| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Правовий режим об'єктів незавершеного будівництва |
||
|
Можливі ситуації, коли з якихось причин об'єкт договору будівельного підряду не може бути добудований (в основному мова йде про нестачу фінансових коштів), і в цих випадках виникає необхідність у його реалізації саме як об'єкта нерухомості (що істотно підвищує його вартість). Для цього необхідно зареєструвати право власності на недобудований об'єкт. Легального визначення на рівні закону об'єкта незавершеного будівництва немає. За смисловим значенням цього слова мова може йти про завершальних стадіях будівництва, коли вже виконана основна частина робіт по об'єкту будівництва. Єдиним документом, в якому міститься визначення об'єкта незавершеного будівництва, є Тимчасове положення про порядок реалізації об'єктів незавершеного будівництва, затверджене протоколом засідання Міжвідомчої комісії для координації робіт з удосконалення нормативної бази та нормалізації незавершеного будівництва від 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опублікований) . Даний документ виділяє дві ознаки таких об'єктів: минулі терміни будівництва і призупинення будівництва через відсутність коштів і матеріально-технічного забезпечення. Слід зазначити, що питання про віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомості протягом тривалого часу був дискусійним. У науковій літературі висловлювалася думка, що об'єкт незавершеного будівництва жодною мірою не може вважатися об'єктом нерухомості, оскільки "до реєстрації в порядку ст. 219 ЦК будь-який об'єкт не може вважатися нерухомістю". Таким чином, обидва зазначених автора висловлювали думку, що об'єкт незавершеного будівництва не може розглядатися в якості нерухомості. При цьому судження про те, що "об'єкт будівництва, нерозривно пов'язаний із землею незалежно від того, завершені чи будівельні роботи чи ні, неправомірно розглядати як рухоме майно, оскільки воно підпадає під визначення ст. 130 ГК В даний час ця дискусія втратила практичний сенс, оскільки ФЗ від 30 грудня 2004 р. N 213-ФЗ у п. 1 ст. 130 ЦК були внесені зміни, згідно з якими об'єкти незавершеного будівництва були включені до переліку нерухомих речей. За що діяв раніше законодавства відправною точкою для визначення правового статусу об'єктів незавершеного будівництва були положення п. 2 ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що визнав об'єкти незавершеного будівництва нерухомістю. Разом з тим можна зустріти і твердження про те, що аналогічне визнання міститься і в ст. 219 ГК, згідно з якою виникає право власності на знову створюване (а не створене, тобто незавершене) майно, що підлягає державній реєстрації. Таке тлумачення видається надмірно широким, і, швидше за все, законодавець допустив невдалу формулювання. Віднесення незавершених будівництвом об'єктів до нерухомості підтверджувалося і судовою практикою, однак при цьому обмовлялося, за яких умов це можливо. Як випливає з п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав", "за змістом статті 130 ЦК РФ і статті 25 Закону Російської Федерації" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна". А в п. 16 інформаційного листа ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 зазначено, що право власності на об'єкт нерухомості, не завершений будівництвом, підлягає реєстрації тільки в тому випадку, якщо він не є предметом чинного договору будівельного підряду і при необхідності власнику здійснити з цим об'єктом угоду. При цьому, як було зазначено, в п. 16 Постанови Пленуму ВАС РФ N 8 від 25.02.98 нерухомим майном можуть визнаватися тільки такі об'єкти незавершеного будівництва, які не є предметом чинного договору будівельного підряду. З даного роз'яснення випливає, що до тих пір, поки договір не припинив свою дію, у сторін є тільки зобов'язальні, але не речові права на об'єкт незавершеного будівництва. У підрядчика до тих пір, поки він не передав об'єкт замовнику, є тільки право володіння. У разі припинення договору підряду до завершення будівництва права на об'єкт можуть бути зареєстровані в силу ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Крім того, згідно з Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. N 485 "Про гарантії власників об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" об'єкти незавершеного будівництва можуть бути відчужені і право власності на них може бути зареєстровано, якщо доведено правомірність користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомості та якщо є дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Цілий ряд правових актів встановлює випадки, коли на об'єкти незавершеного будівництва може бути здійснена державна реєстрація прав. Реєстрація права власності на такі об'єкти необхідна тільки в тому випадку, якщо будівництво призупинено. Зокрема, це допускається в разі їх приватизації, а також у тих випадках, коли необхідно укласти угоди з об'єктами незавершеного будівництва. В останньому випадку законодавець визнав необхідність здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва в цілому без зазначення його складових частин (фундаменту, цегляної кладки і т.д.). При державної реєстрації прав на об'єкти незавершеного будівництва як на нерухомість обов'язкової державній реєстрації підлягають і її обмеження (обтяження). До числа останніх відносяться встановлені Законом різні заборони, які утрудняють правовласника при реалізації йому речових прав на даний об'єкт (сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна). При переході нерухомості до нового власника переходять і всі згадані обмеження (обтяження). Слід мати на увазі, що ст. 550 ГК РФ не містить вимоги державної реєстрації договорів продажу нерухомості (виняток становлять договори купівлі-продажу житлових приміщень). Виникає питання , чи слід реєструвати договір купівлі-продажу недобудованого житлового будинку, тобто об'єкта незавершеного будівництва. Очевидно, слід дійти висновку, що ні, оскільки, незважаючи на те що мова йде про майбутнє житловому будинку, об'єкт незавершеного будівництва ще не набув статус житлового будинку . Згідно п. 2 ст. 25 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна" Правовий режим об'єктів незавершеного будівництва " |
||
|
||