не може бути визнаний і попереднім договором купівлі-продажу, оскільки змістом попереднього договору може служити тільки зобов'язання сторін укласти в майбутньому основний договір на умовах, передбачених попереднім договором, що не має місця в договорі про участь у будівництві.
Судово-арбітражна практика з вирішення спорів, пов'язаних з невиконанням або неналежним виконанням договорів про участь у будівництві, що не володіють ознаками договорів простого товариства, розглядає їх як непоіменованние договори (п. 2 ст. 421 ЦК) , застосовуючи загальні положення ЦК про зобов'язання і договори.
Наприклад, в одній зі справ товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про зобов'язання підприємства передати в натурі дві трикімнатні квартири, як це передбачено договором на участь у будівництві. Відповідач визнав позов, але послався на неможливість виконання зобов'язання, так як весь будинок заселений. У зв'язку з цим позивач змінив предмет позову і попросив стягнути збитки у вигляді вартості квартир. Суд, виходячи з того що відповідач не виконав зобов'язання щодо передачі квартир, стягнув на користь позивача збитки у вигляді грошової суми, необхідної для купівлі двох трикімнатних квартир, адекватних за якістю тим, які підлягали передачі йому в побудованому сторонами будинку за цінами, що діяли на день пред'явлення позову (п. 3 ст. 393 ЦК) (1).
---
(1) Див: п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. N 56.
Відсутність спеціального законодавства, яке б регулювало відносини, пов'язані з пайовою участю в будівництві, протягом тривалого часу породжувало проблему незахищеності прав і законних інтересів громадян і організацій, що виступають у ролі пайовиків за договорами про участь у будівництві , чим нерідко користувалися недобросовісні учасники майнового обороту. Залучаючи грошові кошти громадян і організацій, різні інвестиційні компанії часто використовували їх не за цільовим призначенням, а в разі їх неспроможності (банкрутства) незавершені будівництвом об'єкти включалися в конкурсну масу, а громадяни та організації-пайовики втрачали свої гроші. Навіть у тих випадках, коли вдавалося завершити будівництво житлових будинків або адміністративних будівель, пайовики змушують до внесення додаткових платежів або виявлялося, що на одні й ті ж житлові чи нежитлові приміщення претендують відразу кілька громадян або організацій.
У зв'язку з цим у Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно (1) було визнано за необхідне розробити і прийняти самостійний закон про договори пайової участі у будівництві. Основні обов'язки сторін такого договору повинні полягати в організації будівництва житлового будинку (для забудовника) та інвестуванні коштів у будівництво будинку (для пайовика). Обов'язковою умовою вступу забудовника в такі договірні відносини необхідно визнавати попереднє отримання їм прав на земельну ділянку під будівництво, наявність проектно-кошторисної документації та необхідних дозволів на будівництво, а також надання забезпечення на суму, рівну обсягу залучених коштів пайовиків. Пропонувалося ввести обов'язкову державну реєстрацію обтяження прав забудовника на земельну ділянку і споруджуваний будинок правами пайовика, витікаючими з договору пайової участі у будівництві, що забезпечувало б пріоритет права на отримання житлового приміщення того пайовика, чиї права були зареєстровані раніше. Після закінчення будівництва забудовник після державної реєстрації свого права власності на виконання зобов'язань за договором зобов'язаний передати житлові приміщення у власність пайовиків. Викладені підходи пропонувалося поширити і на договори пайової участі у будівництві, предметом яких є нежитлові будівлі (приміщення) (2).
---
(1) Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Прийнята Радою при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства 15 грудня 2003 / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М., 2004.
(2) Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 54 - 56.
Основні положення Концепції були реалізовані у Федеральному законі від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (1) (далі - Закон про участь у пайовому будівництві). Згідно з цим Законом, між забудовником і учасником пайового будівництва полягає особливий договір участі в пайовому будівництві, який і служить правовою підставою для будівництва на принципах пайової участі багатоквартирних будинків, гаражів, об'єктів охорони здоров'я, громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інших об'єктів нерухомості , за винятком об'єктів виробничого призначення.
---
(1) СЗ РФ. 2005. N 1 (частина I). Ст. 40.
Договори про участь у будівництві, залишаються за межами сфери дії Закону про участь у пайовому будівництві (наприклад, договори про участь у будівництві об'єктів виробничого призначення або інших об'єктів нерухомості, що не мають в своєму складі житлових або нежитлових приміщень) і не відповідають ознакам договору простого товариства, зберігають статус непойменовані договорів.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 1. Юридична природа договорів про участь у будівництві "
  1. § 2. Місцева адміністрація
    юридичної особи. Наприклад, відповідно до Положення про адміністрацію муніципального освіти міста Пушкіна, затвердженим постановою Пушкінського міської Ради від 11 травня 2000 р., адміністрація муніципального освіти "місто Пушкін" є органом управління муніципальним господарством і діє під безпосереднім керівництвом керуючого адміністрацією. Адміністрація
  2. § 1. Муніципальна власність
    юридичну особу і персоніфікують муніципальні освіти. Місцеве населення в сфері відносин муніципальної власності виступає первинним власником. Органи місцевого самоврядування можуть бути визначені як публічні власники, тобто як органи, які не тільки здійснюють повноваження від імені первинного власника, а й формулюють його інтереси, ототожнюють своє вольове
  3. § 2. Правовий режим речей
    юридичні особи, зареєстровані як відповідно індивідуальних підприємців або комерційних організацій. Підприємництвом вправі займатися і некомерційні організації. Отже, якщо некомерційна організація використовує своє майно для некомерційної діяльності, то воно є Комерційне право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. - СПб.,
  4. § 1. Підряд
    юридичними або фізичними особами, які мають ліцензії на здійснення відповідної діяльності. Сама ж ця діяльність - капітальне будівництво і капітальний ремонт, проектування та вишукування - це діяльність підприємницька. Отже, всі спеціальні норми ЦК про окремі види договорів підряду регулюють відносини або між особами, які здійснюють
  5. § 10. Просте товариство
    юридичної особи для отримання прибутку або досягнення іншої не суперечить закону мети. Основне призначення такого договору - скорочення витрат сторін при реалізації загальної програми. Договори цього виду відрізняються як своїм суб'єктним складом, так і змістом. У більшості випадків це підприємницький договір, його основною метою є отримання учасниками прибутку, але
  6. § 2. Правове становище сільськогосподарських організацій
    юридичних осіб, що діють в сільськогосподарській сфері, традиційно опосередковується не тільки общегражданским законодавством, а й спеціальними нормативними актами. Їх зміст дозволяє, по-перше, назвати дві основні групи сільськогосподарських організацій і, по-друге, сформулювати поняття сільськогосподарської організації. До сільськогосподарським організаціям в широкому сенсі можуть
  7. § 1. Поняття і принципи місцевого самоврядування. Моделі взаємовідносин державної влади і місцевого самоврядування
    юридичного терміну воно було закріплено в Законі СРСР від 9 квітня 1990, N 1418-1 "Про загальні засади місцевого самоврядування і місцевого господарства в СРСР". --- Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1990. N 16. Ст. 267. Починаючи з того періоду під місцевим самоврядуванням, як правило, розуміють забезпечення за допомогою владних
  8. § 2. Регулювання компетенції органів місцевого самоврядування
    юридично компетентний. З даного визначення предметів ведення, однак, не випливає, що самі суспільні відносини (сфери суспільного життя) включаються до компетенції органу місцевого самоврядування. Сфери суспільного життя - це те середовище, в якій діє орган місцевого самоврядування, це коло його діяльності. Сфери суспільного життя - явище не юридичне. Але, будучи виділеними і
  9. § 1. Форми прямої демократії як елементи системи місцевого самоврядування
    юридичних або фізичних осіб (посадових осіб, державних службовців) права або законного інтересу. Органи та посадові особи зобов'язані прийняти звернення, розглянути звернення по суті у встановлений законом термін, об'єктивно та своєчасно перевірити всі доводи і факти, наведені у зверненні, у разі потреби вжити заходів до припинення неправомірних дій, що посягають на права і
  10. СПИСОК
    юридично досить спірною трансформації / / Незалежна газета. 9 вересня 2004 Васильєв В.І. Федеральне законодавство і компетенція органів місцевого самоврядування / / Проблеми реалізації Федерального закону "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації". М., 1996. Васильчиков А.І. Про самоврядування. СПб., 1869. Веліхов Л.А. Основи міського господарства.