Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Е.А.Суханов. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право, 2008 - перейти до змісту підручника

2. Поняття та ознаки договору участі в пайовому будівництві

За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором строк своїми силами або із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на його введення в експлуатацію передати відповідний об'єкт учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього обумовлену договором ціну (ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві).
Договір пайової участі в будівництві є самостійний двосторонній і відшкодувальний договір, що відрізняється від інших цивільно-правових договорів. Його характерними ознаками є наступні.
По-перше, особливий суб'єктний склад: однією зі сторін цього договору виступає забудовник - юридична особа або індивідуальний підприємець, що має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва для створення на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості (ст. 2 Закону про участь у пайовому будівництві); інша сторона - учасники пайового будівництва - у багатьох випадках характеризується множинністю осіб.
По-друге, мета залучення забудовником коштів організацій та громадян - будівництво (створення) багатоквартирних будинків і іншої нерухомості, що відрізняє його, зокрема, від договорів, за якими банки та інші кредитні організації також залучають грошові кошти громадян і організацій для їх подальшого розміщення, у тому числі шляхом видачі кредитів і отримання прибутку (1).
---
(1) Детальніше про ці договори див. гл. 61 т. IV цього підручника.
По-третє, предмет договору участі в пайовому будівництві: забудовник не тільки повинен вчинити дії, що забезпечують будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, а й передати кожному з пайовиків конкретне жиле (нежиле) приміщення, передбачене договором (тоді як за договором будівельного підряду результат будівельних робіт - будівля, споруда інший об'єкт нерухомості - має бути і побудований підрядчиком, і в цілому переданий замовнику).
По-четверте, обмеження сфери його дії, зумовлене специфікою його предмета: за цим договором можливе будівництво (створення) тільки будівель, що мають у своєму складі житлові чи нежитлові приміщення, оскільки "об'єктом пайового будівництва" ст . 2 Закону про участь у пайовому будівництві називає тільки житлове або нежитлове приміщення, яке підлягає передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості та входить до його складу.
По-п'яте, наявність низки попередніх обов'язків забудовника, виконання яких є необхідною умовою для укладення в майбутньому договорів участі в пайовому будівництві з громадянами та організаціями. Зокрема, він повинен отримати в установленому порядку дозвіл на будівництво, опублікувати свою проектну декларацію, забезпечити державну реєстрацію права власності або права оренди земельної ділянки, наданої йому для будівництва.
По-шосте, наявність додаткових заходів захисту прав та інтересів учасників пайового будівництва. Вони наділені заставним правом на земельну ділянку (право оренди земельної ділянки) і споруджуваний на ній об'єкт нерухомості, яке виникає в силу прямої вказівки закону і не потребує оформлення шляхом укладення окремого договору застави. Крім того, Уряду РФ надано право видавати правила, обов'язкові для сторін даного договору при його укладенні та виконанні (положення, типові договори тощо), а якщо в ролі учасників пайового будівництва виступають громадяни, до відповідних відносин підлягає застосуванню також і законодавство про захист прав споживачів (ч. 9 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві).
Цими ж цілями продиктовано широке використання публічно-правових елементів у регулюванні договору участі в пайовому будівництві, які проявляються, зокрема, в правилах:
- про необхідність державної реєстрації права забудовника на земельну ділянку чи права оренди земельної ділянки, а також його права власності на житлові (нежитлові) приміщення в побудованому будинку, самого договору участі в пайовому будівництві і угоди по поступку учасником пайового будівництва права вимоги за цим договором, виникнення права власності учасника пайового будівництва на житлове (нежитлове) приміщення (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закону про участь у пайовому будівництві);
- про обов'язок забудовника отримати дозвіл на будівництво (ст. 3 Закону про участь у пайовому будівництві);
- про необхідність підготовки забудовником проектної декларації, що включає в себе інформацію про нього і про проект будівництва, і її опублікування в засобах масової інформації або розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах (ст. ст. 19 - 21 Закону про участь у пайовому будівництві);
- про особливі вимоги, що пред'являються до забудовника в частині виробництва, розміщення та розповсюдження реклами, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва - громадян і організацій (ст. 22 Закону про участь у пайовому будівництві);
- про державне регулювання, контроль і нагляд в області пайового будівництва багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості (ст. 23 Закону про участь в пайовому будівництві);
- про введення нових складів адміністративних правопорушень у сфері пайового будівництва і встановлення адміністративної відповідальності за вказані порушення (ст. 25 Закону про участь у пайовому будівництві).
Незважаючи на те що окремі з перерахованих ознак договору участі в пайовому будівництві можуть бути властиві і деяким іншим договорами, в цілому в своїй сукупності вони, безумовно, свідчать про самостійність даного цивільно-правового договору.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2. Поняття та ознаки договору участі в пайовому будівництві "
  1. § 3. Правове становище селянського (фермерського) господарства
    поняття «господарюючий суб'єкт» - це не правове поняття і не правовий термін, у всякому разі не цивільно-правовий. Така термінологія цілком доречна в економічній літературі, проте з правової точки зору цей термін не несе ніякої змістовної навантаження. У тексті закону говориться також про придбання селянським господарством статусу юридичної особи. І тут допущена прикра
  2. § 1. Економічна основа місцевого самоврядування
    поняття "асоціація власників житла" (тотожне російському - "товариство власників житла"). Асоціація створюється для управління кондоминиумом ("кондомініум" від лат. "Співволодіння", "спільне користування"). Кожен домовласник в кондомініумі є також власником земельної ділянки, що входить до складу кондомініуму. На Заході, в США особливо, велика частина житлового
  3. § 2. Фінансові ресурси муніципальних утворень
    поняття правового інституту неоднозначна в теорії права. Воно може застосовуватися і до складних правових утворень, і до досить вузьким групам однорідних, близьких за змістом норм. Головним критерієм об'єднання норм в правовий інститут виступає ознака однорідності сфери регульованих ними суспільних відносин, спільна для них правова специфіка. Тому можна стверджувати, що інститут фінансової
  4. § 2. Право приватної власності громадян на окремі об'єкти
    поняття: "земля" і "земельна ділянка". Поняття "земля" має соціально-економічне значення, яке визначається як різновид природного об'єкта, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, і природного ресурсу, використовуваного як засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК ). На відміну від цього поняття "земельну ділянку" має
  5. § 1. Поняття і значення цивільно-правового договору
    понять, які позначаються терміном "договір". Так, до договору-угоди застосовуються загальні норми про умови дійсності таких договорів, складі угоди, підстави та наслідки недійсності угод і т.п. Якщо ж мова йде про договір-правовідносинах, то до нього застосовуються загальні норми про зобов'язання. До відносин з приводу договору-документа застосовні норми про форму та реквізити
  6. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    поняття суто економічне, її формальний показник - суспільно необхідні витрати праці. Вони формують суспільну вартість товару, яка, в свою чергу, впливає на його ринкову ціну. Відплатність - поняття економічне за змістом і юридичне за функціями, її формальний показник - ціна (ст. 424 ЦК). Еквівалентність обміну припускає тільки таке зустрічне надання,
  7. § 2. Житловий фонд в Російській Федерації
    поняття житлового фонду як однієї з базових категорій житлового права. Єдиний житловий фонд, у свою чергу, підрозділяється на окремі різновиди, правовий режим яких істотно відрізняється один від одного. Але перш ніж говорити про житловий фонд, необхідно з'ясувати, що являє собою "житлове приміщення", яке є первинним елементом житлового фонду і з приводу якого як
  8. § 4. Підстави виникнення житлових правовідносин
    поняття потребу в поліпшенні житлових умов. У ст. 51 ЖК названі, по суті, ті ж підстави визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов, які виділялися в законодавстві й раніше. До них відносяться: 1) відсутність житлової площі; 2) недостатність житлової площі за розміром; 3) непридатність житлової площі для проживання; 4) проживання в квартирі, зайнятої кількома
  9. § 1. Загальні положення про підряд
    ознака пов'язується з наявністю в ньому двох зустрічних надань, одне з яких - результат виконаної роботи (предмет договору), інше - оплата даного результату. Оскільки мова йде саме про оплату результату роботи (див. п. 1 ст. 702 ЦК) і про ціну робіт (див. ст. 709 ЦК), підрядний результат повинен оплачуватися грошима і нічим іншим. При передачі виконаного за індивідуальним замовленням
  10. § 1. Поняття, ознаки та види договору простого товариства
    поняття (договір про спільну діяльність та договір простого товариства) були використані одночасно. Існуюче правове регулювання простого товариства найбільш повно, у порівнянні з попередніми кодифікаціями, відображає сутність цього договору як інституту, яка оформилася ще в римському праві. Це дозволяє вважати договір простого товариства одним з найбільш універсальних