| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
Продаж частки в цілій речі і наступний заставу того ж об'єкта |
||
|
Вище обговорювалися ситуація продажу заставленого майна та вплив цього продажу на долю застави. Але можлива й інша ситуація - запорука проданого майна, яка також викликає труднощі у судів. Розглядалося така справа. Власник автостоянки (підземного приміщення в житловому будинку) заклав цей об'єкт банку. У договорі про іпотеку говорилося, що об'єкт нікому не проданий і треті особи на нього права не мають. Але коли банк звернув стягнення на заставу, були пред'явлені договори купівлі-продажу часток (1/65 у праві спільної власності на стоянку), укладені з фізичними особами. Договори були датовані раніше договору іпотеки. Суд визнав договір застави недійсним по тому підставі, що він був укладений пізніше договорів купівлі-продажу часток. Банк зажадав, в свою чергу, визнати недійсними договори продажу часток як незаконні. На час суперечки реєстрація прав власності на частки у спільній власності за покупцями була припинена. Справа зачіпає ряд досить типових ситуацій, які має сенс проаналізувати. Насамперед, підлягає обговоренню питання про законність договору про купівлю-продаж частки у праві спільної власності в тому випадку, коли продавець таким правом не володіє. В силу ст. 244 ГК РФ загальна власність, зокрема, виникає при надходженні у власність двох або декількох осіб неподільної речі. Підставами виникнення спільної власності є, наприклад, спільне створення речі при первісному придбанні речі, придбання речі за договором при множинності осіб на стороні набувача (купівля речі двома або більше покупцями за одним договором), спільне спадкування речі і т.д. Якщо за договором про придбання неподільної речі набувачем є одна особа, то спільна власність, як це випливає з п. 4 ст. 244 ГК РФ, виникнути не може. Договір може бути підставою для створення спільної власності лише на подільні речі. Наприклад, два господарства вирішили об'єднати стада належного їм худоби і домовилися, що загальне стадо буде належати їм на праві спільної власності в рівних (або інших) частках. Саме такого роду договори маються на увазі в ч. 2 п. 4 ст. 244 ГК РФ, в якій йдеться про можливість виникнення спільної власності на подільні речі. Неможливість створення спільної власності на неподільну річ волею власника випливає із закону і визнається в літературі (1). --- (1) Російське цивільне право: Підручник: У 2 т. / Відп. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М.: Статут, 2010. С. 571 - 572. Є і судова практика, яка підтверджує цей висновок (Визначення Свердловського обласного суду від 3 квітня 2008 р. у справі N 33-2476/2008). Це питання докладно обговорювалося в гол. 11 книги. Оскільки автостоянка є неподільною річчю, доводиться визнати, що угода щодо відчуження цієї частки є нікчемним, як не відповідає закону. Але суть спору зводиться до одного цього питання. Тут є, як видається, більш цікавий аспект. Вже говорилося, що є рішення суду про те, що договір іпотеки нікчемний тому, що він укладений після договорів купівлі-продажу часток. Такий підхід відомий, але він є абсолютно незаконним. Навпаки, поки власник зберігає право власності, він має право вчинити будь-які договори про свою речі і всі ці договори будуть дійсні. Але як же регулюється в такому випадку конфлікт між тими, хто уклав договори з власником, якщо всі ці договори дійсні? Ми бачимо, що виникли права не тотожні. Право застави відрізняється від права покупця як кредитора у зобов'язанні. Зрозуміло, що ці права можуть виникати незалежно один від одного. Але головне в тому, що, звичайно, продавець майна має право закласти його, поки залишається власником. Як випливає зі ст. 335 ГК РФ, для створення застави досить наявності права власності у заставодавця. У даному випадку заставодавець був власником в момент передачі об'єкта в іпотеку. В результаті виникає два права: право покупця вимагати передачі купленого (ст. 454 ГК РФ) і право заставодержателя звернути стягнення на предмет застави. Нічого незаконного у виникненні таких прав немає, а що виник між ними конфлікт цілком дозволяється на грунті закону. У даному випадку - на користь заставодержателя. Коли кредитор звертав стягнення на предмет застави, його власником залишався боржник, тому ніяких перешкод до стягнення немає. У даному випадку цілком відповідає дійсності те положення договору про іпотеку, в якому стверджується, що майно в момент передачі в іпотеку нікому не належить. Питання про сумлінному придбанні закладеного майна, який розглядався вище, не має відношення до нашої ситуації. Адже покупці не стали набувачами вже закладеного майна. Тут важливо те, що в момент спору вони ще взагалі не стали набувачами. Набувач - це вже власник (і власник, якщо маються на увазі ст. Ст. 302, 223 ЦК), тоді як покупець - це ще тільки кредитор. Крім того, неможливо погодитися і з висновком суду про виконання договору в частині передачі права. У нашому випадку договором передбачено, що сторони здійснюють передачу 1/65 частки у праві спільної власності на стоянку за актом прийому-передачі. Саме по собі це умова, мабуть, позбавлене сенсу, так як право є нематеріальним явищем і не може бути передано ніяким чином. У тому числі за актом прийому-передачі. В силу ст. 251 ГК РФ при відчуженні частки у праві спільної власності на нерухомість ніяка передача права не проводиться, а право переходить в момент реєстрації. Отже, договір не може вважатися виконаним аж до реєстрації переходу права. Відповідно, судову заборону реєстрації означатиме заборону на виконання договору (що само по собі цілком припустимо). Але в даному випадку не може бути здійснено і фактичної передачі поза договору. Якби продавець мав певний порядок користування своєю часткою, наприклад на підставі договору, укладеного в порядку ст. 247 ГК РФ з іншими співвласниками, то він міг би спробувати так чи інакше включити умову про збереження цього порядку користування в угоду про передачу частки. Але, як вже говорилося вище, продавець ніяким порядком користування не мав і тому свідомо був позбавлений можливості визначити або хоча б описати цей порядок для покупця. Ми можемо бачити, що рішення суду загальної юрисдикції про визнання договору іпотеки недійсним тому, що він укладений після договорів купівлі-продажу часток, є більш ніж сумнівним. Але в кожному разі суд, який розглядає вимога про звернення стягнення на заставлене майно, пов'язаний не юридичними висновками суду загальної юрисдикції, а тільки встановленими їм обставинами (п. 3 ст. 69 АПК РФ). В даному випадку найбільш важливим, звичайно, є встановлення того факту, що договір купівлі-продажу частки був здійснений раніше договору іпотеки. Цей факт обов'язковий для арбітражного суду і не може бути переглянутий навіть при найбільш переконливих доказах зворотного. Але з нього зовсім не випливає висновок про нікчемність договору іпотеки. Тому арбітражний суд не може бути пов'язаний цим висновком, тобто юридичним судженням, але повинен дати свою кваліфікацію встановленим фактам. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " Продаж частки в цілій речі і наступний заставу того ж об'єкта " |
||
|
||