Головна
ГоловнаЦивільне, підприємницьке, сімейне, міжнародне приватне правоЦивільне право → 
« Попередня Наступна »
Колектив авторів. Питання та відповіді до державного іспиту з цивільного права 2012 рік, 2012 - перейти до змісту підручника

Правовий режим об'єктів незавершеного будівництва


Можливі ситуації, коли з якихось причин об'єкт договору будівельного підряду не може бути добудований (в основному мова йде про нестачу фінансових коштів), і в цих випадках виникає необхідність у його реалізації саме як об'єкта нерухомості (що істотно підвищує його вартість). Для цього необхідно зареєструвати право власності на недобудований об'єкт.
Легального визначення на рівні закону об'єкта незавершеного будівництва немає. За смисловим значенням цього слова мова може йти про завершальних стадіях будівництва, коли вже виконана основна частина робіт по об'єкту будівництва. Єдиним документом, в якому міститься визначення об'єкта незавершеного будівництва, є Тимчасове положення про порядок реалізації об'єктів незавершеного будівництва, затверджене протоколом засідання Міжвідомчої комісії для координації робіт з удосконалення нормативної бази та нормалізації незавершеного будівництва від 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опублікований) . Даний документ виділяє дві ознаки таких об'єктів: минулі терміни будівництва і призупинення будівництва через відсутність коштів і матеріально-технічного забезпечення.
Слід зазначити, що питання про віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомості протягом тривалого часу був дискусійним. У науковій літературі висловлювалася думка, що об'єкт незавершеного будівництва жодною мірою не може вважатися об'єктом нерухомості, оскільки "до реєстрації в порядку ст. 219 ЦК будь-який об'єкт не може вважатися нерухомістю".
Таким чином, обидва зазначених автора висловлювали думку, що об'єкт незавершеного будівництва не може розглядатися в якості нерухомості. При цьому судження про те, що "об'єкт будівництва, нерозривно пов'язаний із землею незалежно від того, завершені чи будівельні роботи чи ні, неправомірно розглядати як рухоме майно, оскільки воно підпадає під визначення ст. 130 ГК
В даний час ця дискусія втратила практичний сенс, оскільки ФЗ від 30 грудня 2004 р. N 213-ФЗ у п. 1 ст. 130 ЦК були внесені зміни, згідно з якими об'єкти незавершеного будівництва були включені до переліку нерухомих речей.
За що діяв раніше законодавства відправною точкою для визначення правового статусу об'єктів незавершеного будівництва були положення п. 2 ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що визнав об'єкти незавершеного будівництва нерухомістю. Разом з тим можна зустріти і твердження про те, що аналогічне визнання міститься і в ст. 219 ГК, згідно з якою виникає право власності на знову створюване (а не створене, тобто незавершене) майно, що підлягає державній реєстрації. Таке тлумачення видається надмірно широким, і, швидше за все, законодавець допустив невдалу формулювання.
Віднесення незавершених будівництвом об'єктів до нерухомості підтверджувалося і судовою практикою, однак при цьому обмовлялося, за яких умов це можливо. Як випливає з п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав", "за змістом статті 130 ЦК РФ і статті 25 Закону Російської Федерації" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна". А в п. 16 інформаційного листа ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 зазначено, що право власності на об'єкт нерухомості, не завершений будівництвом, підлягає реєстрації тільки в тому випадку, якщо він не є предметом чинного договору будівельного підряду і при необхідності власнику здійснити з цим об'єктом угоду. При цьому, як було зазначено, в п. 16 Постанови Пленуму ВАС РФ N 8 від 25.02.98 нерухомим майном можуть визнаватися тільки такі об'єкти незавершеного будівництва, які не є предметом чинного договору будівельного підряду. З даного роз'яснення випливає, що до тих пір, поки договір не припинив свою дію, у сторін є тільки зобов'язальні, але не речові права на об'єкт незавершеного будівництва. У підрядчика до тих пір, поки він не передав об'єкт замовнику, є тільки право володіння. У разі припинення договору підряду до завершення будівництва права на об'єкт можуть бути зареєстровані в силу ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Крім того, згідно з Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. N 485 "Про гарантії власників об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" об'єкти незавершеного будівництва можуть бути відчужені і право власності на них може бути зареєстровано, якщо доведено правомірність користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомості та якщо є дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва.
Цілий ряд правових актів встановлює випадки, коли на об'єкти незавершеного будівництва може бути здійснена державна реєстрація прав. Реєстрація права власності на такі об'єкти необхідна тільки в тому випадку, якщо будівництво призупинено. Зокрема, це допускається в разі їх приватизації, а також у тих випадках, коли необхідно укласти угоди з об'єктами незавершеного будівництва. В останньому випадку законодавець визнав необхідність здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва в цілому без зазначення його складових частин (фундаменту, цегляної кладки і т.д.).
При державної реєстрації прав на об'єкти незавершеного будівництва як на нерухомість обов'язкової державній реєстрації підлягають і її обмеження (обтяження). До числа останніх відносяться встановлені Законом різні заборони, які утрудняють правовласника при реалізації йому речових прав на даний об'єкт (сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна). При переході нерухомості до нового власника переходять і всі згадані обмеження (обтяження).
Слід мати на увазі, що ст. 550 ГК РФ не містить вимоги державної реєстрації договорів продажу нерухомості (виняток становлять договори купівлі-продажу житлових приміщень). Виникає питання , чи слід реєструвати договір купівлі-продажу недобудованого житлового будинку, тобто об'єкта незавершеного будівництва. Очевидно, слід дійти висновку, що ні, оскільки, незважаючи на те що мова йде про майбутнє житловому будинку, об'єкт незавершеного будівництва ще не набув статус житлового будинку .
Згідно п. 2 ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна" Правовий режим об'єктів незавершеного будівництва "
  1. § 2. Правовий режим речей
    правовий режим підпорядковується правилам загальногромадянського законодавства про речові права. Однак, якщо той же суб'єкт - некомерційна організація відповідно до своєї спеціальноюправоздатність включається в комерційну діяльність, відповідне майно вже є об'єктом речових прав підприємця. Так , наприклад, одержавши будинок у власність, така організація стає
  2. § 1. Поняття будівельної діяльності та будівельне законодавство
    правові норми тісно переплетені з нормами технічного характеру. Вони нерідко включаються в єдині нормативні документи. Найбільш характерний приклад такого роду - СНиП (Будівельні норми і правила). Це звід загальних норм і вимог до організації будівельного виробництва, проектування об'єктів та ведення будівельних робіт. В Сніпах є і правові та технічні норми. Важливо врахувати, що
  3. § 1. Поняття і принципи місцевого самоврядування. Моделі взаємовідносин державної влади і місцевого самоврядування
    правовою ". Дане визначення місцевого самоврядування не можна визнати повним, оскільки воно не вказує на функціональну сутність місцевого самоврядування. Сама назва свідчить про те, що воно являє собою особливий різновид соціального управління, саме такого, при якому об'єкт управління теоретично може повністю збігатися з суб'єктом. Хоча, об'єктивно розглядаючи
  4. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    правової норми; думку про юридичної обов'язковості 52. PERSONA (NON) GRATA [Персон (нон) грата] - небажана особистість 53. PACTA NON OBLIGANT NISI GENTES INTE QUAS INITA [пакту нон облігант НІСД гентес інте ква ІНІТ] - договори не зобов'язують нікого, крім осіб, в них беруть участь 54. PACTA SUNT SERVANDA [пакту сун серванда] - договори повинні дотримуватися 55. PACTA TERTIS NEC NOCENT NEC
  5. § 5. Договори продажу нерухомості та підприємства
    правового режиму нерухомості реєстрація має за загальним правилом правоподтверждающее значення і тільки щодо нестаціонарних об'єктів нерухомості - правовстановлююче. І як вірно те, що § 7 гл. 30 ГК охоплює продаж всіх об'єктів нерухомості (крім підприємств - див. § 8 гл. 30 ЦК), справедливо й інше: на іншому по об'єктному підході засновані Закон про кадастр нерухомості та Закон про
  6. § 1. Загальні положення про підряд
    правові акти (зокрема, про захист прав споживачів, про містобудівну, архітектурну, інвестиційної, іншої будівельної діяльності, про виконання робіт для громадських потреб * (402)). Окремі питання підрядних відносин регулюються правилами, поміщеними в гол. 30 ГК "Купівля-продаж" (див. п. 5 ст. 723, п. 6 ст. 724, ст. 739 ЦК). До договору підряду примикають договори на виконання
  7. Короткий перелік латинських висловів, які використовуються в міжнародній практиці
    правової норми; думку про юридичної обов'язковості 52. Persona (non) grata [Персон (нон) грата] - небажана особистість 53. Pacta non obligant nisi gentes inte quas inita [пакту нон облігант НІСД гентес інте ква ІНІТ] - договори не зобов'язують нікого, крім осіб, в них беруть участь 54. Pacta sunt servanda [пакту сун серванда] - договори повинні дотримуватися 55. Pacta tertis nec nocent nec
  8. 3. Рухомі і нерухомі речі
    правовий режим конкретного об'єкта (наприклад, чи не знаходиться цей будинок або земельну ділянку в заставі, чи є у кого-небудь права користування ним і т.д.), так як це впливає на ціну та інші умови угод. Дізнатися все це можна за результатами спеціальної державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею, яка передбачена законом (ст. 131 ЦК). Така реєстрація є
  9. 2. Початкові способи набуття права власності
    правова підстава (титул) відсутня як у приватних, так і у публічних власників. Право власності на нього з'являється у фактичних власників за традиційним правилом res nullius primo occupanti cedit ("безхазяйне речі переходять до першого, хто захопив їх") в силу зазначених у законі обставин, тобто початковою способом. Порядок виникнення права власності на рухомі і
  10. 3. Застава
    правова природа Зовсім особливе місце серед усіх способів забезпечення виконання зобов'язань займає заставу майна. Це один з класичних цивільно - правових інститутів, що мають багатовікову історію, які беруть свій початок в римському праві. У перший період розвитку застави в римському праві переважали інтереси кредитора. Майно боржника (наприклад, закладається маєток)