| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Попередній договір про оренду. Недійсність договору оренди та поліпшення майна |
||
|
Останнім часом в комерційному будівництві стало правилом ще до завершення обробки будівлі, призначеного для розміщення безлічі фірм - торговельних і розважальних центрів, мультиплексів тощо, залучати до роботи майбутніх орендарів. Це вигідно обом сторонам. Так, якщо "мешканці" знайдені заздалегідь, то після здачі приміщень в експлуатацію їх власник зможе уникнути втрати доходів внаслідок простою площ. Орендарям теж потрібно час, щоб не просто розміститися на орендованій території, але і пристосувати об'єкт оренди для своїх потреб. Якщо будівля знаходиться на стадії оздоблювальних робіт, то відпадає необхідність у переплануваннях, перебудові комунікацій та інфраструктури, спочатку передбачених забудовником (власником), - майбутній орендар може відразу все влаштувати з урахуванням власних потреб. Договір про майбутню оренду - це, природно, попередній договір. В період його дії орендар виробляє потрібні йому роботи, а відповідні витрати, цілком природно, захищаються попереднім договором. Здавалося б, в наявності добре зрозуміла і ефективна юридична модель. Але на практиці в її освоєнні виникли зовсім несподівані ускладнення. Характерно така справа. Забудовник, виступаючи замовником у будівництві об'єкта нерухомості, до моменту введення об'єкта нерухомості в експлуатацію та реєстрації права власності уклав угоду з торговою фірмою про використання комерційної нерухомості. Угода являло собою договір, що регулює укладення в майбутньому договору оренди приміщень і пов'язані з цим відносини сторін. За умовами угоди з моменту державної реєстрації права забудовника на об'єкт нерухомості приміщення передавалися торговій фірмі на умовах короткострокової оренди, а з моменту державної реєстрації договору оренди приміщень - на умовах довгострокової оренди. При цьому одночасно з укладенням попереднього договору оренди сторони підписали договір оренди, який був додатком до угоди. У договорі оренди вказувалося, що на забудовника лежить обов'язок провести будівельні роботи на об'єкті нерухомості і мінімальні оздоблювальні роботи. Торгова фірма зобов'язалася здійснити власними силами і засобами в приміщеннях, які передбачалося передати їй в оренду, залишилися оздоблювальні роботи - за винятком тих, які взяв на себе забудовник. Зазначені роботи були закінчені фірмою до моменту набрання чинності договору оренди. Положення договору оренди передбачали, що при припиненні оренди (дострокове розірвання договору оренди) всі невіддільні поліпшення приміщень, що виникли в результаті ремонтних робіт, залишаються у забудовника (орендодавця) без будь-якої компенсації орендарю. При цьому враховувалося, що орендодавець не має ні правового, ні економічного, ні будь-якого іншого інтересу в результатах оздоблювальних робіт: кожен новий орендар зазвичай перебудовує приміщення по-своєму, все зроблене попереднім орендарем при цьому ліквідується. Право власності забудовника на об'єкт нерухомості було зареєстровано, приміщення були передані торговій фірмі на умовах короткострокової оренди, а після реєстрації договору оренди - на умовах довгострокової оренди. Незабаром після реєстрації договору оренди орендар - торгова фірма - істотно порушив умови оренди, в результаті чого договір оренди був розірваний орендодавцем в односторонньому порядку (що допускалося договором оренди). Сторони підписали акт прийому-передачі, за яким приміщення з рядом невіддільних поліпшень були повернуті орендодавцю. Орендар звернувся до суду з позовом про стягнення вартості невіддільних поліпшень як безпідставного збагачення орендодавця. При цьому попередній договір розглядався як недійсний, оскільки забудовник на момент укладення угоди не був власником нерухомого майна і його не можна було спонукати до укладення основного договору оренди через суд. Крім того, позивач вказував, що зустрічним наданням за зобов'язання торгової фірми провести підготовчі роботи на об'єкті було зобов'язання забудовника передати приміщення в оренду терміном на 10 років. Оскільки угоду в частині попереднього договору про оренду є недійсним, зобов'язання орендаря залишилося без належного зустрічного задоволення. Значить, мало місце безпідставне збагачення орендодавця. Суд погодився з цими доводами і задовольнив позов, стягнувши з орендодавця безпідставне збагачення в розмірі повної вартості витрат орендаря на оздоблювальні роботи і відсотки на цю суму. Рішення суду видається вкрай сумнівним. Щоб переконатися в цьому, розглянемо послідовно ряд питань. Навіщо полягає попередній договір? Насамперед, згадаємо, що попередній договір породжує два взаємних зобов'язання: кожна з сторін зобов'язана укласти договір і кожна із сторін має право вимагати від іншої укладання договору. Самі по собі ці зобов'язання, однакові для обох сторін, можна описати як зобов'язання вчинити певну дію (на відміну від майнового зобов'язання, що складається в передачі грошей або речей, виконанні робіт, наданні послуг тощо). Як випливає з п. 6 ст. 429 ГК РФ, кожна зі сторін може зробити пропозицію про укладення договору і тим самим вимагати його укладення. Отже, в буквальному сенсі зобов'язання полягає в обов'язку прийняти пропозицію іншого боку, яка тим самим виявляє себе як кредитор, в сенсі ст. 307 ГК РФ і оферент, в сенсі ст. 432 ГК РФ, при тому, втім, що акцепт тут обов'язковий, а в разі ухилення від акцепту договір укладається в судовому порядку (ст. 446 ГК РФ). Мотивом укладання попереднього договору є передусім необхідність захистити витрати, які необхідно провести в очікуванні укладення основного договору (витрати на налагодження обладнання, запуск нового виробництва тощо). Підвищений ризик того, що такі витрати можуть виявитися марними, якраз і пов'язаний з тим, що у особи ще немає права на об'єкт. Якби кошти були витрачені на аналогічні цілі, але щодо об'єкта, який знаходиться у особи на певному майновому праві, ступінь ризику була б значно менше. Можна також говорити про такий мотив укладення попереднього договору, як отримання гарантії укладення основного договору. Однак, враховуючи, що примушування до укладення основного договору далеко не завжди фактично можливо (і тоді кредитор має право лише на відшкодування збитків), варто все ж визнати основним мотивом попереднього договору саме захист витрат, понесених у процесі підготовки до підписання основної угоди. Як сказано в найбільш авторитетному сучасному дослідженні договірного права (і цю позицію можна вважати загальноприйнятою), попередній договір - неминуча і необхідна форма відносин у тих ситуаціях, коли учасник основного договору ще не «придбав на складову його предмет нерухомість право, належним чином оформлене "(1). Саме в очікуванні отримання та оформлення права і полягає попередній договір. Для цих ситуацій він насамперед і призначений, бо в інших випадках форма попереднього договору малопридатна, сама потреба в цьому договорі не очевидна і її обгрунтування "пов'язане зі значними труднощами", так як завжди може бути укладений основний договір із зазначенням терміну виконання <2 >. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2001 (видання 3-е, стереотипне). (1) Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. М., 1999. С. 231. У судовій практиці договір про майбутній продаж квартири після здачі будинку в експлуатацію кваліфікується як попередній, у точній відповідності з вказаною позицією (див. Постанова Президії ВАС РФ від 8 квітня 1997 р. N 5472/96; Сарбаш С.В. Арбітражна практика у цивільних справах: Конспективний покажчик за текстом Цивільного кодексу Російської Федерації. Т. 1. М., 2006. С. 430). КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2001 (видання 3-е, стереотипне). (2) Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 231 - 232. Неможливістю укладення основного договору "зважаючи відсутності в даний момент речей, які повинні бути передані", пояснює необхідність попереднього договору і І.Б. Новицький (1). --- (1) Новицький І.Б. Вибрані праці з цивільного права: У 2 т. Т. 2. М., 2006. С. 169. В.І. Синайський відзначав, що предметом запродажи (попереднього договору купівлі-продажу) могла бути не тільки річ готівкова, яка перебуває у власності майбутнього продавця, а й чужа річ, а також і річ ще неіснуюча (1). --- (1) Синайський В.І. Російське цивільне право. М., 2002. С. 371. Потрібно при цьому розуміти, що неможливість укласти основний договір - це ще не причина укладення попереднього договору. Мотивом може бути тільки деякий майновий інтерес. Цей інтерес перш за все, як уже говорилося, полягає в захисті витрат, що виникають у зв'язку з підготовкою до підписання основного договору. Чи є попередній договір дійсним? У розглянутому випадку, наскільки можна судити, застосовна лише одна норма - ст. 168 ГК РФ, що передбачає недійсність договору внаслідок його невідповідності закону. Зокрема, необхідно обговорити, чи відповідає закону попередній договір оренди, укладений з особою, ще не є власником приміщення, переданого в оренду. Адже саме така підстава недійсності попереднього договору названо судом. В силу ст. 608 ГК РФ орендодавцем може бути тільки власник або особа, повноваження законом або власником на здачу майна в оренду. (Стосовно до аналізованого прикладу, виходячи з формулювання рішення суду, нас цікавить тільки право власності, а не інше правомочність.) З цієї імперативної норми випливає, що договір оренди, укладений будь-якою особою, яка не має права власності на зданий в оренду об'єкт, є нікчемним у силу ст. 168 ГК РФ. Але цей висновок непридатний до попереднім договором. Як вже говорилося, за попереднім договором виникає зобов'язання укласти договір в майбутньому, не раніше закінчення терміну попереднього договору (1). Для такого зобов'язання зовсім не потрібно мати право власності, що цілком очевидно. Згадаймо, що саме виникнення попереднього договору пояснюється головним чином саме тією обставиною, що в момент його укладення предмет основного договору просто відсутня. Крім М.І. Брагінського, В.В. Витрянского, І.Б. Новицького, В.І. Синайського даної точки зору дотримуються й інші вітчизняні цивілісти. Більше того, нам не відомі інші підходи до пояснення цього явища. --- КонсультантПлюс: примітка. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Загальні положення" (Книга 1) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - Статут, 2001 (видання 3-е, стереотипне). (1) "Як вже неодноразово зазначалося, з самої природи попереднього договору виникає, що вона породжує лише одну обов'язок сторони майбутнього договору ... укласти основний договір" (Брагінський М.І., Витрянский В . В. Указ. соч. С. 239). Аналогічно визначає зміст попереднього договору І.Б. Новицький, посилаючись при цьому і на позицію арбітражних судів, сформульовану в 1925 р. (Новицький І.Б. Указ. Соч. С. 172). У судовій практиці це положення закріплене, зокрема, в інформаційному листі Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", в п. 14 якого йдеться, що" предметом попереднього договору є зобов'язання сторін з приводу укладення майбутнього договору, а не зобов'язання з приводу нерухомого майна ". Немає жодних сумнівів у правильності викладеної позиції, якої дотримується російське цивільне право. Але навіть якби існувала вимога мати на праві власності предмет основного договору в момент укладення попереднього (хоча така вимога було б, звичайно, абсурдним), воно навряд чи посилило б попередній договір. Припустимо, що укладено попередній договір про об'єкт, який є в наявності і належить на праві власності однієї із сторін попереднього договору (майбутньому орендодавцю). Далі припустимо, що цей об'єкт до закінчення терміну попереднього договору вибув з власності зазначеної особи, наприклад, в результаті загибелі, звернення на нього стягнення на вимогу кредиторів і т.д. У цьому випадку інша сторона зберігає права, які з попереднього договору, оскільки випливають з нього ж зобов'язання припиняються, тільки якщо буде укладений основний договір або жодна із сторін не направить іншій стороні пропозицію укласти основний договір (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При відсутності предмета оренди набирає чинності правило п. 4 ст. 445 ГК РФ, яке дає право стороні попереднього договору вимагати відшкодування збитків, що виникли внаслідок ухилення іншої сторони від укладення договору. У цьому правилі "ховається" відповідальність за неможливість виконання, передбачена ст. 416 ГК РФ, якщо виходити з жорстких умов, що пред'являються до оренди і вимагають мати річ в наявності в момент укладання договору. Тоді відсутність речі буде рівнозначно припиненню зобов'язання з попереднього договору неможливістю виконання. Якщо така неможливість стала наслідком дій власника об'єкта, він буде зобов'язаний відшкодувати іншій стороні збитки. Це положення прямо закріплено в законі і добре розроблене в науці і практиці (1). --- (1) Див, наприклад: Шершеневич Г.Ф. Підручник російського цивільного права. Т. 2. М., 2005. С. 63 - 64; Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С. 187 - 190; Цивільне право: Підручник / Відп. ред. Е.А. Суханов. Т. II. Напівтім 1. М., 2000. С. 147 - 148; Будман Ш.И., Павлодский Е.А. Неможливість виконання зобов'язань у сучасному договірному праві / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей / Відп. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 227 і слід. Щоб підкреслити відміну від ситуації продажу чужої речі, зауважу, що неможливість виконання полягає зовсім не у відсутності можливості передати право на річ, оскільки зобов'язання про передачу права взагалі не існує, як про це вже говорилося вище. Можливий також випадок, коли одна зі сторін (орендодавець за основним договором) в момент укладення попереднього договору не має майна у власності, але набуває його пізніше. На практиці найчастіше мова йде про споруджуваному об'єкті. У цьому випадку ніяких перешкод, як уже говорилося, до укладення попереднього договору не є. Після закінчення терміну попереднього договору будь-яка сторона може вимагати укладення основного договору. Якщо таке бажання висловлює майбутній орендар, а орендодавець все ще не є власником, то знову в наявності факт неможливості виконання, в силу якого зобов'язання з попереднього договору припиняються, але можна заявити позов про збитки, що виникли внаслідок таких дій (бездіяльності) сторони попереднього договору, які призвели до неможливості його виконання. Адже, як уже говорилося, саме для захисту витрат, понесених у процесі підготовки до укладення основного договору, і полягає зазвичай попередній договір. Розглянуті припущення дозволяють зробити один загальний висновок: і втрата об'єкта основного договору оренди або купівлі-продажу, і його відсутність самі по собі не можуть служити підставою недійсності попереднього договору; за певних умов вони тягнуть лише неможливість виконання зобов'язань, що виникли з попереднього договору. Зрозуміло, що припиняється лише таке зобов'язання, яке є дійсним саме по собі. Наявна судова практика досить впевнено підтверджує цей висновок, який найбільш точно викладено в Постанові ФАС Московського округу від 17 жовтня 2005 р. N КГ-А40/9765-05: "Імперативний норми, яка забороняє укладати попередні договори щодо нерухомого майна, яка є власністю особи , що уклав такий договір у якості продавця, але розраховує придбати це майно у власність, Цивільний кодекс РФ та інші федеральні закони не містять ". Цей абсолютно законний підхід широко використовують суди. Зокрема, він відображений у Постановах ФАС Московського округу від 11 січня 2006 р. N КГ-А40/12963-05, від 13 червня 2007 р. N КГ-А40/5020-07, від 14 березня 2006 р. N КГ-А40 / 1239-06; ФАС Уральського округу від 7 березня 2007 р. N Ф09-1363/07-С6, від 4 жовтня 2007 р. N Ф09-8091/07-С6; ФАС Волго-Вятського округу від 9 червня 2007 р. N А82-4265/2006-2 та ін Більшість зазначених судових актів підтверджують дійсність попередніх договорів про укладення основного договору оренди щодо об'єкта, що не належить майбутньому орендодавцю у момент укладення попереднього договору; в інших випадках то ж правило поширюється на попередній договір про майбутню купівлі -продаж. Є приклади і іншого підходу, відповідно до якого, на думку суду, тільки власник може укласти попередній договір про подальше розпорядженні майном, так як інакше її не можна буде спонукати до укладення основного договору. Про це йдеться в Постановах ФАС Московського округу від 24 березня 2005 р. N КГ-А40/1737-05, від 28 червня 2005 р. N КГ-А40/5563-05; ФАС Поволзької округу від 18 квітня 2002 р. N А55- 22833/01-13. Дані судові акти знаходяться в суперечності не тільки зі сформованою практикою, але і з згаданими раніше висновками провідних вітчизняних вчених про те, що попередній договір укладається у тих випадках, коли ще немає майна, що є предметом основного договору. Як видається, пов'язуючи право власності з правом на укладення попереднього договору, суди помилково змішують неможливість виконання договору і недійсність договору. Теорії цивільного права відома концепція явною неможливості виконання зобов'язання, що тягне недійсність договору в тому випадку, коли в момент його укладення така неможливість була свідомо очевидна сторонам в силу об'єктивних обставин (наприклад, мізерний з цієї причини договір про створення вічного двигуна) (1). На мій погляд, до попереднім договором це правило навряд чи придатний, оскільки направити пропозицію про укладення основного договору, у чому б той не укладався, об'єктивно можливо: для цього достатньо наявності дієздатності, яка завжди є у юридичної особи. --- (1) С.В. Сарбаш зазначає безперечність теорії про нікчемність (неприпустимість) угод про неможливе (Сарбаш С.В. Виконання договірного зобов'язання. М., 2005. С. 554). Попередній договір продовжує діяти і за відсутності предмета основного договору, завдяки чому у постраждалої сторони і виникає право на стягнення збитків (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Тим часом стягнення збитків неможливо в рамках недійсного договору (ст. 167 ГК РФ) (1). З цієї причини, до речі, помилковий тезу про те, що дія попереднього договору нібито полягає тільки в спонукання до укладення основного договору і що без основного договору у попереднього немає ніякої сили. Насправді його дія може бути різним і складатися не тільки в спонукання до укладення основного договору, а й у стягненні збитків. --- (1) З цієї причини визнання попереднього договору недійсним позбавляє сили такий провідний мотив укладення цього договору, як захист понесених витрат. На практиці завжди, коли мова йде про попередньому договорі оренди, сторони вже бачать не завершений будівництвом об'єкт або вибудуваний об'єкт, права власності на який оформляються. Ніяких об'єктивних перешкод до придбання такого об'єкта у власність бути не може, і немає ніякої об'єктивної, так само як і суб'єктивної, неможливості виконання попереднього договору в момент укладання цього попереднього договору. Тим судам, які визнають недійсність попереднього договору через відсутність права власності у майбутнього орендодавця в момент укладання попереднього договору, не вистачає саме розуміння практичного сенсу застосовуваних норм. Суди відривають своє рішення від конкретної життєвої ситуації, у зв'язку з чим і приходять до висновків, що вступає в протиріччя з дійсними відносинами сторін і з істинним змістом закону. У всіх випадках, коли мова йде про передачу в оренду об'єкту, що будується на стадії оздоблювальних робіт, його подальше отримання у власність, а отже, і здача в оренду об'єктивно можливі, тобто немає ніяких підстав вбачати тут ситуацію об'єктивної неможливості виконання. У справі, що розглядається аргумент про неможливість виконання попереднього договору виглядає абсурдним. Очевидно, що безглуздо обговорювати неможливість виконання договору, який був фактично укладений і виконаний. Отже, немає ніяких причин припускати недійсність розглянутого попереднього договору у зв'язку з правами майбутнього орендодавця на об'єкт оренди. Такого зв'язку немає. Як кваліфікувати описані в попередньому договорі дії сторін, результат яких названий поліпшенням об'єкта, що підлягає здачі в оренду? На практиці періодично виникають питання про те, чи можуть з попереднього договору виникати інші зобов'язання і чи може попередній договір бути частиною іншого (змішаного) зобов'язання. Зазвичай маються на увазі відносини, пов'язані з виплатою суми, яка позначається в попередньому договорі як завдаток. Але в аналізованому суперечці йдеться про роботи, спрямованих на підготовку приміщень до діяльності орендаря. Той факт, що сторони позначають результат цих робіт як поліпшення, звичайно, ніяк не спрощує ситуацію, а скоріше здатний повести убік, тому будемо вживати даний термін як не має певного юридичного значення. Нагадаємо, що сенс попереднього договору полягає в захисті витрат, понесених стороною у зв'язку з підготовкою до укладення основного договору. Іншими словами, якщо стороні довелося провести роботи, здійснити іншу діяльність (а всяка господарська діяльність тягне витрати), то порушення попереднього договору іншою стороною дає право на відшкодування цих витрат (стягнення збитків). Але чи є роботи, спрямовані на підготовку приміщення до оренди, предметом попереднього договору? Що там сказано про ці роботи? Як випливає з тексту попереднього договору, мова йде про поліпшення, що проводяться майбутнім орендарем. Там же є згадування про роботи майбутнього орендодавця; крім того, в принципі можлива постановка питання про припущених зобов'язаннях орендодавця провести будь-які роботи на об'єкті, маючи на увазі його обов'язок передати об'єкт оренди орендареві у стані, придатному для такого використання, яке передбачено договором оренди . Згідно ст. 307 ГК РФ зобов'язання увазі обов'язок вчинити на користь іншої особи певну дію (виконати роботу, сплатити гроші, передати речі) або утриматися від певної дії. Іншими словами, змістом зобов'язання є не саме певну дію, а обов'язок вчинити (не здійснювати) це дія, що лежить на боржнику, при цьому кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Отже, орендар лише тоді зобов'язаний провести роботи на об'єкті, коли це прямо передбачено договором оренди і коли орендодавець може пред'явити вимогу (у тому числі позовну) до орендаря про виконання цього обов'язку. Якщо ж, як у розглянутому прикладі, роботи ведуться для підготовки об'єкта до здачі в оренду, то ні орендар, ні орендодавець не пред'являють один одному вимоги про проведення таких робіт; право орендаря зводиться до можливості розірвати договір у зв'язку з невиконанням орендодавцем свого обов'язку передати придатний для оренди об'єкт. У даному випадку не обговорюються обов'язки орендодавця в частині проведення капітального ремонту (п. 1 ст. 616 ГК РФ) через відсутність зв'язку цього питання з обговорюваних договором. Отже, майбутній орендодавець не має зобов'язання перед майбутнім орендарем провести певні роботи, а має лише обов'язок передати об'єкт в придатному стані, обговоривши всі його істотні характеристики (ст. 611 ГК РФ). В обговорюваному нами справі суд розцінив поліпшення, вироблені майбутнім орендарем на об'єкті, в якості "надання" власнику (майбутньому орендодавцю) за попереднім договором. Взагалі кажучи, надання - це один з приватних аспектів такого буденного і звичайного для закону та судової практики юридичного факту, як виконання зобов'язання (договору). Те, що суд вважав за краще не говорити про виконання, а порахував можливим вжити слово "надання", швидше за все, вказує на те, що суд зовсім не впевнений в тому, що роботи, спрямовані на поліпшення об'єкта, є виконанням попереднього договору. І сумніви суду небезпідставні. Пристрій поліпшень - це не виконання попереднього договору, причому з двох причин. По-перше, такого зобов'язання немає в попередньому договорі. Згадаймо, що зобов'язання включає не якісь дії особи (виробництво товарів, виконання робіт або надання послуг), а саме право кредитора вимагати від боржника виконання цих дій (ст. 307 ГК РФ), і тоді вони виступають як виконання зобов'язання. Проте роботи орендаря всього лише так чи інакше узгоджуються з орендодавцем (який стурбований лише збереженням будівлі і зручністю його експлуатації в цілому), але ніяк не робляться за його вимогою. Більше того, орендар може зовсім не робити ніяких робіт і від цього його право на укладення основного договору ніяк не страждає. Саме той факт, що майбутній орендодавець (власник) не має права вимагати від орендаря ні виробництва підготовчих робіт, ні тим більше передачі йому результату цих робіт, переконливо доводить, що обов'язки проведення таких робіт не існує і, отже, не існує і зобов'язання. Підготовка приміщень до оренди (поліпшення) проводиться за рамками договорів - як попереднього договору, так і договору оренди. Ці роботи орендар веде на свій ризик, самостійно, вони не є виконанням будь-якого зобов'язання стосовно власнику будівлі (за одним винятком: якщо сторони домовилися, що поліпшення будуть виступати в якості орендної плати). Результат цих робіт, отже, не передається орендодавцю в порядку виконання попереднього договору. По-друге, позбавлене всякого юридичного обгрунтування чомусь прийняте судом твердження позивача про те, що нібито саме "надання" поліпшень відповідає зустрічне зобов'язання власника передати приміщення в оренду. Це явна помилка в розумінні змісту попереднього договору. Обидві сторони попереднього договору приймають на себе абсолютно однакове зобов'язання укласти основний договір. Ніякого іншого "надання" таке зобов'язання не вимагає. Воно існує в силу самого попереднього договору, причому діє для кожної з сторін: укласти договір оренди зобов'язаний не тільки майбутній орендодавець, а й майбутній орендар теж. Висновок основного договору оренди погоджувалося сторонами спочатку не із завершенням підготовчих робіт, а з іншим фактом - виникненням права власності у орендодавця на об'єкт оренди, і про це прямо сказано в попередній угоді. Зі сказаного цілком очевидно випливає, що роботи велися орендарем для себе, за своєю ініціативою, а не за вимогою орендодавця і не в порядку виконання зобов'язання. Незалежно від того, коли і в якому обсязі були виконані ці роботи, орендар отримав право на укладення основного договору. Отже, роботи, що проводяться за рамками попереднього договору (як і будь-якого іншого договору) на власний ризик особи, виконанням попереднього договору (або наданням по ньому) не є і взагалі не охоплюються цим договором. Звідси, до речі, випливає і те, що в якості наслідків недійсності попереднього договору (ст. 167 ГК РФ) вартість таких робіт не може бути стягнута. Між іншим, якби результат робіт передавався за недійсним правочином, то стягувалася б саме вартість цих робіт, але ніяк не безпідставне збагачення. Адже норми про безпідставно збагаченні застосовні лише остільки, оскільки ст. 167 ГК РФ прямо не регулює дані наслідки недійсності правочину (ст. 1103 ЦК РФ). Тут виявляється непоправне протиріччя в логіці судового акта: якщо суд вважає роботи, спрямовані на поліпшення приміщень, виконанням (наданням) за попереднім договором, то недійсність цього договору ніяк не дозволяє застосувати норми про безпідставно збагаченні, оскільки наслідки виробництва робіт за недійсним договором нормою ст. 167 ГК РФ точно описані і в субсидіарної регулюванні не потребують. (І суд, уникаючи застосовувати тут добре відому норму ст. 167 ГК РФ, мабуть, тим самим визнає, що насправді роботи не виконувалися за недійсним договором.) Конкретизуємо досліджуваний питання: чи є поліпшення марна збагаченням орендодавця? Зрозуміло, що при чинному договорі оренди так ставити питання неможливо, оскільки відносини, пов'язані з компенсацією поліпшень, вичерпно регулюються законом (ст. 623 ЦК РФ) і розглядаються як договірне зобов'язання, що виключає застосування норм про зобов'язання позадоговірних, з безпідставного збагачення. До речі, практика підтверджує, що зазвичай орендодавці в договорі обумовлюють невідшкодування від'їжджаючому орендарю вартості поліпшень об'єкта, виходячи з того, що новий орендар не тільки не компенсує цю суму, а й, швидше за все, ліквідує багато або всі, зведене до нього, і влаштує орендоване приміщення по-своєму. Питання про застосовність норм про безпідставно збагаченні виникає, стало бути, тоді, коли договір оренди виявляється недійсним. У зв'язку з цим необхідно згадати тут про позицію ВАС РФ. В одному з Постанов Президії ВАС РФ розглянуто випадок, коли поліпшення, вироблені майбутнім орендарем у період дії попереднього договору (ситуація, як ми переконалися, цілком типова), визнаного потім недійсним, були виведені судом за рамки договору оренди з тієї причини, що якщо роботи зроблені до укладення договору оренди, то вони не регулюються нормами про оренду, тобто правилом ст. 623 ГК РФ. Вартість робіт була стягнута з орендодавця як безпідставне збагачення (1). --- (1) Постанова Президії ВАС РФ від 17 липня 2007 р. N 3056/07. Навряд чи з такою позицією можна погодитися. Перш за все, її важко зрозуміти. Якщо малося на увазі, що мова йде про поліпшення, зроблених орендарем, то умовою відшкодування вартості є згода орендодавця на такі поліпшення. Іншими словами, якщо з тексту закону можна зробити досить спірний висновок про те, що мова йде тільки про роботи, вироблених стороною договору оренди, і ніким іншим, то тоді і згода має бути дано стороною договору оренди, тому що в противному випадку суду доведеться своєї владою давати згоду за орендодавця, що навряд чи можна визнати допустимим тлумаченням і застосуванням закону. Але сумнівність обговорюваної позиції не тільки в цьому. Як вже говорилося, поліпшення виробляються орендарем за рамками якого договору, на свій ризик і в своїх інтересах. Тому не має ніякого значення, коли і в якій якості він їх здійснює. Адже він при цьому не виступає як сторона в зобов'язанні (кредитор або боржник). Отже, неможливо сказати, що ці роботи охоплюються рамками договору оренди. Руйнується вся логіка зазначеного судового акту. Нарешті, сторони вправі передбачити в договорі будь-які взаємні права та обов'язки незалежно від того, коли мали місце ті факти, які створили такі права і обов'язки, що, зокрема, випливає і з п. 2 ст. 425 ГК. Вважаємо, що слід якнайшвидше переглянути позицію, викладену у згаданому Постанові Президії ВАС РФ. Нічого спільного з законом і реальністю її логіка не має. Отже, наявність дійсного договору оренди в будь-якому випадку не дозволяє регулювати долю поліпшень інакше, ніж це передбачено ст. 623 ГК РФ. Якщо ж договір оренди виявився недійсним, то потрібно взяти до уваги наступне. Як говорилося раніше, орендодавець не отримує результат робіт, спрямованих на поліпшення об'єкта оренди, в рамках виконання попереднього договору незалежно від дійсності цього договору. Саме тому в цьому випадку немає підстав для застосування наслідків недійсності правочину. Те ж відноситься і до оренди - адже орендар не несе зобов'язання облаштувати приміщення, якщо інше прямо не обумовлено договором, наприклад у випадку покладання на орендаря витрат на поліпшення орендованого майна в порядку, зазначеному в п. 2 ст. 614 ГК РФ (але цей випадок не має відношення до аналізованого справі). Проте при припиненні оренди орендодавець отримує своє майно з невіддільними поліпшеннями. Але таке отримання в будь-якому випадку не є виконанням недійсною угоди про виконання робіт, тому ми повинні визнати незастосовність до такого отриманню норм про наслідки недійсності правочину (ст. 167 ЦК РФ). Покращення переходять до власника разом з його річчю саме тому, що вони невіддільні від неї. Отримання поліпшень, отже, в будь-якому випадку має не суб'єктивний, а об'єктивний характер, тобто ми не маємо права обговорювати наявність або відсутність волі власника на отримання невіддільних поліпшень в самому акті на отримання речі. Шукати в цьому акті волю на отримання або відчуження права не можна ще й тому, що він взагалі не є актом про придбання права, актом розпорядчим. Тепер обговоримо застосовність правил про безпідставне збагачення. Якщо безпідставне збагачення виступає у вигляді безпідставного придбання чужого майна або безпідставного заощадження (ст. 1102 ЦК РФ), то в даному випадку ми повинні визнати безпідставне збереження. Безпідставного придбання тут не буде з тієї причини, що придбанням є отримання у власність (або на іншому праві, що дозволяє на свій розсуд експлуатувати майно) майна, яке саме по собі є об'єктом права, наприклад грошей або речей. Це цілком очевидне судження випливає з того, що а) під придбанням закон розуміє отримання речі у власність (ст. 218 ГК РФ) (1); б) майно в силу ст. 128 ГК РФ - це один з об'єктів права, нарешті, в) в силу ст. 1104 ЦК РФ майно повертається в натурі. Іншими словами, тільки те майно (крім грошей) є предметом безпідставного придбання, яке можна не тільки придбати в порядку ст. 218 ГК РФ, а й повернути, що випливає зі ст. 1104 ГК РФ. --- (1) Німецькому праву відомо також збагачення не тільки шляхом отримання права власності чи іншого права, а й шляхом отримання володіння. Посилання на відповідні німецькі джерела призводить Е.А. Крашенинников (див.: Крашенинников Е.А. Фактичний склад виникнення зобов'язання з безпідставного збагачення / / Нариси з торговельного права: Зб. Науч. Праць / За ред. Е.А. Крашеніннікова. Вип. 15. Ярославль, 2008. С. 59). Про кондікціі володіння в російському праві см.: Новак Д. У чому цінність володіння і причому тут кондікція? / / Вісник цивільного права. 2009. N 3 (9). Слід все ж вказати, що в кожному разі володіння можливо тільки річчю, але не окремими якостями речей і не їх поліпшеннями. Невіддільні поліпшення не є річчю або іншим майном, і тому вони не можуть бути ні придбані, ні повернені. Власне, в нашому випадку можливість повернення цих поліпшень дозволила б припинити суперечку в принципі. Тим часом безпідставне придбання тягне зобов'язання відшкодувати повну вартість придбаного саме тому, що в акті придбання (зазвичай це угода, причому неважливо - дійсна чи ні) особа вже висловило свою волю на отримання цього майна, підтвердило, що воно в цьому майні потребує. Тут, до речі, стає очевидним зв'язок між схваленням орендодавцем поліпшень і обов'язком відшкодувати їх вартість. Для невіддільних поліпшень схвалення орендодавця є тим сурогатом, який замінює волю на придбання. Але це правило не діє в разі безпідставного заощадження, яке має місце при отриманні речі з невіддільними поліпшеннями. Під заощадженням майна потрібно розуміти звільнення збагатився від таких витрат, які були для нього господарсько необхідними, але яких він уникнув тому, що ці витрати понесло інша особа - кредитор за безпідставно збагачення. Чи були витрати на пристрій поліпшень необхідними для орендодавця? Необхідність, взагалі кажучи, може випливати з юридичного обов'язку, боргу і т.п. або випливати з призначення майна. У першому випадку особа повинна сплатити рахунки, провести виконання за договором (скажімо, побудувати дорогу). У другому випадку заощаджені витрати охоплюються нормальної експлуатацією майна: будівлю потрібно опалювати і охороняти, поламаний автомобіль слід полагодити і т.д. Як було показано раніше, обов'язку здійснити поліпшення об'єкта не мав не тільки орендодавець, але й орендар. Отже, юридичної необхідності в поліпшеннях у власника будівлі (орендодавця) не було. Малася чи господарська необхідність у виробництві тих поліпшень, які були зроблені орендарем? Це питання є питанням факту, встановлюється судом, і відповідь на нього залежить від того, якою мірою вироблені поліпшення диктувалися призначенням майна, охоплювалися господарськими потребами орендодавця, відповідали напрямкам його діяльності. Наприклад, якщо у власника є власний вузол зв'язку, то пристрій другого вузла зв'язку не є для нього необхідним. Або, скажімо, пристрій перегородок не потрібно власнику, якщо він не має персоналу, який повинен розміщуватися на розгородженому на невеликі приміщення площі, і т.д. Швидше за все, частина поліпшень, ймовірно, менша їх частина, може бути визнана необхідною для власника, а частина - ні. Але, повторюю, це питання є предметом судового спору. На закінчення можна сформулювати наступні висновки: 1) попередній договір є в даному випадку дійсним. Відсутність у майбутнього орендодавця права власності на об'єкт оренди в момент укладання попереднього договору ніяк не впливає на дійсність договору. Взагалі, всі припущення, які виходять так чи інакше з неможливості виконання як підстави нікчемності договору, помилкові вже тому, що фактично договір був укладений і виконаний (1); --- (1) Не можу знову не повернуться до проблеми продажу чужого і не помітити, що і в разі продажу чужого ніколи неможливо говорити про неможливість виконання, тому що в господарському житті ці договори в момент спору завжди фактично виконані. 2) з попереднього договору не виникли (і не виникають) зобов'язання з влаштування поліпшень. Відповідні роботи здійснювалися орендарем на свій ризик і не були предметом взаємних зобов'язань або умовою будь-якого договору. Отже, неможливо говорити про виконання (надання кредитору) договору в частині пристрою поліпшень. А це означає, що навіть при визнанні договору недійсним всі роботи з виробництва поліпшень не охоплюються наслідками недійсності договору; 3) доля невіддільних поліпшень, здійснених орендарем, охоплюється виключно і цілком дійсним договором оренди в частині тих його умов, які регулюють припинення цього договору. Саме в цьому пункті і зосереджена суть спору; 4) питання про компенсацію поліпшень міг би встати лише при недійсності договору оренди. Але і в цьому випадку суду необхідно було б встановити, чи є поліпшення необхідними для орендодавця, тобто зберіг він майно (гроші) за рахунок орендаря. Отримання речі з поліпшеннями не може розглядатися як придбання поліпшень. У цьому випадку мова може йти тільки про заощадження майна. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "Попередній договір про оренду. Недійсність договору оренди і поліпшення майна " |
||
|
||