| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4. Укладення договору участі в пайовому будівництві |
||
|
По-перше, забудовник повинен отримати земельну ділянку або право оренди земельної ділянки, наданої для будівництва відповідного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості в порядку, передбаченому ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право власності або право оренди забудовника на земельну ділянку, надану для будівництва, підлягає державній реєстрації. По-друге, забудовник повинен отримати у встановленому порядку дозвіл відповідного органу місцевого самоврядування на будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, що має в своєму складі житлові чи нежитлові приміщення (ст. 8 Містобудівного кодексу). По-третє, забудовник зобов'язаний підготувати та опублікувати в засобах масової інформації або розмістити в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування свою проектну декларацію, що складається з двох частин: інформації про забудовника та інформації про проект будівництва (ст . 19 Закону про участь у пайовому будівництві). Інформація про проект будівництва повинна відповідати проектно-технічної документації будівництва і включати в себе такі відомості: 1) про мету проекту будівництва, обсяги і терміни його реалізації, про результати державної експертизи проектно-технічної документації; 2) про дозвіл на будівництво; 3) про права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки, наданої забудовнику на праві оренди, про кордони і площі земельної ділянки , передбачених проектно-технічною документацією, про елементи благоустрою; 4) про місцезнаходження споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості та його опис, підготовлене відповідно до проектно-технічною документацією, на підставі якої видано дозвіл на будівництво; 5) про кількість у складі споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості об'єктів пайового будівництва (квартир, нежитлових приміщень), що підлягають передачі учасникам пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію побудованого об'єкта, а також про технічні характеристики об'єктів пайового будівництва відповідно до проектно-технічною документацією; 6) про функціональне призначення нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що не входять до складу загального майна будинку; 7) про склад спільного майна в багатоквартирному будинку чи іншому об'єкті нерухомості, яке буде знаходитися в спільній частковій власності учасників пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію зазначених об'єктів і передачі житлових (нежитлових) приміщень учасникам пайового будівництва; 8) про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію споруджуваного багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, перелік органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, представники яких будуть брати участь у прийманні збудованого об'єкта; 9) про можливі фінансові та інших руських при здійсненні проекту будівництва та заходи з добровільного страхування забудовником таких ризиків; 10) про перелік організацій, що здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядників) . Крім того, на вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення такі документи (ст. 21 Закону про участь у пайовому будівництві): 1) дозвіл на будівництво ; 2) техніко-економічне обгрунтування проекту будівництва; 3) висновок державної експертизи проектно-технічної документації; 4) проектно -технічну документацію; 5) документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку. При цьому до моменту опублікування своєї проектної декларації, що включає в себе настільки докладні відомості про проект будівництва, забудовник вже повинен мати інформацію про організації-підрядників (субпідрядників), які виконуватимуть основні будівельно-монтажні та інші роботи, а також мати складену і пройшла державну експертизу проектно-технічну документацію. Отже, задовго до підготовки своєї проектної декларації забудовник повинен укласти з проектною (вишукувальної, проектно-вишукувальної) організацією договір підряду на виконання проектно-вишукувальних робіт, і зобов'язання за цим договором повинні бути виконані сторонами в повному обсязі. Крім того, він повинен вступити в договірні відносини за будівельним підряду, уклавши договір з генеральним підрядником, який у свою чергу повинен оформити договірні відносини з субпідрядниками (зазначені договори можуть бути оформлені і за моделлю попереднього договору відповідно до ст. 429 ЦК). Перший договір участі в пайовому будівництві забудовник може укласти не раніше закінчення 14 днів після опублікування в засобах масової інформації (розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування) своєї проектної декларації. Текст договору участі в пайовому будівництві повинен містити всі істотні умови цього договору (ч. 4 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві). До їх числа належать: - визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації після отримання забудовником дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості; - термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва його учаснику, який повинен бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва (ч. 1 ст. 6 Закону про участь у пайовому будівництві); - ціна договору, яка може бути визначена як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника (ч. 1 ст. 5 Закону про участь у пайовому будівництві) (1), а також строки та порядок її сплати; --- (1) Представляється, що базові критерії для визначення ціни і ставки плати за послуги забудовника можуть бути диференційовані залежно від категорії об'єкта пайового будівництва та його впорядкованості, але не повинні віддаватися повністю "на відкуп" забудовнику. - Гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва, який не може становити менше 5 років і обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва його учаснику, якщо інше не передбачено договором (ч. 5 ст. 7 Закону про участь в пайовому будівництві). За відсутності названих умов в тексті договору останній вважається неукладеним (ч. 5 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві) (1). --- (1) При відсутності в договорі участі в пайовому будівництві умови про гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва розумніше було б вважати, що він дорівнює п'яти рокам, але не визнавати зазначений договір неукладеним. Крім того, диспозитивний характер норми про обчислення гарантійного строку представляє забудовнику необгрунтовану можливість передбачати в конкретних договорах відносно різних учасників пайового будівництва різний порядок обчислення гарантійного строку, який насправді має бути однаковим для всіх договорів участі в пайовому будівництві відповідного об'єкта нерухомості. Договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ч. 3 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві) (1). --- (1) Що виключає можливість віднесення його до консенсуальних договорами. Державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, здійснюється на підставі їх заяви. При цьому на додаток до переліку документів, зазвичай подаються для державної реєстрації таких договорів, забудовником повинні бути представлені: 1) дозвіл на будівництво; 2) проектна декларація; 3) план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місцезнаходження та кількості знаходяться в його складі житлових і нежитлових приміщень і планованої площі кожного з них (ст. 24 Закону про участь у пайовому будівництві). |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 4. Укладення договору участі в пайовому будівництві " |
||
|
||